土地红利退潮，中国房地产业何去何从？

刘德炳

尽管一度受到疫情冲击，但我国楼市却出人意料进行了深V反弹。国家统计局10月19日公布的数据显示，前9月我国商品房销售额115647亿元，住宅销售额103497亿元，均超过去年同期数据，再创历史新高。

在过去的房地产生产中，有了土地往往意味着一切。由于住房的绝对短缺，土地升值空间较大，有了土地基本不愁销售，而且通常会带来丰厚的利润。随着多年的发展，我国住房已经告别了绝对短缺的时代，楼市环境发生了巨变，基本逻辑也随之而变;而随着“三道红线”政策即将出台，房地产业依赖金融手段扩张的动能将大为受限。

仅仅坐等土地升值的模式已经不合时宜，土地红利乃至金融红利时代正相继退潮。在这样的格局下，楼市反弹是如何发生的？引擎何在？对于广大的房地产企业而言，怎样才能找到新的增长红利？

日前，中建一局旗下统一地产品牌——中建智地正式发布。走进中建智地，在其近期缔造了多个销冠楼盘的背后，可以发现楼市深层次的脉动。

疫情之下楼市成交创新高

10月16日下午，在天津市武清区中建·壹方九里项目的售楼处，不断有客户前来看房。据介绍，当天已有50多组客户到访，并完成了既定签约销售目标。

这只是中建·壹方九里项目开盘以来热销的一个侧影。中建智地公司营销总监武威表示，自今年8月以来，该项目首次开盘推出500多套房源，即迅速售罄。随后该项目连续两次加推新盘，均几乎销售一空。截至目前，该项目销售率已高达95%以上，是周边项目成交量的5倍以上，成为今年金九银十期间天津的销冠项目。

这与我国楼市的整体走势有一致之处。

国家统计局10月19日公布，1～9月份，我国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%;但与此同时，我国商品房销售额115647亿元，增长3.7%。此外，住宅销售额103497亿元，同比增长6.2%。仅仅从前9个月来看，我国商品房及住宅的销售额已超去年同期，创出历史新高。

与年初相比，楼市整体成交势头在迅速好转。今年1～2月，由于受到疫情的冲击，我国商品房销售面积同比下降39.9%，销售额同比下降35.9%。

而从中建智地旗下楼盘的销售业绩增速来看，不仅快于大盘，还好于多家知名房企。中指研究院监测显示，前8月销售额在500亿～1000亿元的房企共有26家，销售额均值为655.2亿元，同比增长5.5%;销售额在200亿～500亿元的房企共有34家，销售额均值为319亿元，同比增长6.4%。

今年8月8日，位于江苏省苏州市的中建苏州·河风印月项目开盘，推出开盘208套房子，在2个小时全部售謦，成为了区域销冠。位于江苏常州的中建·熙华府于2019年实现销售额20亿，是当年常州市的冠销楼盘，而今年尾盘近200套房源上市時，同样遭到抢购，快速清盘。与去年相比，今年中建智地的销售规模有望翻倍;与行业相比，其销售增速尤其是单个项目的销售率，明显高于众多房企。

事实上，从短期因素来看，疫情对经济面及楼市的双重冲击仍在持续;从长期因素来看，我国土地红利逐渐退潮。在这一局面之下，楼市成交创新高的动力来自哪？

中建·壹方九里营销中心现场销售场景图

正所谓窥一斑而知全豹。

天津中建·壹方九里项目总经理何志斌表示，从该项目购买客群来看，80%是天津本地客户，其中一半是刚需客户、一半是刚性改善人群;另外还有20%的客户来自天津周边。整体看，刚性改善需求占据较大的比重。

从北京来天津置业的吴先生即将退休，他需要买一套房子养老，跟着中介在天津看了多个新房项目后，最终看中了中建·壹方九里的一套三居室。8月初，项目第一期开盘时推出500多套房源，由于选房顺序靠后，还没轮到他选房，房源已销售一空;8月底项目第二次加推房源，他依然没有选上房子;直到9月份第三次加推房源时，他才如愿买上房子。

何志斌表示，刚需只能保证基本盘，而要实现成交创新高、超出周边项目数倍，乃至于夺得销冠，就必须赢得刚性改善客户的青睐。某种程度上说，在现阶段，刚性改善需求的释放起到了楼市成交反弹的引擎效应。

以精品力作回应时代所需

在疫情重创经济的背景下，楼市成交创出新高，有其深刻的社会根源。

“在建设美好生活的时代背景下，住房是美好生活指标中非常重要的一环，住有宜居是百姓之急、百姓之需。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，“与过去相比，人们需要更好的房子，这种需求层面的变化，意味着中国房地产业进入到高质量发展时代。”

此外，从一定程度来看，疫情加速了宜居需求的释放和显现，并凸显了其重要性。赵秀池表示，一是疫情之下，人们在住房的活动时间更多，房子质量和功能的高低，与人们生活息息相关。二是房子成为城市的通行证，且附载了教育等很多资源，其附加值越来越大。

“市场需求发生了变化，刚需会选择好房子，改善型需求更是如此，楼市供给层面也必须适应这种变化，如此才能确保供需匹配，确保成交活跃”，赵秀池进一步表示，对于当前的楼市而言，企业唯有开发符合市场需求、适销对路的高质量产品，并提供优质的服务等，才能在市场上发展壮大。

8月22日，中建一局旗下统一地产品牌——中建智地正式发布。在发布会上，根据中建智地规划，好房子首要的就是好产品、好服务，即品质人居、美好服务。

何谓好产品？

吴先生从北京来看天津壹方九里项目时，一开始看中了128㎡的一套三居室，后来又考虑到资金压力，便打算购买109㎡的三居，但在交付定金时，还是觉得那套128㎡的房子更好，空间、功能更打动他，最终选择了第一眼就看中的三居室。

“好产品是硬实力，好产品自己会说话”，何志斌表示，128㎡的三居室除了整体空间更大以外，尤其是客厅面宽更大，阳光更充足、空气流通性强，空间布局更合理，居住的体验感会更好，购房者会油然而生出一种美好生活的感受。

天津中建·壹方九里示范区实景图

何谓好服务？

“这突出体现在物业服务等环节，关键在于让业主认可、让业主发自内心地感受到生活很美好。”中建智地物业公司总经理敖国栋表示，以应对疫情为例，物业管理部门提早采购了大量的防疫物资，第一时间将口罩等物资分发给有需要的业主，在小区大门设置测温设备及防疫岗哨，并及时采购蔬菜等生活用品送货上门，获得了业主的一致赞誉。

武威表示，中建品牌、依托于杨村一中与城铁站等资源的地段优势、户型及园林设计等突出的产品力、优质物业等，天津壹方九里项目的这些因素是极具吸引力而又稀缺的，当然，这是中建智地旗下项目的共同特征，也是生活更美好的具体表现，是打动刚需尤其是刚性改善需求的重要因素。

全周期全方位践行智慧地产

住有宜居的美好生活不是从天而降的。

本次的中建智地品牌发布会，其主题是“智”造美好生活。在中建智地看来，无论是好产品、还是好服务，最终都要靠智慧来实现，即通过提高产品的创新能力，用创造来满足客户对美好生活的追求。

“住得更美好，就是房子要比市场上已有的产品的品质更好，服务要更好，而这需要智慧，需要创造力来实现，”武威举例表示，从具体的一个房地产项目而言，由于项目开发之初周边已经有了竞品项目，如果要取得成功，就必须想方设法来超越它。

中建智地公司董事长樊飞军表示，根据中建智地的规划，智慧地产体现于房地产开发的全环节、全周期、全方位。

在开发设计环节，中建智地为每一块土地量身定制，通过深入研究城市的人文发展脉络，充分挖掘土地的价值，并以高品质的作品兑现土地价值。

中建智地设计总监王琼表示，以天津壹方九里的户型设计为例，进深长、面宽窄是天津房地产项目普遍采用的设计方案，但根据调研分析，如果壹方九里继续沿用这一方案，一方面在户型上没有比较优势，另一方面，进深过长、面宽过窄有其不足，诸如光线不好、流通性差，视觉效果也不好，不符合未来人们对美好生活的潜在需求，必须做出改变。

在建设环节、建筑工艺、建筑质量监测复核、建筑材料等方面，中建智地都采用先进的科技及产品，确保其工艺的科学合理、质量的绝对过硬以及材料的耐用持久。

中建智地公司总经理助理、运营总监杨磊表示，在中建智地的预制板工程中，还采用了定位技术装置，由此能在远程掌握现场的施工工序等环节，从而可以对建筑质量等方面进行更严密的审核、追溯。

在物业服务环节，中建智地采取了全方位的智能化的升级方案，提升业主的物业体验。

高空抛物是近年来备受关注的话题，尤其是高层建筑，如果有人往楼下扔东西，不仅会危及小区内老人、小孩等业主的安全，责任认定也很难，真正的罪魁祸首甚至躲过制裁。

敖国栋表示，这样的现象屡见不鲜，为此，在中建智地旗下的小区，中建会装上360度的高空摄像头，覆盖全部小区，再进行人力的全天候值守监控，通过智能化的手段严防高空抛物。

樊飞军表示，采用最新智慧科技、吸纳更加智慧的各层级员工等，真正地践行智慧地产，这是中建智地全方位智慧发展的底色，是中建智地多个项目夺得“销冠”的密码。

“知行合一、止于至善”。美好生活不是一蹴而就的，而是奋斗出来的。

10月16日晚上9点，北方大地已是一片漆黑、寒意深重，天津武清的中建·壹方九里售楼处却灯火明亮，大家三五成群，正在进行小范围的讨论和总结。

中建·壹方九里项目营销总监杨昊表示，明天是周六，预计会有更多的客户来看房，从公司到项目、全体营销团队将在10点左右根据近期销售情况，开会做一些针对性的接待安排，“不达全胜不收兵”。

樊飞军表示，随着土地红利的逐渐退潮，在高质量发展时代，只有集众智、合众力，真正“以客户为中心”，打造出符合“人民对美好生活向往”的高品质住房，才能在市场上立足、壮大。

央企使命与历史积淀助力管理效益蝶变

生产是建立在生产资料和劳动的基础之上，一切价值也孕育其中。

不过，由于对智慧资源的投入较大，这势必在短期内提升了项目的成本。以前期的设计定位环节为例，由于中建智地希望对土地资源禀赋及客户群有更加深入精细的把握，往往会投入更多的时间和人力进行客户调研，并反复设计开发方案，不断打磨比对，从中找出最好的方案，由此一方面增加了资金投入，另外也增加了时间成本。

在当前的地产界，比较流行“369”的发展模式，其中的“3”就是拿地3个月开工。这一模式是为了快速上市销售，但往往衍生出房屋质量安全等问题。

“慢就是快，舍就是得。”樊飞军表示，一方面通过缩减报建审批时间，压缩了项目的整体开发时间;另一方面，更重要的是，通过增加定位及规划设计环节的投入，研发出的产品更满足客户需求，从而实质上减少项目的开发周期。

由此带来的效益可谓十分明显：一是产品接受度高，二是项目往往创造更高的溢价空间。以中建智地旗下的常州项目为例，与一般的项目尾盘去化较慢较难大相径庭的是，该项目由于前期精准洞悉了客户的需求，在今年尾盘上市时迅速清盘，其清盘的速度几乎不亚于开盘。

樊飞军表示，智慧地产的本质就是管理经济，对智慧要素的投入就是向管理要效率、要效益，这是地产业高质量发展时代的根本驱动力。

从去年至今，无论是销售规模还是利润，中建智地的业务均成倍数增长，呈现出勃勃生机。

对此，分析人士指出，经过数十年发展，中建智地积累了雄厚的物质技术实力，也形成了精益求精的工匠精神储备，在建设美好生活时代的引领下，中建智地以“智造美好生活”为理念，在地产开发中投入更多的智慧资源，有其恪守服务国计民生使命的必然性，也有可能性。

此外，不斷发展壮大的中建智地，也在根据部署，积极投身于保障房建设等事业。

位于北京通州的中建幸福里是一个共有产权房。在设计上，这个项目以低密度花园洋房为理念，户户南北通透、一梯两户、户型方正，并采用人车分流、五重园林体系等;在精装修材料上，采用防滑地板砖、科勒卫浴、马可波罗定制墙砖等一系列科学化人性化的材料。尽管是保障房，但这一项目的品质完全可媲美较高端的商品房，充分体现了其全方位智慧的结晶，彰显了其打造高品质人居的情怀，成为了北京共有产权房的样板，有力地提升了央企的形象和声誉。

随着中建一局旗下统一地产品牌——中建智地正式发布，其连续创下多个销冠的势头及以智慧要素驱动发展的模式，已引发业内外关注与肯定。

国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示，建筑的使命是让人们过上美好的生活，中建一局是非常有战斗力、非常有创新力的团队，中建智地的高品质发展顺应了行业升级之势，能够让我们展望更加美好的未来。

国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示，房子是美好生活的基本空间，房地产业、建筑业在未来较长时期仍是重要产业，智慧地产前景广阔，真正高品质、有情怀、有担当的房企将释放出持久的生命力，中建智地堪当大任，值得期待。