物业维修改造中机电施工质量管理思考

摘要：文章从三个方面入手对物业维修改造中机电施工质量管理进行分析，包括针对机电系统老化的改善对策、对竣工交付过保系统的质量提升方法和提升物业维修改造资源消耗的管理方法。

关键词：物业维修改造;機电施工;质量管理

在物业维修改造中，机电维修改造比例居高不下，随着时间推移所占维修改造比例逐步升高。这是因为机电工程包含建筑给水、排水与采暖、建筑电气、通风空调工程、智能化建筑工程、消防工程、电梯工程等多种专业，材料、设备使用频率高，维护、保养过程需专业人员进行操作等诸多特点，现阶段物业管理公司均设有维保部门，简单管线及线路的巡检工作可以自己解决，但涉及专业设备巡检、维修、更换、升级、改造，会通过招标形式选用专业施工单位进行外包服务。专业的施工质量影响着物业管理公司的效益及服务质量。在保障物业管理的服务中，建筑物主体的维护、维修与改造和硬件保养、升级，成为了基础工作。机电工程做为主体建筑中设备最多、专业跨度最大、新型材料及技术的应用最多，随着使用功能更新换代最快等诸多特点，在物业维修改造项目中占据着极其重要的位置。将质量管理细化到机电施工质量管理再运用到物业维修改造的项目中，提高施工管理的终极服务意识，从使用者角度提升维修改造质量与品质，提供全面服务，并全员参与质量把控，从根本上延长建筑物使用寿命及提升建筑物整体价值，让物业管理公司方便管理，在工程技术落实过程中再无后顾之忧。

一、针对机电系统老化的改善对策

在物业维修改造项目中，通过完善物业工程质量管理职责，制定相关的保养、维护、维修管理制度，针对性的改善通风空调及消防排烟系统、给排水及采暖系统、消防及电梯系统等机电老化的系统问题。

（1）、通过服务过程控制，包括公共设施、设备系统的运维和订立相关物业服务管控规则。完善物业管理职责提高物业对老旧设备及设施的管理水平，完善施工单位管理方法，提高施工单位施工对老旧系统改造的质量

（2）、制定设备设施的检查保养计划，定期处理损坏的设备设施，对仍在运行的设备进行检查和养护，找出有隐患的设备和存在故障的设备分别进行修理整改。

（3）、工程部负责维护各个系统的正常运行，包括供配电、照明、消防、通讯、供排水系统等，同时负责验收工程项目并保管项目资料。

（4）、组织技术人员负责制定技术相关方案，包括工程的进度和维护、施工的管理和整改、预算协商与合同订立。

（5）、相关标识的设计和运维。严格管控物业服务设备和环境设施涉及的各类标识的应用，包括标识的设计、使用和养护。

（6）、对员工进行专业化培训，使员工掌握设备的运维技术及应急处理能力。

（7）、建立健全完善的报修和资料管理系统。组织人员及时提供水电、照明等报修服务，同时对客户的装修进行充分协助。

（8）、对建筑物的机电设备实施统一管理，管理范围为：供配电系统、公共照明、供水系统、电梯、消防系统、给排水系统、空调系统、楼宇自控和监控系统、综合布线系统、报警和防盗系统、紧急广播系统、有线电系统、和交换机设备管理及建筑物一般土建项目的维修等工作。

（9）、为建筑物供电系统、供水系统、电梯、中央空调机的运行控制、提供值班和日常管理工作。

（10）、定期对设施设备进行检查，使之保持良好的工作状态。

二、对竣工交付过保系统的质量提升方法

在物业维修改造项目中，全员参与对竣工交付物业的过保系统质量改善，针对物业管理公司在工程主体施工管理中介入过晚，移交物业管理公司后部分系统已过质保期，物业管理公司及施工单位在发现问题解决问题当中，全员参与，排除过保系统造成的安全隐患，及时修缮，提高施工质量。

全员参与：为提高竣工过保系统的质量，提高服务效能，提升施工人员及管理团队的服务意识，本着服务终极客户的理念，完成物业维修改造中的机电施工工作，以长期使用为出发点，以建筑物的保护为前提，强调各方利益的完善。强化机电安装工程全面质量管理为在物业维修改造项目上发挥的本职作用。

物业维修改造项目中的机电施工质量管理，最终要的便是质量至上。社会进步及时代发展，使用者对建筑物的舒适度、使用功能的实现要求不断提升，机电工程质量的优劣直接影响着终极客户的满意度，质量至上在物业维修改造项目中，通过全员参与从人工、材料、机械、等方面多重考虑，确保每一步骤的优化。

提高过保机电设备的维修改造质量，可以有效的节约成本，减去重复采购的成本压力，以及对旧设备处理不当造成的浪费，物业机电设备维修改造包括：机电设备维修前的检测及准备、机电设备的拆卸与装配、机械零部件的修复技术、机电设备修理精度的检验、典型机械零部件及电器元件的维修、典型机电设备的维修等对整个系统的影响较大，机电设备维修中大多采用零部件维修、机械修复、焊接修复、喷涂修复、电镀修复、粘接修复、刮研修复等，在采用以上方法完成修复的设备再次运输安装过程中的保护、及安装过程中的准确性，设备试运行的负荷，若层层把关，质量严格把控，每一环节都保留质量检查记录，直至运行，可有效降低设备维修改造对系统的影响，保障系统的运行。

三、提升物业维修改造资源消耗的管理方法

在物业维修改造项目中，通过建设质量管理团队，提高物业机电维修改造质量，降低能源及资源的消耗。

建筑机电工程质量管理过程控制的首要因素就是人。这里的人，是项目管控机构的概称，即项目经理部。项目经理部会参与整个施工过程质量监管，并按照最优的施工计划进行全程现场管控。除了项目经理部，强有力且专业化的施工队伍也功不可没。二者按照科学的施工程序进行协同作业，使用高效的节能环保设备设施，并实时保持良好的交流沟通，必能实现保质保量地按期竣工。对绿色施工，能源保护起到关键作用。

建筑物主耗能源：水、电、气、集中供热的热量、集中供冷的冷量、其他能源消耗（煤、油、可再生资源）。建筑物的能耗，主要来自机电系统的直接电能消耗，动力用电：主要包括：电梯、水泵、通风机;空调用电：冷热站用电、空调末端用电;照明插座用电：主要功能区域照明、插座用电、室外景观用电;供热耗电：锅炉、水泵、控制器;特殊用电：中控室、功能区域。

做好机电工程的质量管理工作，可以降低能源消耗达到节约资源节约成本的效果。

制定质量计划及方针，并监督执行，检查执行情况，及时反馈总结，做出改进。利旧材料及设备充分考虑节能及环保，之后投入使用。

在基础管理中系统的对水、电、煤能耗进行按用量的峰、平、谷时间和季节记录总结用户的用量，完成统计、分析、制表、入档，为计量收费、节能降耗提供依据，后期管理效率。

针对公共区域空调夏季设定温度为24度以下，冬天30度以上，造成的能源浪费对中央空调末端风机盘管进行及控制，进行温度控制、运行及时、集中监控，实现中央空调的节能管理。

结语

总之，提升物业维修改造项目中的机电维修改造质量，改善管理方法，提升施工单位服务终极客户的理念，提升施工质量管理，特别提升针对人员、材料、机械的质量管理，为物业管理公司及最终使用者提供更舒适的服务，以专业的水平服务大众，延长建筑物的使用寿命及为建筑物的使用安全提供保障，为非专业的使用者提供便捷，减少物业管理公司对工程质量管理负担。

参考文献

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作者简介：王立彬（1976.12--）男，本科，助理工程师，主要从事工程方面工作方面。