房地产开发企业现金流风险管理研究策略

吴潘

摘    要：伴随着社会经济的高速发展与城市化进程的加快，推动房地产开发规模不断扩大，给房地产企业带来更高的发展机遇。资金是企业运转的关键，尤其是房地产企业高成本、长期性及高风险等特性在很大程度上考验着企业的资金承受力，大多数房地产企业都在经营过程中面临着现金流方面的问题。文章介绍了房地产企业现金流量现状，阐述了房地产企业加强现金流量风险管理的现实意义，分析了目前存在的主要问题，并对如何加强现金流风险管理提出具体的对策建议。

关键词：房地产企业;现金流;风险管理

1  引言

在我国当前城镇化建设的大环境下，房地产开发的数量不断增多，销售的价格也呈现出不断上涨的趋势，房地产开发企业的风险也在逐渐的增加。尤其是在当前房地产开发企业的财务管理之中，许多的管理制度还不是十分的健全，这就使得房地产企业财权分割、资金分散、私設小金库等情况经常出现，使得房地产开发企业现金流风险加剧。

2  房地产企业现金流特点

作为资金密集型企业，房地产企业投资较大且周期较长，存在一定风险，开发与销售环节是现金流的主要集中环节，房地产项目建设过程中，对于资金投入存在特殊化要求，回款风险也比较大。就房地产企业现金流的特征来看，其周期长，且在土地出让金支付、工程建设等方面的资金投入较大。与此同时，现金流分布存在不均衡特征，主要体现在生产经营过程中，现金流存在大幅波动，并且资金占用风险较高，回款具有不确定性，极易受到宏观政策以及金融环境等因素的影响，导致现金流风险出现。

3  现金流风险的含义及研究意义

对于现金流风险而言，它主要指的是企业中的现金流出与流入两者出现不平衡的情况发生，使得企业在需求资金的时候不能及时弥补，从而使企业出现了经营中的风险发生。如果企业的现金流出现了问题，那么很有可能会导致企业的生产经营无法维持，导致企业的收益无法保障，同时也可能会影响企业的信誉，严重的话还会使企业的社会形象受到影响，导致财务出现问题，从而使企业面对破产的危机。对于房地产开发企业所面对的财务风险中，现金流风险是非常重要的一部分，而且其构成原因复杂，并且具有较大的偶然性以及潜伏性。房地产开发企业的产业链比较长。可以同时带动多种生产制造行业以及消费行业的经济发展，这就是为什么房地产行业会与国家的经济整体发展密切相连的原因，其中房地产行业的发展与我国的经济发展和民生息息相关，是我国社会发展进步的重要体现，在市场经济的运营过程中起着十分重要的作用。但是这一行业它在我国的发展时间并不长，并且我国的通货膨胀形式十分的严峻，这也在一定的程度上导致了相关的金融风险危机也在渐渐地加强，让相关行业的现金流风险不断地加强。

4  房地产企业现金流风险管理问题及原因

就房地产企业现金流管理的现实情况来看，在偿债能力方面，房地产企业的能力有限，债务利息支付难度大，财务状况不良，资金链断裂风险较大。并且企业收益质量较差，普遍存在两极化问题。不确定性回款条件下，房地产企业获现能力较弱，并且往往会受到宏观政策的影响而导致在房地产企业在现金流方面面临巨大压力。现金流风险管理问题的出现，与房地产企业自身风险管理意识不足存在一定关系，并未充分认识到现金流管理的重要性，即便是开展现金流管理，所采取方法的科学性不足，现金流管理模式不具备针对性和适用性，不利于房地产企业现金流真实情况得到准确反映，进而影响财务决策的准确性与科学性。在宏观经济政策调控下，房地产企业高度投资开发，出现通胀状态，国家通过政策调控来调整住房供应结构，楼市资金投入降低，导致现金流短缺。

5  房地产开发企业现金流风险管理的策略分析

5.1  提高房地产企业的营运能力管理

在对我国当前房地产开发企业的现金流进行分析的时候，不能够只注重查看现金流的净含量正负，还应当注重对经营现金流量和经营活动现金流量的查看。房地产在经营管理的过程中，应当努力提升自身的经营活动能力，让销售量进一步加大，使自身的投资资金能够更快地得到回报，从而将现金流风险控制到最低。除此之外，当前房地产开发企业在面对国家宏观政策的调控，银行贷款政策的调整等情况时，房地产开发企业更加应当注重自身现金流的风险管理，加快资金的周转速度。

5.2  建立健全房地产内部现金流控制体系

首先，建立明确分工的组织机构和严格的现金流管理制度，建立专人管理的体系，目前各家公司专设资金部或者由专人管理，建立现金流资金池，统一调配。其次，建立完善的监督机制。一方面，高度关注并监控公司的支付业务，合理确定支付时点，对现金付款时间进行准确安排;另一方面，加快现金流的流转，对于应收的房款，加紧催收，提高现金流周转效率。此外，房地产公司要做好事前的现金流预测，按月度、季度、年度做好现金流的滚动预算，做好事中的现金流动的监控，及时反馈与计划的差异，及时修正，事后结合现金流管理目标，分析偏差，找出原因。通过全过程的控制，使现金流的循环在一个可控的计划内。

5.3  强化现金流预算控制

房地产企业通过现金流预算工作来决定投入项目的资金数量，财务部门严格按照预算管理的要求，执行各项预算，对于现金流的支出，财务人员要进行严格审批，对于不符合财务管理制度以及违反审批程序的项目，要拒绝现金支付。财务部门对资金预算目标落实情况严格审查，定期检查，对于目标落实程度要能完全掌握。对于项目开展过程中出现的预算超支或者过少的现象，需要及时查清原因，妥善解决。强化现金流预算控制，合理规划项目占用的资金，做好现金流滚动预算，及时规避现金流风险。通过现金流滚动预测，企业可以随时得知自身现金流的动态变化，在经营过程中能提前预测会出现的资金缺口，及时采取措施进行处理，避免影响房地产企业的正常运营。

5.4  建立现金流风险预警体系

房地产开发企业还应当建立完善的现金流风险预警体系，通过该体系能够对房地产开发企业的资产管理能力。盈利能力以及投资收益能力等进行监测。当某系数值达到设定值的范围之内时，将会出现现金流风险报警，此时需要相关的管理人员及时对出现风险报警的原因进行分析，然后及时制定相关的防护措施，将现金流风险带来的危害降到最低。现金流风险预警体系属于房地产开发企业财务管理体系之中的一部分，在实际的应用过程中需要根据企业的实际情况制定相应的预警模型，这样才能够让现金预警体系对数据的分析和判断变得更加的准确，也使得风险预警更加准确，让企业有更多的时间处理存在的风险问题。

6  结束语

总之，基于企业自身可持续发展要求以及外部国家政策、行业竞争的多重压力，现金流就像是一个企业的血液，血液畅通，企业才能良性可持续的发展。因此加强现金流管理已经成为房地产企业生存和发展的关键。只有房地产企业保持现金流良好有序的运行，并保持高度关注和高效管理，才能使房地产企业尽可能地避免经营风险，在房地产行业竞争白热化的形势下立于不败之地。

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