酒店商业综合体项目总包招标范围选择的研究与实践

杨 鉴

（上海盈率实业有限公司，上海 200000）

1 项目背景

临港某酒店商业综合体项目，总建筑面积6.1 万平方米，内含一栋212 间客房的五星标准酒店及三栋带电影院、超市、健身会所的中型商业综合体。是上海市第一批采用装配式的公建项目，项目采用全幕墙系统，酒店按五星标准全装修。施工阶段专业分包多，各分项工程间穿插配合多，合约界面复杂，施工管理难度高。

项目在2017 年6 月启动施工总包的招投标工作，根据开业计划倒推，要求9 月30 日完成总包招标。结合情况及整体进度计划，关键是要确定总包发包模式及招标范围，并获得相应图纸和招标技术要求，但却存在如下困难：1）公司的产业项目总包招标一般采用施工总承包模式发包。但酒店项目涉及专业领域广，配合单位多，对施工总承包单位的综合管理及资源整合能力是巨大考验。只有较少施工单位具备酒店项目的施工总承包管理经验；2） 施工图是编制招标清单和算量的基础。2017 年6 月获得总设批复后，设计单位才开始正式绘制施工图。设计单位提出，因各专业协调工作量大，招标图纸（含建筑结构、机电、幕墙） 需要2 个月才能全部出齐，其余图纸（弱电、精装及景观） 时间更久。

总包发包模式及招标范围的划定，决定招标图及招标文件的最终时间，影响投标单位回标文件的准备时间；更影响后期现场管理所需要投入的人力。

2 总包招标范围选择的研究

结合本项目特点，针对招标所面临的问题，在总包发包模式及招标范围选择上，有如下三种解决方案可供考虑。

方案一：采用总包加专业分包模式，总包招标范围仅包括土建部分，其余工作内容（幕墙，机电，精装修，弱电及景观） 作为总包招标中的专业工程暂估项。

方案二：采用施工总承包模式，总包招标范围包括土建/机电/幕墙/精装修/弱电及景观等，总包对项目整体施工管理，总包对施工范围总成本及进度负责。

方案三：采用总包加部分专业分包模式，总包招标范围包括土建及已具备招标条件的专业工程。其余专业工程作为总包招标中的专业工程暂估项，在总包定标后根据图纸深化情况，业主再另行开展招标。

各方案的分析和比较如下：

2.1 方案一的分析

采用总包加专业分包模式，总包招标范围仅包括土建部分，其余专项施工后续招标，是地产开发商的常规操作方式；此方案能尽早启动招标，造价顾问对总包招标范围/内容经验丰富，材料价格透明，能有效节约招标时间，确保尽快定标开工。但方案一的其它专业工程均为总包的暂定专业分包。两者间有较复杂的施工界面关系；总包和专业分包间配合需磨合，业主现场管理协调工作量上升；而且需要业主有完备的供应商库，才能确保暂定分包的招标顺利进行。方案一解决了项目总包按期定标和尽早开工的目的，但为项目后期暂定分包招标及施工管理矛盾留下隐患。

2.2 方案二的分析

采用施工总承包模式，总包对项目整体施工管理，各专业分包均由总包组织实施或招标，总包对施工总成本及进度负责。采用施工总承包模式，优势在于施工界面清晰，业主管理不需要考虑总分包间界面及配合协调工作，可保证施工过程中业主管理成本最节省。借助有管理经验的总承包施工单位，能比业主自己摸索要更有效率；若采用总价包干模式，项目成本更可控。但是采用施工总承包模式招标的前提是全专业的图纸和招标技术都齐备。但酒店幕墙/机电设计较复杂，而且必须在建筑提资后进行，出图计划和招采计划节点严重冲突。

2.3 方案三的分析

采用总包加部分专业分包模式，总包招标范围包括土建及已具备招标条件的专业工程（幕墙和机电）。其余专业工程在总包定标后根据图纸深化情况，业主再另行开展招标。这种方式是分析方案一和方案二的优点及弊端，根据实际情况采取的折中处理方式。首先，机电/幕墙的方案及效果图已多次汇报确认，招标图具备深化前提。相反，景观及精装修图纸方案及效果图尚未确认，因图纸深度不足及后期变化的不确定性，给合同变更造成了巨大风险敞口。其次，从风险分配方面考虑，土建设计工艺相对成熟，价格较透明，图纸准确性高；机电顾问根据已有酒店经验，已提供权重大的机电设备详细参数要求及品牌型号，满足机电招标深度要求；幕墙材料主要构成为石材，铝板及各种玻璃，材料不变基础上，基于单价包干的合同模式能合理控制风险。

采用方案三，总包招标范围中包含土建/机电/幕墙具备可行性，但需要图纸及技术要求深度达到招标要求，同时留足招采流程所需要的时间。

3 总包招采方案及实施情况

总包招标采用单价包干合同模式发标，范围包括土建/一次机电/幕墙施工；以建筑/结构图及技术要求为基础编制发放初版招标文件；待幕墙和机电图纸深化设计完成，将新的图纸、工程清单和技术要求加入招标文件，以补充招标文件形式发出；同时，所有图纸的优化和调整，施工方提出的设计优化建议，最后以第二次补充招标文件的形式发出。

将机电及幕墙专业分包和土建施工放在总包招标范围内，能极大减少三方的界面矛盾，节约业主在后期的大量管理成本。将精装/弱电/景观等不具备招标条件的专业工程，作为总包合同内的专业工程暂估项，后期单独招标，有效规避了图纸不确定导致的合同变更风险敞口。

方案三唯一要解决是在暂定3 个月总包招标周期内，幕墙/机电图纸深化和技术要求所需时间和合约算量、编制招标文件及技术答疑所需时间互相冲突的困难。

设计单位和工程造价咨询顾问公司达成一致，设计单位出图时间由60 天（2 个月） 调整为45 天（1.5 个月），其中建筑结构图20 天(从7 月1 日起计，含技术要求，下同)，机电图纸30 天，幕墙图纸40 天，最后五天是汇总提供补充/修改图纸及技术要求。设计单位同意后期补充的修改图，所有修改内容均在图面上用云线圈出，便于合约算量调整。

同时，造价顾问同意，根据达到招标深度的建筑图和结构图，提前准备招标文件；根据图纸深化进度，补充发放机电/幕墙招标文件及图纸；最后发放补充图纸和澄清文件，这三次资料互相补充，作为最终有效、完整的招标文件。发放各次招标文件时间节点为30 天（从7 月1 日起计，下同。要求在20 天内收到完整建筑/结构图及技术要求），50 天（要求收到幕墙和机电完整图纸及技术要求），及70 天（最终图纸及补充招标文件）。

在“三重一大”确定7 家入围的投标单位后，有投标单位根据经验提供了交叉施工的工期合理优化方案，能将总工期从26 个月缩短为25 个月。经多方论证及其余6 家投标单位认可，此方案具有可操作性。通过施工单位合理化建议为总包招投标多争取了一个月的有效时间。

实际操作过程中，设计单位在7 月20 日内提供正式的建筑结构图，造价顾问在收到图纸和技术要求后加班编制量单和招标文件，7 月31 日前向入围单位发出招标文件。设计单位8 月10 日提供幕墙和机电图纸及技术要求，因为工作量较大，而且需要整合招标文件的疏漏，造价顾问在8 月30日才正式发出补充招标文件。在9 月下旬发出第二次补充招标文件（含补充修改图），10 月国庆后开标。历时近4 个月的总包招标在10 月下旬定标，合同工期25 个月，项目在11月下旬获得施工许可证。确保了在2019 年12 月31 日完成竣工验收的关键节点。

4 结语

从方案的最终实施效果上看，既有成功之处，也有不足之面：1） 采用合适的总包模式，在合约风险可控前提下，尽量扩大总包的管理范围，减少总包和各分包的管理界面，为后期高效的现场施工管理创造了条件；2） 精装/弱电/景观工程作为总包合同内的专业工程暂估项，在图纸达到招标深度后单独招标，既明确了总包的管理责任，又有效规避了大量修改导致的合约风险敞口；3） 设计单位提供的幕墙和机电图纸质量差强人意，标识不清/遗漏，图纸和设计说明不对版，导致此部分工程单价表中的漏项较多，描述亦不够清楚，较多遗留问题延至施工阶段而产生争议，增加了合同管理的难度；4） 造价顾问进行回标分析的时间不够充裕，对投标单位所使用的投标技巧未能很好的识别，某些不合理单价致使日后变更费用增加。