实探深圳城中村拆迁

记者 邓雅蔓

夜幕降临皇岗村，一批又一批下班的深圳“打工人”从皇岗村地铁站鱼贯而出。一部分人走向周边店铺觅食，一部分人匆匆赶往出租屋休息。

相比于北边福田中央商务区满目璀璨的华灯， 此刻皇岗村居民区的灯火显得有些灰暗。自10年前通过旧改专项规划以来，这个有“深圳第一村”、“福田CBD后花园”之称的村子，终于确定于12月1日正式启动旧改项目一期。

“搬家”

根据项目规划，靠近皇岗村地铁站的吉龙二村部分楼栋及皇岗五街的沿街部分将率先被拆除。10月31日项目一期启动通知下达后，该地的房东和租客们纷纷打包行李，搬离此地。

记者采访发现，在这块即将被拆迁的城中村区域里，独居的租客和店家正成为最后一批搬离的人群。

“平常上班没有时间搬家，而且行李并不是很多，所以打算周末每次搬一点点就差不多了。”一位居住在皇岗村地铁站附近的租客陈先生告诉记者，他的房东也住在附近，由于行李较多、拖家带口，十一假期期间就已经打包行李搬出去了。

和不少租住在皇岗村的租客一样，陈先生任职于福田中央商务区的一家中小企业，几站地铁就可以直达上班地点，单程不超过20分钟。“接下来我会租在龙胜，那里也是地铁4号线直达，但比这边稍微远几站，租金稍微便宜一点。”陈先生说，刚开始租住在皇岗村是为了加班方便，这边租房单间基本是2000元左右，相比而言龙胜的单间租房价格要便宜400元，但皇岗村的基础设施和绿化要好很多。

除此次规划明确提到的拆除区域外，附近区域的租客也在打算提前办理退租。“12月拆除工程开始后，这边的环境会比较嘈杂，而且我们这边迟早也会拆除，我想着提前搬出去，房东也同意了。”同在福田CBD上班的刘小姐说，她的租屋离皇岗五街不远。

未搬离的店家们目的很明确：多做点生意。“能多赚一天钱是一天钱。”一位湘菜馆的老板对记者说，自从11月1日收到拆迁通知以来，外卖的单子减少了很多，但店面的线下客户还是比较稳定，自己预计接下来会把店面搬到龙华区，那边人流量比较大，租金尚能承受。

有望成福田区最大综合居住社区

由于紧挨着深圳地价最昂贵的区域之一——福田CBD，皇岗村一直被认为是深圳最有钱的城中村之一，并蕴藏着极大的旧改商业价值。

根据《福田区皇岗村改造专项规划》，此次皇岗村旧改规划用地面积50.38万平方米，建设用地面积31.40万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米，有望成为福田区内最大的综合居住社区。

从规划图来看，旧改完成后，皇岗地铁站附近将建起一个“会展中心南广场”（目前福田CBD主要分布在北广场），面积约8万平方米，其中布局两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑。

与之对比明显的是，当下皇岗村分布的主要是村民自建住宅、工厂厂房以及配套设施等，企业数量很少，也没有高层商务写字楼。

但对于急于在深圳落脚的租客而言，城中村算是个“友好之地”。这里既有着一线城市的丰富形态，也有着老家的物价选择。

“在皇岗村吃饭，你可以选择小资私房菜，也可以选择物美价廉的深圳‘打工人名菜，比如沙县小吃、兰州拉面、湘味快餐和隆江猪脚饭。”刘小姐这样形容自己对于皇岗村生活的感受。

对于房东而言，深圳CBD名片给予了这片土地极大的溢价价值，这使得每逢深圳城中村开拆，关于房东们发财的传说便众说纷纭。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》文件显示，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

也就是说，当属于城市规划版图内的城中村区域被拆迁时，要考虑规划区周边的房屋价格给予房东赔偿。深圳福田区是深圳房价均价最高的区域之一。11月5日，《中国经济周刊》记者查询安居客APP时发现，据福田区内244289套已成交房源的成交价计算，福田区目前二手房成交均价约为每平方米8.2万元。

土地商业价值较高，意味着对于房东而言，拆迁过后，应该会拿到一笔不菲的补偿。

由拆变治

在目前深圳城中村的旧改版图上，还有一个足以和皇崗村媲美的旧改项目——深圳南山区白石洲沙河五村专项规划。

白石洲沙河五村位于南山区。南山区是除福田区外，深圳市另一个房价高企之地，也是深圳市企业数量最密集的区域之一。

今年10月底，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局公示了沙河五村更新单元（俗称“白石洲旧改”）规划草案，草案显示总建筑面积达348万平方米。从面积来看，这将是深圳史上最大旧改项目。

根据草案，旧改完成后，该地的住宅建筑面积将达125万平方米（含保障性住房5万平方米），商务公寓建筑面积112万平方米。

2018年12月28日，深圳市规划和国土资源委员会正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，“白石洲将诞生1878个亿万富翁”之类的说法在网络上流传。

但现实或许并不能“如其所愿”。2019年3月27日，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》（下称“总体规划”）正式发布。总体规划明确提出，为了保留城市发展弹性，将划定综合整治分区。被纳入综合整治分区内的用地，从2019年起，未来7年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

总体规划对深圳各区的综合整治分区面积做了规定。从面积来看，全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%，其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

此外，总体规划还多次提到对于城中村租赁用地的保障措施，包括“城中村居住用地优先作为调入地块”“改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应”，以及“有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系”等。

总体规划中还提到，“所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应按照《综合治理行动计划》的要求，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。”

这意味着，所有纳入计划但未能在2020年内实施的城中村旧改项目计划，可能还存在一个变数：由原先的“拆除重建”改为“综合治理”。

如此一来，传言中的1000多个“亿万富翁”，可能在几年内都“拆”不出来了。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第21期）