房地产企业土地增值税的税收筹划思路

张荣芳

摘要：近年来，随着我国经济的快速发展，房地产业也实现了稳定持续的增长，房地产对经济的贡献也逐步加大。近年来，随着中央提出房地产的新理念，房价逐渐趋于稳定。对于房地产企业来说，如何提高房地产的盈利能力和实际效益成为他们密切关注的问题，这要求房地产企业将土地增值税的规划整合起来，通过土地增值税大大增加了对房地产业的调控力度，减少了房地产业的囤房炒房行为。本文对土地增值税进行了概述，简单介绍了土地增值税的含义，以及对房地产发展的影响，提出了当前房地产企业发展存在的问题，还针对问题提出了相关对策，希望这些能为房地产企业土地增值税规划提供参考和借鉴。

关键词：土地增值税;房地产;税收筹划;税收清算;对策方法

引言

近年来，随着我国经济的快速发展，房地产业也得到了稳定持续的增长，房地产对经济的贡献率呈递增的趋势，近年来，随着中央政府提出的相关政策，房价逐渐趋于稳定，对于房地产企业来说，如何提高房地产的盈利能力和實际效益是房地产企业成本的重要组成部分，所以需要对土地增值税进行合理的规划。本文分析了房地产土地增值税筹划的意义和房地产土地增值税筹划的对策，希望为房地产企业开展土地增值税筹划提供参考和借鉴。

一、土地增值税概述

（一）土地增值税的含义

房地产企业的土地增值税，指的是房地产的开发者在开发土地中形成的土地增值数目。也是房地产企业筹划当中非常重要的税收科目，涵盖到货币、实物或者其他的收入内容。除去相应的扣税项目之后进行纳税。国家颁布相关土地政策，目的就是为了减缓房价上涨的速度，减轻民众购房负担。房地产的土地增值税主要由两个因素构成，分别是应纳税额和纳税人，应纳税额指的是房地产企业在整个建设过程中，所产生的相应的项目交易额。纳税人指的是用国有土地、线管的建筑物品进行交易，从中获得利益收入的企业。

（二）土地增值税的影响

土地增值税是政府部门对房地产业的有效监管，通过土地增值税可以对房地产业进行重组，使得房地产业朝着更加健康的方向发展。房地产企业对于土地增值税的纳税筹划项目也非常重视，如果房地产业的销售额较高，那么相应的纳税额也会增加，这就会减少房地产企业的利润，还给销售环节带来了压力，所以通过土地增值税可以合理地规范市场的行为，使得房地产企业可以健康良好的发展，房地产企业也会通过土地增值税增加自己的收益空间，增加企业的影响力。与此同时，对税收项目进行合理的规划之后，企业的税负就会在很大程度上降低，帮助企业将土地增值税降到最低，从而有更多的资本投入到生产上，促进企业的良性发展，这对房地产企业也有良好的作用。所以，房地产企业应当加强对土地增值税的重视，从多个方面入手，加强房地产企业的税收筹划，为企业的持续发展注入活力。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题分析

（一）税收收入问题

当前房地产企业在税收筹划中遇到的最大的问题就是税收收入不规范，实际工作中主要表现在两个方面，首先是多数的房地产企业对税收筹划不够重视，相关的工作不及时落实，多数企业并不会在第一时间向有关部门申报金额，有的企业则是在这个过程中拖延需要结算的项目，将房价以预购款或者现房收款的方式入账，整个结算的过程也没有及时的开展有效的房地产企业专用发票，其次就是多数房地产企业采用一房一价的形式售房，这就使得实际入账金额与房价的销售额不匹配，这也会影响到整个税收筹划和清算结果，进而影响整个工作进程。

（二）费用扣除不明确

房地产企业土地增值税的税收筹划存在的另一个重要的问题就是费用扣除不明确，多数企业采用随意扣除金额或者混淆销售金额的方式，这就会使得项目清算核实困难。具体表现为：第一，部分企业有不真实的工程项目，虚假的工程量，这些虚假的工程项目相关部门存在虚假的计算方案，税务部门还利用这些虚假的方案偷税减税;第二，很多大型房地产企业缩短成本期，成本的结算过程中也没有按照之前的工程项目做好相应的成本细化，使得工程项目被混淆，或者将已经完工的项目与待竣工项目混淆起来，以此混听，第三，很多项目存在着虚假扣费现象，比如一些房地产业将物业管理费和车库管理费算入到住房成本当中，甚至有些部门还将无产权的车库出售给住房者，种种现象都使得整个房地产核算存在着巨大的漏洞，影响税收筹划结果。

（三）缺乏专业的纳税筹划人员

房地产企业经常对企业进行税务筹划。如果相关的税收政策没有落实到位，纳税筹划人员执行起来也会有一定的困难，如果企业的税收筹划项目中断，临时需要更换项目人员，那么企业其他人员接手就会影响项目进程，给企业的税收筹划带来一定的困难。同时，一些税收筹划人员的专业水平较低，在对税收进行筹划时，也不能高效地完成项目核算内容，会使得企业的税收筹划困难重重，降低企业的工作效率，所以专业的税收筹划人员对于企业的发展至关重要。

三、房地产企业进行纳税筹划的对策

（一）强化房地产企业者的税收筹划的风险意识

在房地产业纳税筹划工作开展过程中，首先要保障其各项工作能够以法律为基础做到合理合法，在此基础上，保证税收筹划工作的经济效益。从房地产企业的经营状况和目前的税负来看，房地产管理者和财务人员需要充分认识税收的推动作用，管理人员实时关注税收政策的变化，综合考虑各项统筹规划的要素，准确认识土地增值税政策的需要，规避税收风险[2]。而在各项工作开展过程中，则需要相应的企业能够加强对工作人员和管理人员的培训管理，全面提升职工的专业素质。同时能够结合政策的变化，提高其适应能力和学习能力，不断增强其风险意识，同时结合其实际的发展战略，制定针对性的工作计划，有效提升整体的工作质量。

（二）项目全周期税收筹划

税收筹划应从整体税收筹划着手，因为整个建设项目的周期比较长，如果单纯对某个阶段进行筹划就会导致各种风险的出现，所以要从整体出发进行筹划，提高税收筹划的效率。同时，在具体工作开展过程中则需要房地产企业能够结合其往期的经营数据制定更具有针对性的工作体系，针对不同的阶段加强税收筹划，全面提高房地产企业税收筹划的工作效率，从多个方面出发，全面提升税收重化的效果。而在具体的工作过程中要做好战略筹划，这就需要相应的工作人员有足够的战略意识，在实际工作中能够结合其实际的工作内容不断规范工作的方式方法，综合考虑税务筹划对房地产企业开发经营所带来的影响，在考虑到经济效益的同时，加强对企业经营成本的认识，从而带动房地产企业的发展[3]。健全相关的税收筹划机制对房地产企业的发展具有重要的作用。

（三）培訓专业税务规划师

有条件的大中型房地产企业应设立专业的税务筹划部门。中小房地产企业可以通过税务外包将税务筹划事项移交给地方税务局，并设置专业的税务规划人员协助企业进行税务筹划。通过加强人才培养，不断提高其工作人员的综合素质，从而在实际工作中能够全面加强对房地产企业的税收筹划管理。这就需要企业的管理部门和财务部门的相关工作人员能够加强对财务政策和税收政策等方面的关注，结合企业生产经营等各项活动全面加强房地产企业开发和经营的管理和控制。在实际工作中还需要房地产企业的各个部门能够加强合作，统一规划，有效实现房地产企业税收筹划的目标，通过加强对人员素质的提高，在实际工作中加强对企业的税收筹划，促进房地产企业的健康发展。

（四）商业环境的合理化

不动产性是房地产企业经营的最明显特征，主要是由于国有或集体土地的房屋具有不可移动性的特征所造成的。因而在房地产企业增值税税收筹划工作开展过程中，需要进一步加强土地增值税的筹划。而在房地产税收筹划工作开展过程中，结合我国现行的税收法规，土地增值税税收筹划工作要从土地增值税税收优惠政策和合理增加扣除项目两个不同的方面进行合理筹划。在土地增值税筹划工作开展过程中可以围绕《土地增值税暂行条例》来进行合理选择，在普通房屋销售过程中要衡量好高售价带来的收益和放弃免税额之间的得失[4]。通过科学的规划和计算，避免进行高售价，使得房地产业能够更加稳健的经营。在各类房地产开发企业过程中可以围绕恰当的扣除利息标准，在政策允许的范围内减少融资成本和应税数额，以促进房地产企业的正常经营。

（五）指定可扣除项目的金额

可抵扣项目的金额对土地增值税的确定起着重要的作用。因此，合理的设置可抵扣项目，可以在一定程度上减轻土地增值税的税收压力。通过土地增值税的筹划，可以大大提高房地产企业的税后效益。在确认土地增值税专项清算过程中，应注意以下三类房地产增值税的专项扣除。一是免费提供给业主的停车场，幼儿园、学校等配套设施免费交给政府。该项费用可作为土地增值税的扣除项目扣除。但有补偿的，不能作为扣除项目从中扣除。二是工程安装的相关费用在质保书中列明清楚的可以作为扣除项目扣除，费用必须具备相关建设单位开具的专用发票。除此之外，还需注意因工程延期造成的土地闲置成本，这类成本不能作为扣除项目扣除。三是职工居住板房、销售中心建设费用可以作为扣除项目扣除，通过这样合理的设置可抵扣项目，从而可以有效地减轻土地增值税的税收压力，促进房地产企业的综合发展。

结语

随着我国税制改革的深入，房地产业也面临着新的挑战，如果房地产企业在经营管理过程中，可以适当的结合税制改革内容，及时地做好财务规划和管理预算，同时设置完备的税收筹划方案，明确清算办法，提高企业的税收筹划能力，从而降低企业的税收风险，减轻企业事务的税负压力，这样更有利于企业健康发展，可以为我国经济发展注入新的动力，促进房地产业规范化发展，促进改善民生的实际目的。当前我国的房地产土地增值税存在着税收费用不明确、税收筹划人员素质低等问题，所以相关部门应当加强重视，从税收筹划机制改革、强化风险意识、增强税收人员的专业素质等方面入手，综合提高土地增值税的税收筹划能力。

参考文献

[1]张青政，杜学文.房地产企业税收策划法律问题研究——以营改增制度变迁为观察重[J].经济问题，2019（12）：26–33.

[2]牛佳.论新常态下房产行业土地增值税税务筹划[J].上海商业，2019（11）：48–49.

[3]李新友.房地产企业土地增值税清算面临的挑战及对策[J].中国乡镇企业会计，2020（06）：28–29.

[4]王小燕.房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析[J].财会学习，2020（16）：185，196.