基于因子分析法的房地产企业综合竞争能力评价

张 翰，晏智刚,李 想

(武汉纺织大学 经济学院，湖北 武汉 430200)

1 引言

房地产作为我国经济重要支撑，它与我国经济发展息息相关，整个国家的发展离不开房地产的健康成长。理所当然，房地产企业的发展受到全国人民的重点关注。随着房地产行业的迅速发展，国内房价不断飙升，这种价格的飙升并不符合正常的房价增长状况。从2008年的经济危机，不难看出房地产的快速发展产生的经济泡沫，对房地产发展甚至是全国经济发展有潜在的危害作用。但从国内实际情况看来，房地产企业依然存在巨大经济泡沫，为了抑制房地产行业的泡沫，国家也进行了相关的政策指导。虽然国家的政策调控能够有效地引导国内房地产企业的发展方向，但作为房地产企业个体来说，房地产企业更需要从自身状况来调整，达到健康的企业发展状况。房地产作为国内经济引导龙头，研究评价房地产企业的竞争能力至关重要。对房地产企业竞争能力研究分析，不仅可以使房地产企业在激烈的市场竞争中取得先发制人的优势，更是对国家经济有着巨大推动作用。

目前国内经济发展并不理想，房地产行业内的竞争愈发激烈，房地产企业只有不断提升竞争能力，才能在这种竞争环境中获得生存的机会。若要对房地产企业进行分析，简单地从单个指标或者角度分析房地产企业的竞争状况或发展情况并不能够完整地找到房地产企业发展的关键因素。要想对房地产企业进行全方面的评价分析，首先需要一套企业竞争能力评价方法，然后需要构建一套适用的评价指标，最终才能对房地产企业竞争能力进行深度分析，找到影响房地产企业竞争的主要因素。本文就是通过因子分析法，以客观合理的原则选取部分代表性指标，探寻房地产企业竞争的相关因素，从而对房地产企业竞争能力进行有效地评价分析，提出建设性意见，对房地产企业自身发展改善有着重要意义。

2 研究方法及指标建立

2.1 主成分分析方法

本文通过主成分分析法对影响房地产企业竞争能力的所有因子进行降维分析，通常情况下主成分分析的基本步骤[1]如下:第一步，对收集到的原始数据进行标准化，为了消除不同变量间在数量级和量纲上的不同，从而能使不同变量之间能够进行比较。第二步，计算各因子的特征值、方差贡献率和累积方差贡献率。第三步，确定因子。第四步，转轴因子矩阵。第五步，通过原因子数据的线性组合得到旋转后的主因子得分情况。第六步，综合得分并排序。

2.2 房地产企业指标体系的建立

对房地产企业竞争能力的评价，以往学者大多是通过企业的财务报表找出最具代表性的财务评价指标[2]，通常是利润获取能力等，随着时间推移，仅仅以财务报表为基础分析并不能完整地概括房地产企业竞争能力，通常还需要对企业竞争能力进行非财务分析，虽然财务评价结果直观、方便，但是对于一个企业评价来说具有相对局限性，而非财务评价能够很好地描述企业潜在的竞争能力因素，以及未来发展的综合情况，只有将两者很好地结合起来才能对企业进行综合评价分析[3]。指标体系如表1所示。

表1 房地产企业综合竞争能力评价指标体系

3 竞争能力评价实证研究

3.1 样本选择

在房地产行业中选取具有代表性的14家上市企业进行研究分析，这14家企业评价指标的获取以可获取性和可操作性为基本准则[4]，以这14家房地产上市企业位研究样本，在这14家房地产企业披露的企业年报和相关网站选取财务性指标和非财务性指标后[5]，利用spss软件和excel数据处理，对所有初始数据进行降维分析中的因子分析法进行数据评价分析，最终得到14家企业的竞争能力排名。

3.2 实证分析过程

选取的14家房地产上市公司作为样本以及这14家企业相关数据为依据，利用spss中的降维分析[6]中的因子分析对以上收集数据对房地产企业竞争能力进行评价分析。首先进行相关性检测，在描述中进行相关系数表格分析，从相关系数矩阵可以直接观察到所有竞争能力评价变量之间的相关性系数关系，相关性越高的变量因子越能描述成同一个主因子。从表2可以看出，净利润水平与社会贡献程度具有较高的相关性高达0.945，净利润与企业规模之间的相关性关系达到0.945，社会贡献和企业市值规模的相关性系数也有0.889，说明这3个变量之间有着较强的相关关系，从后面的评价分析中也能进一步得到这种结果。相关系数矩阵如表2所示。

表2 相关系数矩阵

经过总方差分解，可以明显看到有两个因子旋转后特征值大于1，他们的方差贡献率46.352和38.214，累计贡献率为84.566.可以看到，这两个因子对原数据作了84.566%的概括，具有可信度，完全可以用这两个因子进行原数据的描述。因此，可以采用前两个主因子对14家房地产企业进行竞争能力评价。总方差解释如表3所示。

表3 总方差解释

通过旋转后，数据慢慢开始向0和1两极分化开，从旋转后的因素矩阵可以看出，净利润、净利润增长率、市场占有水平、社会贡献、企业规模的荷载值分别为0.68、0.738、0.92、0.619、0.734，它们的荷载值略有变化，更加准确、方便地可以判断这四个初始变量可以归为第一主因子；同样，员工知识水平可以归为第二主因子，对第二主因子的贡献绝对值达到0.938。旋转后的成分矩阵如表4所示。

表4 旋转后的成分矩阵

从成分得分系数中，可以观察到主因子和各个初始变量因子之间的得分系数，通过计算得分数据，对主因子进行量化得分评价，并且对样本的主因子得分情况，对下文的样本得分评价做铺垫。成分得分系数矩阵如表5所示。

表5 成分得分系数矩阵

因子得分表达式及其计算结果如下：

Fac1=0.123净利润+0.38净利润增长率+0.454市场占有+0.082企业规模+0.194社会贡献+0.356员工知识水平；

Fac2=0.233净利润-0.219净利润增长率-0.237市场占有水平+0.269企业规模+0.134社会贡献-0.635员工知识水平。

通过对样本进行得分计算后，得到的数据结果可以量化比较企业竞争能力水平，使竞争能力以数据的角度呈现，对最后评价分析有着更加直观的描述。在对上市企业进行评价分析时，每个样本的综合得分是通过两个因子得分的基础上，对这两个因子进行加权计算。其计算公式如下：综合竞争能力=(46.352%Fac1+38.214%Fac2)/84.566%。

计算结果与得分排名如表6所示。

表6 房地产企业综合得分及排名

4 结论与建议

4.1 结论

从上述结果中，可以发现企业经济效益在企业竞争能力中处于第一主因子的位置，自然包括了对初始变量因子中的盈利能力、成长能力、企业规模效益、市场份额、社会贡献有效概述，其中社会贡献属于外部间接经济效益。房地产企业作为一个经济主体，其所有的经济活动都对其经济效益有间接影响作用，从而最终对房地产企业的竞争能力有重要影响。员工知识水平可以以企业发展能力作为第二主因子进行评价分析。众所周知，房地产企业属于劳动密集型、基本密集型产业，因此，所有房产企业对劳动力人口和密度需求较大，而其中人员的知识水平的增加并不会对房地产企业经济效益带来更多的附加价值，甚至从企业成本来说，员工学历文凭越高对企业的用人成本等支出越大，所以还会对房地产企业的竞争能力带来负面效应。

通过实证分析，可以得到，不同的房地产企业的经济效益有较大的差别，在选取的样本中，保利地产综合竞争能力得分最高，得分为1.835，房地产企业上市公司经济效益有巨大差距，两级分化较为严重。在排名较前的企业，保利地产经济效益得分2.188，绿地控股经济效益得分1.684，而经济效益评分较低的企业，金融街经济效益得分仅有-1.106，在某些经济指标上表现并不乐观，造成最终得分达到-0.773，落后的企业应该从各个方面进行相应改善，分析自身问题，采取措施进行弥补，从而提高企业综合竞争能力。同时，房地产企业员工文化水平参差不齐，在综合竞争能力得分靠前的企业绿地控股，它的企业员工在本科以上的比例也仅为27.17%，在行业中处于较低地位，但符合行业劳动密集型的特性，为企业带来了较强的竞争能力。同时企业最符合行业生产要素特性的是招商蛇口，它的员工学历在本科以上的达到22%，员工知识水平在样本最低，但同时给企业带来的用人成本也最低，员工知识水平处于本科甚至以下已经能够为企业带来相对最大效益，而高知识型人才对本行业来说带来的边际效益很低甚至为负。因此企业整体员工的学历比率可以反应企业是否符合行业特性、满足行业要求，企业在将来应该更加注重员工结构是否符合本行业的发展需求。

4.2 建议

4.2.1 提升房地产企业社会责任

企业以盈利为目的是企业生存的基本要求，但是，许多企业盲目追求利润，而忽略企业对其他社会环境的影响。身为社会发展中的一个主体，能与社会环境较好结合，能够与社会共同发展的企业具有的竞争能力相对综合。企业对社会的贡献最主要的也就是税务支出，国家与社会在税收上的收入，最终也是对企业与行业的支持与扶持，尽管对企业没有直接利益关系，但是促进了社会整体发展对自己未来成长的坏境有较好的改善，企业未来竞争能力也会得到提升。企业在市场竞争中不仅需要谋求自身的发展，与此同时，企业对社会环境和市场环境的改善需要担当一份责任，健康良好的环境对企业成长与竞争有明显的促进作用。

3.2.2 打造房地产企业品牌

企业的品牌知名度是企业在市场中的认可程度，也就是在市场中竞争地位。通过上文分析发现，在综合得分情况较好的企业一般都具有较好的品牌效应，它能够给企业带来可观的经济收益。打响品牌，将企业品牌深入到市场中，有助于增加其市场份额，从而提高市场竞争能力。在市场中能够得到认可，投资者更加愿意对企业进行价值投资，有助于企业市值规模增加，同时对企业资金运转有推动作用。从顾客角度也是如此，市场中知名品牌更加容易受到人们的信赖，对房地产企业竞争能力提升很大。