通过产权市场推进国有涉地股权高效流转的若干思考

栾舒婕

由于我国《城市房地产管理法》对城市建设用地使用权的转让规定了一些限制条件（第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。），并且由于直接进行土地使用权转让，税负较重，这使得在实践中部分国有企业采用通过产权市场转让拥有土地使用权的公司的股权，从而使受让股东获得对土地的间接控制权，即“国有涉地股权转让”。近年来，该类涉地股权转让项目在全国各地产权交易机构屡见不鲜，一定程度上，产權市场成为了土地的二级交易市场，为此，如何发挥产权市场功能，推进国有涉地股权高效流转，助力地方经济发展，成为值得深入研究的课题。

1  涉地股权转让项目的特点

国有涉地股权转让项目具有鲜明的特点：一般金额较大、实际目的是转让土地使用权。

1.1  与土地市场行情息息相关

涉及的土地使用权一般是在房地产市场处于低谷或者年底开发商资金紧张、拿地意愿较低情况下，地方国有平台公司以较低的价格取得，由于国有企业的贷款利率较低，具有资金成本较低的优势，国有平台公司会持有地块直至合适的时机再将其转让。当房地产市场趋热时，开发商虽有拿地愿望，但土地一级市场无土地挂牌出让;或者狼多肉少，一级市场挂牌的地块竞争十分激烈，此时国有平台就可“功成身退”，以市场化的价格转让股权（实质是转让土地），实现共赢。

1.2  交易双方税费成本各有不同

对于转让方而言，以转让项目公司股权形式达到实际转让土地的目的，可以实现合理避税，可以规避直接转让土地使用权涉及的大额土地增值税，只需要缴纳企业所得税和印花税，可以减少税费成本;对于受让方而言，通过二级市场间接获得土地使用权，可能挂牌转让底价已经包含了一部分土地溢价，最终通过竞价获得土地使用权的受让价格又超过了挂牌底价，这两个环节形成的溢价属于股权溢价，无法计入土地使用权成本，导致未来开发过程中无法在标的企业开发成本中列支，对受让方来说无疑增加了一定的隐形成本。

1.3  交易双方寻求合作共赢

国资平台公司在一级市场拿了土地，通过转让项目公司的部分或者全部股权，寻求优质开发商落地，打造优质品牌，从而推动地方经济发展;一些开发商也比较偏爱通过二级市场拿地，保持和国资平台的合作，以期在后续开发过程中得到相应的支持。

1.4  往往是股权加债权模式进行转让

由于国有平台公司拿地后通常的做法是将土地装入项目公司，为取得土地使用权所垫付的出让金、税费等就以股东借款的形式在账面体现，形成股东对标的企业的债权，所以在股权转让时，通常是将捆绑债权与股权一同转让，规模较大，对受让方的财务实力有较高要求。

2  无锡产权交易所的实践探索

无锡产交所近年来操作了多宗国有涉地股权转让项目，经总结，主要有如下常见类型：

一是转让项目公司100%股权。转让完成后受让方对涉地股权实现百分百控制，在完成必要的变更手续后与转让方不再有关系，可以完全自主开发，因此这类项目最容易吸引开发商参与，容易形成竞争，对于转让方来说由于不用参与后续的开发建设，一般也没有设置资格条件的必要（《企业国有资产交易监督管理办法》（32号令）的第十四条明确规定：产权转让原则上不得针对受让方设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案）。

二是转让项目公司51%以上控股权。转让之后控股权转移到开发商手中，转让方还留有部分股权，这样操作有利有弊。优点在于：对于开发商而言，与转让方形成合作关系，在后续开发、经营中可以与政府形成良好的沟通;而从转让方角度，可以在土地开发获利期通过所持股份获取分红利益。

但这种转让控股权，保留少量股权在转让方手中也有一些弊端：通常转让方考虑到后续能够保持良好的合作，希望可以引入较有实力的开发商，会有设置资格条件的需求，但设置了资格条件就有可能不利于充分竞争，影响标的增值;或者有时候条件设置过多，产生有指向性的嫌疑，有产生投诉的可能性。而且在第一次转让完成之后，后续转让方如果想退出项目公司，将保留的股权转让出去，作为国有企业，转让国有股权必须通过产权交易机构公开挂牌，但此类股权通常不太可能再形成竞价，一般来说只有另一个股东会来报名，以协议方式成交。但有可能出现另一股东不愿意以评估价受让，外部也没有其他人愿意参与的情况，那么转让方则无法顺利退出项目公司。

三是不转让项目公司控股权，只转50%以下的参股权。这种情况通常是项目开发涉及特定用途，只是引进开发能力的企业进行土地开发，这种情况在实际交易中出现的相对少一些。

以上3种情况中的第2、第3种情况，在实际交易中也可采用增资形式实现。增资比起股权转让的优势在于32号令对于增资条件并没有太多限制，增资引入的是增资企业的战略投资者，企业选择的自主性较强，可以根据实际需要设置合适的条件，从而遴选出对于本次地块开发建设来说最优质的开发商。例如2019年底，无锡产交所挂牌成交的无锡华莱坞文化创意产业发展有限公司增资项目，以增资形式转让了控股权，产交所充分发挥市场平台功能，为增资企业引进3家优质投资人，包括1家文化类上市公司，共募集资金2.9亿元，聚拢资源为企业打造“华莱坞国际文创园”，有效助力地方经济发展。

2016年12月，无锡产交所挂牌了无锡广成地铁上盖置业有限公司90%股权及1026852203.73元债权项目，该项目为无锡地铁集团有限公司转让的位于太湖新城雪浪坪的集地铁停车场、住宅、商业、办公、公寓为一体的大型综合地铁上盖物业，受到行业内众多知名房地产商的高度关注。通过公开挂牌征集到四家符合资格条件的意向受让方，经过1个小时115轮次报价，最终由香港绿地旗下子公司苏州润建置业有限公司竞得，成交价227419.63万元，较挂牌底价增值118000万元，增值率107.84%。

2019年6月，无锡产权交易所组织的无锡溪都置业有限公司100%股权及182297004.27元债权项目经过降价挂牌后形成竞价，以72756.700427万元竞价成交，较第二次转让底价增值9500万元，较第一次转让底价增值6110.81万元。该项目在第一次挂牌时遭遇无人问津的尴尬，第二次降价挂牌后，无锡产交所加强宣传推介，吸引30多家知名房企咨询尽调，最終征集到5家意向方参与竞价，实现较大幅度增值。

2020年疫情期间，无锡产交所全面复工复产后首个产权转让项目“无锡新发鸿景置业有限公司70%股权及986988844.8元债权”经9个竞买人47轮网络竞价后，以116314万元成交，较挂牌底价溢价14100万元，增值率13.8%。无锡日报3月14日在头版以《节后土地市场第一拍落槌—中奥地产11.63亿元拿下新吴地块》为标题进行了报道。

3  关于推进涉地股权高效流转的几点思考

在国有涉地股权类项目操作过程中，无锡产交所充分认识该类项目的重要性，主动靠前服务企业，规范、专业、高效做好各环节工作。为更加高效推进涉地股权的流转，产权交易机构要重点围绕“要素资源市场化交易服务平台”定位，不断提升专业能力、提高信息化水平、提升资源配置能力，具体有以下三方面思考：

3.1  加强学习研究，提升专业性，促进竞价增值

产权交易机构如何充分发挥土地二级交易市场的流转、增值功能，有赖于人员的专业性。涉地股权转让项目的专业性较高，涉及房地产行业的相关专业知识，又与一级土地市场行情关联度较高，因此，在操作此类项目时，需要业务人员对房地产行业相关知识有深入的了解，需要沉下心来研究土地一级市场的行情，深入学习《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，对转让项目所涉地块的容积率、楼板价、规划要点理解掌握，这样才能在项目推介的过程中更专业，更好的地为开发商答疑，充分发掘潜在的意向受让方。

3.2  找出关键、总结开发商最关心的问题

项目推广、尽职调查是涉地股权项目转让环节中至关重要的，作为交易机构，要找出关键、总结开发商最关心的问题，以此做到精准推介。开发商尽调时，一方面要做好记录整理，分析开发商的关注点;另一方面要发挥好桥梁作用，主动协调转让方、标的企业及意向方的尽调工作。在推介方式上，要积极协助转让方创新方式方法，发挥网站、微信平台作用，聚焦各类房地产企业，通过点对点的方式进行推广，为项目寻求更多的优质投资人，在疫情常态化情况下，还应将传统的面对面现场尽调向线上交流转变，为意向受让方提供线上项目咨询、尽职调查、举牌报名服务，借助信息技术手段持续优化“不见面”交易服务，为交易各方提供全流程“一站式”服务，按时、高效推进产权交易进程。

3.3  加强审核，确保交易符合各方监管要求

国有企业转让涉地股权，既要按照《企业国有资产交易监督管理办法》（32号令）的规定通过产权市场公开进行，同时因为标的企业核心资产为土地使用权，又应按照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）的相关要求，接受相关部门的监管。

由于国有涉地股权转让项目标的金额通常都比较大，作为交易机构，我们在交易过程中更要对每一个环节把好关：转让方的挂牌材料是否齐全、合规;意向受让方的资质是否符合要求，举牌材料是否完整并按时递交;交易过程是否公开、透明，符合各方面的要求等等，确保整个交易过程经得起推敲，也经得起检验。