房地产投资风险分析及管理

李如财

摘要：本文主要对房地产投资过程中可能存在的各种风险进行了科学的分析，在进行项目的风险管理时，要对经济形势、开发地点选择等做具体的研究，对投资过程中可能存在的风险进行分析并且制定多种应对措施，还要进行全面的风险识别与单因素风险评估，通过进行仔细的分析来减少房地产投资商的风险损失，提高投资的可靠度。

关键词：房地产投资;风险;管理

房地产是人类生存必不可少的生活资料，又是人类一切经济活动须臾不离的生产资料，房地产是国民经济的重要产业部门，世界各主要发达国家用于房地产的投资占其国民生产总值的比重一般在6%～12%，而房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，在这个投资过程中，收益与风险是同时存在的。

一、房地产投资的特征

（一）房地产投资具有需要量大、开发经营周期长的特征

房地产投资的开展需要大量资金的支持。进行房地产投资需要量巨大，少则百万、多则几千万、甚至上亿元，且项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。由于房地产项目只有在完全配套建成之后，才能发挥其具有的功能，所以，房地产投资必须在建设过程中一次性支出，这实质上更加大了投资的强度。

（二）房地产投资资金来源广泛

由于房地产投资大、周期长，单靠投资商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、银行贷款、预售收入、吸引外资、建筑商带资承包，甚至有些项目由政府财政拨款。

（三）房地产投资具有较高的投资回报率

房地产投资项目一般都有30%的利润率，且由于项目投资额巨大，若投资成功可为投资者带来高额收益。如美国《福布斯》评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的共有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的回报率。当然，投资回报高是有条件的，那就是投资要获得成功，如果投资失败了则回报率极低。

二、房地产投资风险的介绍及分类

所谓房地产投资风险，是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。风险的最初定义出现在1901年美国的A？M？Willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。投资增长率具有明显的周期性。历年的数据显示，若房地产投资总额3～4年持续高速度增长，就很大可能会出现1～2年的低速度增长甚至是负增长情况。房地产的周期一般包括四个阶段：高峰-收缩-低谷- 恢复。在高峰期，国民经济得到迅速发展，各行各业对投资的需求旺盛，各个产业扩大生产。房地产行业处于一个供不应求的时期。投资的风险小。到了收缩期国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产的需求能力受到限制，项目投资风险增大。到了低谷，社会信贷关系进一步紧张，使得房地产投资大幅度减少，项目的价格要么令消费者无法接受要么需求的价格令开发商无法收回成本。投资风险到了最大程度。到了恢复期，国民经济有了提高，行业内需求和供给开始恢复，此时正是房地产投资的黄金时期。因此在对项目的可行性进行分析的时候必须仔细地分析观察投资周期及其变化，以选择最恰当的投资时机进行投资。在房地产投资的领域里，风险主要是经济风险，它的种类大致可分为商业风险、金融风险、购买力风险和清算风险四种类型。风险分析是房地产投资中一个十分重要的问题。以下为房地产投资过程中存在的一些主要风险种类。

（一）市场竞争风险。

市场竞争力风险是指由于房地产市场上由于同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，导致楼盘滞销或者推广成本的提高所带来的风险。市场竞争风险主要是由投资者对市场的调查不足以及错误决断引起的，是对市场把握能力的不足。

（二）流动性和变现性风险。

首先，是由房地产的本身性质决定的。房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移。而它本身是不能移动的。这便导致了由于市场变化，地区人口结构、交通线路、竞争者等因素的变化而影响到整个投资项目收益的变化。其次，房地产的价值量大、占用资金多，导致了房地产的大多数的资金交易需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。即投资者在需要现金周转时，无法快速将手里的房地产脱手，即使脱手也很难达到合理的价格，从而大大影响了其投资收益，所以给房地产投资者的变现风险。

（三）金融风险

金融风险是指项目的纯收入不足以偿还债务的潜在可能性。金融风险反映了因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。借贷资金的使用增大了收益的不确定性，也就是项目的金融风险性。当投资中借贷资金的比例很高时，金融风险的可能性就会水涨船高，反之金融风险就会愈低。换言之，金融风险是由借贷资金的使用决定的。

（四）房地产投资风险测量

房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度及范围进行估量，并评估其系统风险度大小的过程。且风险测量主要从三个角度来看：

1.    客观性风险具有客观性，它是客观存在的，风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资也不例外，作为投资者，必须要正视它，并要以积极的态度在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生频率，减少损失程度。

2.    由于房地产物业本身的特点及其本身特点，加上社会、政治、经济、自然、技术、市场的各种不同的风险因素，以至于使风险显示出多样性和相互关联性。而风险因素反映在投资过程中呈现的不确定性是受时间、地域、投资结果上的，不确定因素本身的变动幅度和影响力大小往往决定了项目风险的不确性。

3.    虽然不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策。说某一行动主体可以通过对以往发生过的类似事件的资料进行概率分析与统计，这样就可以对某种风险的发生频率以及其造成的危害程度做出准确的判断，使人们对即将发生的风险进行测量。因此，房地产投资风险的测量并不是一个简单的过程。

四、房地产项目投资风险应对措施

（一）风险回避

在房地产的投资过程中，要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资，这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险，那么将会很快有投资者涌入市场，从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。

（二）风险转移

在保险型转移过程中，投资者可以通过合同，使另一方来承担以及赔偿风险所带来的损失。在生活中，这样的例子不胜枚举。在风险转移过程中其中的一种方式，被称作保险型转移，即通过保险的方式，避免承受大的风险。不过，不是所有的风险都是通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移也是部分性的受到限定的。

五、小结

自改革开放以来，随着我国经济的飞速发展，我国的房地产业逐步走向了辉煌，房地产投资活动也掀起了阵阵热潮。但是不得不提，在面对巨额利益诱惑时，房地产投资企业也面临着很大的投资风险。本篇文章从房地产投资企业的方向出发，研究房地产投资项目所面临的风险，通过分析，识别出了主要风险。总而言之，企业在面對房地产项目风险问题时，应该不断地自我完善并不断的加强自身的积累，并提高预测风险的警惕能力，这样才能做好充分的准备，降低可能带来的一切损失。在投资的过程注意使用多种投资方式，分散投资风险。这样才能使企业立于不败之地。

参考文献：

[1]   侯克辉，杨和礼，聂俊，谢岩榕.房地产投资风险管理.建筑管理现代化，2007（8）.

[2]   王运成，刘莉.房地产投资风险分析.现代商贸工业，2011（9）.

[3]   张健，方先丽.略论投资组合管理的几个问题.经济经纬，2003.（2）.