我国居住权制度研究

摘要：居住权制度起源于古罗马，是对他人房屋占有、使用的权利，后得到大陆法系国家的继承和发展。我国住房问题与民生密切相关，养老、离婚而引发的住房问题广泛存在。我国《民法典》首次确立居住权制度，肯定了居住权的立法价值。本文结合域外立法经验，浅析我国居住权制度，并结合我国民法典居住权制度相关问题进行进一步论证。

关键词：居住权;民法典;用益物权;人役权;制度建构

一、问题的提出

目前我国住房问题涉及市场、经济、民生等多方面，因房屋归属问题引发的矛盾与日俱增。居住权制度作为古罗马法律体系中解决弱势群体居住权问题的法律规定，规范了对他人所有的房屋进行合法占有、使用的问题。针对居住权制度，我国法学界主要有两种理论阵营：

支持引入居住权制度。江平教授指出，居住权定性为物权性权利，有利于缓解我国住房紧张的局面。陈耀东教授认为，建立居住权符合物权法发展趋势，可以缓解房屋资源的稀缺性问题。崔建远教授指出，民法典应该增设居住权，并区分社会性居住权与投资性居住权。

反对引入居住权制度。梁慧星教授认为创设居住权主要是解决离婚妇女、老年人和保姆的居住问题，这些问题可以通过其他办法解决或产生较少。为此创设新的法律制度不合逻辑和情理。

二、居住权制度的历史沿革

罗马法中的居住权指的是非所有权人居住他人房屋的权利。设立初衷是保障亡夫之妻和被解放的奴隶的权利以解决弱势群体居住问题，具有高度人身性和浓厚伦理性，不得自由转让。此后，大陆法系国家继受发展此制度。

（一）德国居住权制度

德国法上规定了两种性质不同的居住权，一种是传统人役权性质的居住权;一种是新型财产性质居住权，规定在《住宅所有权及长期居住权法》中，增加了住房的商品属性，长期居住权可让与、继承或投资。

（二）法国居住权制度

法国民法典将居住权规定为用益物权。不同于德国民法典的创新，法国居住权被限制于受益人及其家庭必要的居住这一目的。

（三）瑞士居住权制度

瑞士民法典规定：“居住权是指居住建筑物的全部或者一部分的权利。居住权不得转让、继承。除法律另有规定外，居住权适用关于用益权的规定。”但瑞士民法典没有限制居住权出租。

三、居住权的法律性质

（一）他物权

目前，学界通说观点认为居住权具有物权属性。早在查士丁尼时期，居住权已列入人役权，肯定了其物权性质。居住权具有物权属性，主要体现在如下四个方面：①居住权对物具有直接支配力;②居住权具有对世权;③居住权具有物权请求权性质;④居住权无法独立而存在。

（二）人役权性质

人役权具有人役权属性，居住权具备主体为自然人、客体为他人建筑物、暂时性、无偿性、不可转让性等特点，符合人役权性质。

（三）财产属性

相比于一般的用益物权，居住权并无“收益”权利这一用途。德国确立多元化居住权制度以满足社会发展需求。为完善我国居住权制度，也可发挥居住权制度的财产属性。

四、我国居住权的现实必要性

我国《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”正式确立了我国的居住权制度。

（一）帮助弱势群体实现房屋居住

妇女、老人、未成年人作为典型的弱势群体，目前立法并未对弱势群体的生活居住权利进行有效保障。居住权制度的确立，有助于解决离婚纠纷中弱势一方生活居住问题;在财产继承问题上提供新的可行性解决思路。我国现行婚姻法中规定了“一方生活困难另一方应给予适当帮助。”但在夫妻已经离婚的前提下，想让对方从个人财产中给与帮助，难以成行;鉴于大多数人只有一套房屋的情况下，债权性权利或道义性权利，难以有效维护弱势方。居住权制度作为物权制度能够更好保证弱势群体基本住房需求。

（二）落实住房保障政策

党的第十九大要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”目前国家对弱势群体的住房保障制度主要有公共租赁房、廉租房、经济适用房等。但这些还未能有效达到住有所居要求。居住权制度可提供有效稳定住房保障，落实住房保障制度政策。

（三）更好实现房屋经济价值

上文提到，居住权制度伴随着社会商品经济的发展，在原居住权基础上，新增投资性居住权的新诉求。我国房屋租赁相关法律法规虽然有“买卖不破租赁”原则，但是依然难以保证租赁权的稳定性。居住权制度作为一种物权，可以使人们对房屋利用方式多元化，丰富所有人融资渠道。

五、结论

居住权制度源自古罗马民法制度，在继受發展中，价值功能、适用范围不断突破，制度内涵不断丰富。其有助于完善我国物权法体系，保障弱势群体房屋居住权利，实现“住有所居”，且居住权无法被现有制度所取代，具有权利设立的正当性与必要性。

参考文献

[1]   江平.民法典草案的创新性[J].中国法律评论，2019（01）：6-7.

[2]陈华彬.我国民法典物权编立法研究[J].政法论坛，2017（05）.

[3]   陈耀东，贺立群. 论居住权制度在我国的建立[J].南开学报，2005（02）.

[4]   梁慧星.中国民法典编纂的几个问题[J].山西大学学报（哲学社会科学版），2003（05）.

[5]   孙昕苑.居住权制度建立的可行性探讨[J].山西省政法管理干部学院学报，2019，32（02）：50-51.

[6]   申卫星，杨旭.中国民法典应如何规定居住权？[J].比较法研究，2019（06）：65-83.

作者简介

宋坤柯（1995.08—），男，汉族，四川省成都市人，成都市双流区四川大学法律硕士专业，硕士研究生。