会展业对房地产业影响分析——以上合青岛峰会为例

范云翠 ，陈文秀 （吉林建筑大学，吉林 长春 130118）

1 引言

会展业作为第三产业在城市建设、经济发展等方面有着重要的作用。在国际上,会展行业被誉为“触摸世界的窗口”与“诱人的城市面包”。会展业具有明显的经济、社会效益，良好的政治作用以及广大的发展机遇,它能够调控市场、促进经济要素聚集,指引城市土地利用效率,重组城市空间的结构与发展。在城市发展和区域更新中,房地产业是会展业影响下的最主要的参与者和受益者。文章以上海合作组织青岛峰会为例,通过峰会对房地产业的影响进行研究,并结合此次峰会及青岛城市的特点,探寻政府和房地产业如何充分发挥峰会效应,抓住发展机遇,推动青岛房地产业跨越式发展,并为今后会展城市房地产业发展提供借鉴,促进房地产业高质量发展。

2 青岛峰会对青岛房地产业影响分析

“上海合作组织青岛峰会是上海合作组织在山东青岛举办的国际性会议,是上合组织扩员后的首次峰会。”峰会的成功举办,可以发展青岛经济,加强国际地区之间的合作,同时也将给青岛房地产业带来蓬勃发展的新机遇。

2.1 青岛峰会推动城市建设快速发展

为了成功举办青岛峰会,展现青岛优美城市风貌,青岛市进行了重大城市建设,无论是主会场的改建还是公共基础设施完善,都推动城市建设快速发展。峰会主会场——青岛国际会议中心,是在原后奥运时期商业体建筑心海广场的基础上改建而成的。此前,由于青岛会展基础设施建设还不完善,导致青岛没有能力承接举办一些高水平、国际化的会展会议。此次主会场的建设,实现峰会期间会议会展、高端宴会、新闻发布等功能,这使青岛拥有了自己长期使用的城市客厅,并为青岛以后能够承办大型会展活动打下良好基础。

除了主会场的改建外,青岛峰会也促进公共基础建设的完善。市政上,新改建绿地200hm2,已建设完成70多处“口袋公园”,生态绿化再上台阶,展现了青岛宜人景色,吸引人们前来旅游定居；交通上，除了继续依靠发达的港口外,高铁、铁路、地铁、机场等交通工具也将建设运营，青岛海陆空立体化交通网的格局逐步形成,在对外贸易、全球投资等方面凸显优势。此外,市区夜景、公共服务、旧城改造等城市配套设施都显著改善。峰会前期准备工作提高青岛的城市化水平,加快城市建设步伐,从而推动经济发展,最终带动房地产业的发展。

2.2 青岛峰会提升房地产开发品质

峰会的举办,吸引着越来越多的房企在青岛买地、开发、运营。2018青岛商品房销售排行中,除了以海尔、海信、鑫江等本土房企和以融创、保利、万科为首的老牌大鳄外,也出现一些融信、实地、禹州、鑫苑等外来一线新房企。据克而瑞数据显示,2018年全国房企销售权益金额排名前50的房企中,现已入驻青岛的房企已达35家,他们通过拿地、收购、合作等方式进入青岛房地产业,活跃市场。房企的增多,对提升房地产品质有着直接的影响。首先,房企增多,使房企之间生存竞争激烈,为了不被激烈竞争大浪淘沙,房地产企业也开始从数量的发展,转向更加有质量的角逐,房地产开发品质得到提升。其次,房企之间开展“平衡式合作模式”,地方国企在土地交易中较有优势,但具备操盘能力较弱,特别是对于大型项目开发运营力不从心，而房地产开发企业有操盘能力,风险承担能力强,但缺乏土地。两者通过这种合作模式,供地、操盘,取长补短,资源整合,提升房地产品质。此外,房企之间或竞争或合作的关系,为市场提供了更多的优质房源,市场可选择的机会变多,在“物竞天择、适者生存”的条件下,市场在一定程度上也筛选出更为适合青岛的优质精益房地产,提升房地产品质,促进房地产发展。

2.3 青岛峰会一定程度上拉动房地产价格上涨

青岛峰会是青岛举办的级别最高的国际盛会,是国家与国际组织之间交流合作的良好平台,这无疑影响了房地产业发展。2018年,青岛房地产市场虽然经历史上最严限购、签约限价、楼市降温等过程,但房价依然出现幅度不低的涨幅（如图1）。2018年青岛各月新建商品住宅销售价格环比发展速度均有所上涨，其中在5月、6月、7月这三个月期间，新建商品住宅销售价格指数环比上涨均超2%，5月份新建商品住宅销售价格涨幅较上月扩大1.9个百分点；二手住宅销售价格指数环比上涨也有4个月超1%。如图2，2018年青岛住宅销售价格指数同比增长速度比2019年青岛住宅销售价格指数同比增长速度明显。其中，2018年5月至8月峰会举行前后，新建商品住宅销售价格指数同比增速均超过1.3%。而2019年青岛5月至12月新建商品住宅销售价格指数同比下降明显，6月份同比下降2.15%。2019年11个月份二手住宅销售价格指数同比发展速度均呈下降态势。

图1 2018年青岛住宅销售价格指数环比发展速度图

图2 2018年、2019年青岛住宅销售价格指数同比发展速度图

房价上涨有以下几个原因。

①供给减少。2018年上半年青岛住宅可售量持续下降高开低走,在2月份达到峰值后便持续下滑,6月份可售量降至971.97万m2,达到2012年以来的最低点。房地产市场上挂牌出售房源减少,同时由于近些年来青岛市区土地不断被开发利用且未到设计使用年限,市区内可开发的土地面积大幅减少,物以稀为贵,土地资源短缺导致房地产价格上涨。

②需求增加。首先,青岛经济活动由于峰会举办而趋于频繁,刺激商业、餐饮、办公等非居住房地产需求量上升。其次,经济活动频繁,居民收入稳定增长,阶梯消费观念日趋明显,不同层次住房需求增加。此外,峰会扩大青岛城市利好因素：峰会提高青岛绿化覆盖率,市容美化,环境舒适；峰会完善城市配套设施,生活便利；青岛位于国际“交通枢纽”处,与上合组织成员国之间交往便利,国家政策倾斜,使青岛成为最具发展潜力的城市之一。峰会的成功举办提高了青岛的知名度和美誉度,吸引各地的人们前来旅游定居,最终拉动了房地产商品房的需求。

③拆迁成本和建造成本的增加。青岛进行大量旧城改造、棚户区改造，拆迁数量的增加导致房屋拆迁成本和建造成本的提高,土地价格提高,自然会造成房产价格提高。以《青岛市“十三五”住房包装发展规划》为例,青岛实施棚户区改造16万户,推进老旧住宅小区整治改造26万户,建筑面积2100万m2,预测“十三五”期间青岛市新开工总面积约9840万m2,其中,住宅地产约5374万m2。

④非规范因素使房价上升。随着外交部宣布峰会举办地为青岛,青岛房价一路飙升。在杭州G20、厦门金砖峰会的举办后，两地房价暴涨的背景下,部分房屋开发商、中介和个人对青岛房地产进行恶意炒作,峰会后“城市升级”、“房价大涨”被过度宣传、过度预期。峰会期间,房地产市场跳涨毁约、夜间开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修、茶水费等楼市乱象频出,造成人们恐慌心理,房价上涨。

3 扩大峰会效应,把握房地产发展契机

后峰会时代,青岛房地产发展迎来历史机遇期,在坚持“房住不炒”的大背景下,贯彻落实习近平总书记“办好一次会,搞活一座城”指示精神的重大举措,解放思想,创新思路,扩大峰会效应,抓住发展机遇,推动青岛房地产跨越式发展。

3.1 政府宏观调控,完善青岛房地产市场管理体制

政府应通过政策调整、规范房地产市场管理、政策优惠等方式,发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用,解决房价虚高、供求不平衡等问题,引导合理住房消费观念,充分发挥青岛峰会效用,保证房地产市场健康有序发展。

①政府要深化改革,多渠道、深层次、全方位、立体化分类调控,从因城施策到因区施策,对于过热区域通过人才引进、政策微调等方式适度降温,对楼市洼地实行鼓励政策。

②建立多层次住房供给体系,建立统一开放、多元竞争、供需合理、租售均衡的土地供给机制。

③建立健全房地产市场信息系统,丰富完善房地产市场管理体系,加强房地产市场立法、执法、司法建设。

④对于适应开发旅游、商业房地产的项目上，给予一定的政策扶持,大力扶持青岛峰会特色地产。

3.2 加强上合示范区规划设计，提升房地产理念价值

上合峰会选在青岛,主要源于青岛优越的地理区位。青岛位处于国际“交通枢纽”与“一带一路”，上合国家经贸来往联系密切。峰会过后,全国首个上合示范核心区域落户胶州,青岛将建设成经贸合作示范区、国际合作新平台、国际会议平台。未来，青岛将会承接更多会展会议。此外，青岛东岸城区注重城市更新与发展、西岸城区释放居住刚性需求、北岸城区建设生态新城，网格状交通体系也逐渐形成,一系列的城市规划都与房地产业密不可分。加强上合示范区规划设计，提升房地产理念价值，这对房产商来说是良好的机遇。

①房产商可以参与示范区建设。房地产商针对上合示范区、自贸试验区的政策规划，围绕国际物流、现代贸易、双向投资合作、商旅文化交流、海洋合作“五大中心”，建设包括基础设施、特色商品展馆、大型国际招商产业园，以及扩大国内外对外开放所衍生的众创空间、办公商业聚集地等建设。

②房产商可以开发投资住宅。人口密集的中心城区可以推进城市更新、城中村改造,缓解人口压力；在自然生态优势明显的李沧区与崂山区重点发展养老地产，优化提升人居环境；以西岸城区建设国家级西海岸新区为契机发展旅游地产、文化地产，注重建设国际化低碳智慧社区。

3.3.创新思路,开发会展地产

峰会的举办，为落地青岛的大型国际会议提供了专业的基础设施和多元化创意空间；青岛秉承峰会精神，扩大对外开放，致力打造“会展之滨”。会展业在青岛发展前景广阔，会展地产发展也应创新思路，形成定位清晰的会展地产。

①以海洋文化为核心竞争力，开发会展地产。会展地产发展虽较其他以居住功能和以商业功能为主的地产时间较晚，但因其发展迅速且多数项目粗糙雷同，会展地产发展出现瓶颈期。青岛会展地产发展要创新思路，突破瓶颈，解决“千会一面”的现象。以海洋文化、港口文化为核心竞争力，以峰会为契机，在投资开发、地产建设、物业经营等几大板块中注入海洋、人文气息，形成青岛独特的、不可复制的会展地产，实现其展览、会议、节事活动等功能。

②形成“会展+”的运作方式。以会展会议区域开发建设符合国际潮流的会展型物业,将会展房地产转入市场化运作,突出商务会议专业化、设施服务国际化、海洋文化特色化,实现“会展+”商务办公、餐饮娱乐、公寓酒店等生活工作需求,形成一个完备的生活就业空间和商圈核心功能,打造属于青岛的会展CBD地标型城市活力街区。

3.4 以上合峰会为主题,创新开发峰会文化旅游地产

由于地理优势和历史条件的影响,青岛旅游业兴旺发达。青岛峰会成功举办,旅游业收获“峰会红利”,2018年全年接待游客超过1亿人次,增长13%以上；旅游消费总额突破1900亿元,增长15%以上，青岛再添峰会城市新名片。峰会效应持续发酵，开发建设峰会文化旅游地产是良好的机遇。

①要以上合峰会为主题,深挖峰会文化。此次峰会展现的齐鲁风韵与海洋特色、“一带一路”与上合精神、夜景灯光秀、峰会主场馆的设计和欢迎宴会晚宴等,以青岛峰会为基础,挖掘“山、海、城”特色优势资源，作为青岛旅游和旅游地产的研究对象。

②要以人为本,丰富旅游地产内容。将峰会文化旅游地产的各种元素融入到餐饮、娱乐、演出、住宿、人文等相关的产品生产、销售和服务,形成一套完整的综合产业链条,缔造凝聚于峰会文化中的旅游地产新形象。

③要统筹政府、设计院、房产商、旅行社、宣传与营销等各部门、各行业布局与建设工作,全面规划旅游地产的整体性、长期性、盈利性发展,实现多方权益。

4 结语

会展业、旅游业、房地产业作为三大新经济产业，是现代经济体系重要组成部分。会展经济带动相关产业发展，尤其是对房地产业的影响较为深远。本研究具有一定的实践意义与指导功能，基本达到为其他会展城市房地产业发展，提供参考依据的目的。青岛作为新兴会展之都，会展业发展强劲，房地产业应借助会展的影响力，实现其进一步健康、稳定发展。