浅谈日照遮挡的解决方式

李品宏

【摘要】随着物质生活的提高，生活环境也成为衡量住房品质的重要因素。高层建筑对住宅的采光、日照等环境因素的影响，逐渐成为社会问题，引发大量诉讼和纠纷。本文从日照遮挡的分析方式、判断标准和现行的补偿方式等方面入手，与大家共同探讨日照遮挡解决的方式。

【关键词】日照;日照遮挡;补偿

长期以来，我国居民大多已经习惯了在低层、多层建筑中的居住生活。普遍都不高的建筑，让大家能近距离接触地面、仰望天空，与大自然亲密互动。虽然物质生活水平不高，但居住环境还是很宜人的。近年来，随着城市的快速建设，高层建筑，尤其是高层住宅越来越多。老小区逐渐被高层建筑包围，或者被高层住宅取代。通风、采光、视觉等环境的急剧变化，给居民的生活带来天翻地覆的变化，对高层环境的不适应越来突出。导致近年来，相邻建筑的采光和日照遮挡纠纷频繁出现，诉讼群体数量也越来越多。新建建筑自身的采光和日照不足，成为规划行政审批的矛盾，居民投诉的焦点。

1、日照分析

建筑的日照分析，是指具有资质的专业技术部门，利用计算机和专业分析软件，模拟计算建筑的日照影响情况和日照时数，是一种对“阳光”进行量化计算的技术手段。简单的讲，通过建筑日照分析，我们可以计算出拟建建筑对现状建筑的日照是否遮挡，遮挡了多少时间。也可以算出，拟建建筑自身可以获得的日照时间有多少。由此分析编制的《日照分析报告》，是作为规划审批部门核发建设工程规划许可证的技术依据。

这里的日照，区别于我们平时所说的采光。采光，是指建筑内部可以从外部获得的适度光线。有采光的房间不一定有日照，有日照的房间一定有日照。由于我国目前对于采光尚未出台计算标准，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。日照就成为采光侵权的主要判断依据。关于相邻建筑采光影响，大部分以日照影响定论。

2、日照遮挡的判定

通过大量的实际工作经验，以下两种情况被认定为对外存在日照遮挡——“日照不达标”。一是，现状建筑（对日照有要求的建筑）原有日照水平达到规定的日照标准，新建建筑（拟建建筑）工程导致其日照水平低于日照标准。二是，现状建筑原有日照水平未达到规定的日照标准，新建建筑（拟建建筑）工程导致其日照水平降低。以大寒日2小时住宅日照标准为例，如果现状建筑原日照时间在2小时以上，新建建筑建成后即使会造成实际遮挡减少了其日照时间，但现状建筑仍能获得2小时以上的日照时间，即判定为“日照达标”“符合要求”“不遮挡”。如果现状建筑原日照时间就不足2小时，那新建建筑不得减少其现有日照时间。

还有一种情况，建筑的自身遮挡——拟建建筑因其地理环境和建筑结构平面设计问题，致使自身建筑外墙面的日照时间低于日照标准，无法满足日照标准，即日照不达标。不滿足日照要求的住宅，原则上是不得作为住宅出售，进入市场的。

3、日照不达标的补偿、解决

我国现行的法律法规对采光和日照的侵害及补偿的规定太过笼统，相关法律法规并无具体规定，没有具体的补偿细则和规范，遇到纠纷时无切实可行的法律依据和量化赔偿标准。这也导致各地法院在处理此类采光日照遮挡侵权案件时，没有相对统一的执法尺度、赔偿标准。有的按整套住宅面积和受遮挡时间为基数来计算赔偿数额，有的按被遮挡居室面积（未受遮挡居室和无需日照分析的厨卫餐厅等不计算）和低于日照标准的时间为基数，也有按电费、采暖费来确定赔偿数额的，也有按房屋贬值也计算赔偿的。这些五花八门的计算方式，大多都是基于遮挡建筑已竣工引发纠纷的。即使被遮挡居民要求停止侵害或拆除侵权建筑恢复原状，基于高额的社会成本和衍生矛盾，规划审批部门和法院也一般建议通过经济补偿方式解决这一社会矛盾，用金钱换阳光。

这种仅从物质层面上的补偿，简单的将采光和日照归纳与物权范畴，同时也带来新的问题和矛盾。首先，赔偿和补偿通常是一次性的，被遮挡住户因为已遭受侵害暂时被迫接受这一结果，在后期生活中又明显感到生活质量和舒适度降低太多，造成二次诉讼和纠纷。还有，已经接受补偿的住户将房屋出售，买房者对此不知情，因日照不足提出诉求，再次要求补偿或赔偿，甚至要求退房。再者，开发单位通过购买或置换被遮挡住宅，将被遮挡住宅变更为自持，以临时解决日照纠纷，后期等项目完工叉将该住宅卖出，导致买房者购买了日照不达标住宅，违背了日照分析的初衷。

再来看看建筑自身遮挡造成日照不达标的。早期，日照不达标的住宅是可以审批通过的。只要开发商承诺“必须在项目现场及公示的规划总平面图中明确标注，供购房人参考”，项目即可得到审批。那个阶段居民对住宅面积需求高对生活品质没有太高的要求，有地方住够住就可以，对日照并不关注。

随着地方政府对日照标准的严格执行，后期衍生出居住式公寓、住宅式公寓一说。居住公寓，就是在住宅性质的用地上因日照时间不足成为了“公寓”的房子，其日照时间在1-2小时之间。这1小时的标准来源于《城市居住区规划设计规范》GB50180-93版“旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”为了化解这一的矛盾，根据规范中对旧区新建建筑最低1小时的日照时数要求，衍生出居住式公寓。居住式公寓“除不受日照标准限制外，其使用年限、转让、买卖（涉及各类税费）等情况与其它不动产等级要求相同。也就是说，“居住式公寓”与“住宅商品房”性质是一致的，只是日照时间低。当然，低于1小时的住宅，是不允许审批，更不允许进入市场作为住宅或居住式公寓销售的。有地方对日照时间不到1小时的住宅，最后以40/50年产权的商业公寓办理不动产证。

但开发商都不会主动告诉购房者日照时间的问题。即使部分开发商会公示，也只是公示建设工程规划许可，购房者一般在这个时期是不会关注日照问题的。在销售时，售楼人员也大多回避这类问题房子。等交完房款签完合同甚至办理产权时，才发现还有住宅、居住式公寓、商业公寓一说，引发小区群体上诉。

上述的补偿解决办法，虽然可以解决部分日照遮挡纠纷，但毕竟都还是有其衍生问题。日照遮挡也不是短期就能解决的。总体上看，除了要完善相关的法律法规，也对规划审批部门提出更高的要求。大量的案例表明，过度开发对现状建筑的日照影响较大，拟建建筑自身遮挡也较为严重。日照作为建设工程的强条标准，规划审批部门要严守底线，积极采用计算机日照分析来研究土地承载力，预评估合理开发强度，从根本上解决矛盾和纠纷。

参考文献：

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[3]郑至吾.采光和妨害的相关法律问题[N].湖北名族学院学报（哲学社会科学版）