关于养老地产项目开发成本管理探析

朱云珍

摘要：伴随老龄社会的到来，广大开发商逐步将自身注意力放在了养老地产方面。但由于相关企业缺少开发此类项目的经验，同时相关政策也没有得到落实，如此自然会导致很多商人对此类项目一直保持着观望的态度。为了提升项目的综合效益，理应针对开发成本方面有所重视，加强管理，降低投入度。本篇文章主要描述了养老地产项目的开发原则，探讨了运营成本的计算，并对于加强养老地产成本控制的具体方法方面发表一些个人的观点和看法。

关键词：养老地产;项目开发;成本管理

引言：对于我们国家而言，当前即将进入到老龄化社会之中，由此能够说明我国普遍居民的生活质量有了显著提升，医疗水平也达到更高层次。正是在这一背景下，国家对于养老服务机构的发展有了较大重视，通过打造各种老年地产，为广大老年人群的未来生活创造良好条件。

一、养老地产项目的开发原则

（一）地域性原则

由于各个地区的经济条件有所不同，使得不同老年人的养老理念有着显著差异。企业在开发养老地产的时候，理应充分调查该区域的经济水平，思考老年人的养老习惯。同时在位置设计方面，应当尽可能为家人的探望以及正常就医提供充足便利[1]。

（二）设计性原则

老年人的身体日渐衰弱，因此在进行项目开发的时候，理应保证整个项目能够满足老年人自身的生理状况。所以在开发过程中，相关人员应当提前进行调研，为各个不同阶段单独设置一个子系统，同时将这些子系统全部整合之后，逐步形成一个完整的大系统。如此一来，养老项目的功能将会变得更为完善，进而为老年群体提供更为优质的服务内容。

（三）前瞻性原则

养老地产通常需要耗费较长的周期，在进行项目开发的时候，企业理应具备较强的商业眼光，确保项目在正式投产之后，能够获取充足的经济效益。通过全面分析，把握当前市场的实际情况，以此对价格、推广时间、包装设计以及广告发布予以关注，确保项目本身更具实用性特点。

二、养老地产运营成本的计算

（一）人力成本

对于我们国家的养老地产来说，通常都会设置养老院和养老社区。相比于年轻力壮的中年人和青年人，老年人在生理和心理方面均有着较高的需求。通过打造一套老年社区，能够有效为广大老年人提供良好的环境，让其度过安详的晚年。但是，所有配套设施都需要相关技术人才进行看护，并进行应用指导。正是这一因素存在，综合社区的人力成本投入一直都非常高。

（二）设备成本

在养老服务社区之中，除了有居住建筑外，通常还要设置活动中心、服务中心以及老年大学等。促使老年人能够在社区之中，按照自己的个人想法，自由选择活动项目，积极与他人交流。而在交通系统方面，还需要通过最新的技术，确保老年人的个人安全不会受到任何影响。由于实际需要投入的资金非常多，从而使得运营工作的整体成本有所增加。此外，设备在投入之后，还需要对其定期进行保养和维护，无疑还会进一步提高成本总量[2]。

（三）房屋成本

为了能够给广大老年人带来良好的基础条件，企业在对房屋设计的时候，理应将景观和绿化考虑进来，毕竟这些都会占用整个项目的综合用地。同时，一些老年人患有高血压，不适合乘坐电梯，因此在建筑的层高设计方面，企业也要予以关注。由于这两方面因素存在，直接使得单位面积中的房屋的总数大幅度下降，导致整体成本有所提高。不仅如此，在建筑物之中，企业还需要进行无障碍设计，确保各个户型的设计方式都能满足老年人的生理需求。诸如，卫生间和走廊相比于普遍建筑，整体面积应当有所扩大，如此自然会造成建筑成本得到提高。

（四）运营成本

伴随社区中老年人衰老度的增加，运营成本自然也会随之提升。诸如一些无法生活自理的老年人，社区就需要为其提供24小时看护服务。此外，伴随年龄增长，老年人的病症出现概率也会有所提升，此时社区就需要定期将其送至附近的医院。正是由于这些因素存在，从而使得运营成本不断增加。

三、加强养老地产成本控制的具体方法

（一）决策成本的控制方法

针对养老地产，在进行前期决策的时候，首要工作自然是有效把握其中的开发性原则。结合开发区域的实际情况，明确当地的人口结构、经济水平、消费水平以及行业竞争压力。毕竟养老地产的开发工作本身就属于一类长期性项目，消耗的时间成本非常长。所以在项目开始之前，管理人员理应结合计划中设置的开发时间，对所有可能对开发工作造成影响的条件展开预判，以此保证项目投产之后的人力成本、经营成本以及政策成本全部都能达到规定水平。不仅如此，项目在正式投入到运营之后，还能按照计划规定，获取足够的收益[3]。

（二）设计成本的控制方法

针对养老地产项目，在对设计阶段的成本投入进行管理的时候，首要工作自然是对图纸内容予以全面优化，改进其中的不足。一般来说，可以结合方案和工程项目的设计要求，为其单独设置招标制度。按照制度的内容，合理筛选设计单位，以此能够让所有参与的设计企业更为注重投资效果，并尽可能缩减成本投入。其次，在设计过程中，还要将前期决策时获取的调查信息全部考虑进来，结合现有的情况，逐步完成设计活动，以此提高设计的综合效果。再者，企业还要做好技术沟通工作，采用限额设计的模式，确保造价投入不会超出预期。所谓限额设计，主要是指根据当前制定的成本计划，亦或者参照项目的累积数据，为设计单位提供一个造价控制的经济指标，从而使得最终的工程预算不会超出额限额的要求。

（三）施工成本的控制方法

在进行工程组织的时候，施工阶段的成本投入同样需要进行合理控制。为了实现这一目标，首先就需要对现场的签证管理予以全面强化。之后还要和建筑企业以及监理企业展开有效沟通，彼此分享自己的信息内容，并告知其相关注意事项。如此一来，建筑企业和监理企业自然能够按照要求展开相关工作，充分发挥自身职业精神，确保各项活动都能达标，不会有任何问题产生。除此之外，对于设备、材料以及施工方面的质量控制同样不能有所忽视，以防出现材料不达标或者设备出现质量缺陷的情况，导致项目不得不返工。如此一来，建筑成本的投入自然能够缩减至最低。

（四）运营成本的控制方法

老年人属于特殊人群，相比于普通成年人，其生理情况和心理情况均有着显著差异。所以，在针对养老地产的项目进行运营管理时，相关工作也变得极为繁琐。由于涉及的内容极为广泛，自然也会造成运营成本有所提高。为了提升观管理效果，加强成本控制，通常可以尝试将医疗、康复、护理、供给、咨询、劳资以及财务等多种不同的功能全部整合。之后再通过计算机技术，为其单独设置一个综合运营系统。如此一来，管理工作的整体效果必然会得到有效提升，进而促使养老机构的综合竞争力有所提高[4]。

四、结束语

综上所述，对养老地产来说，其面对的对象基本上全部都老年群体。因此在实际建设的过程中，理应从老年人的角度出发，调整设计内容，确保整个项目能够满足其实际需求。之后再以此为基础，对所有成本投入予以考虑，从而保证成本能够控制在合理的范围之中，继而获取更多的经济效益。

参考文献：

[1]   张云鹏.关于房地产开发项目全过程责任成本管理探析[J].工业C：00075-00075.

[2]   曲松，王芳.关于房地产开发项目全过程责任成本管理的探析[J].价值工程，2015，v.34;No.399（31）：19-22.

[3]   唐锋.关于房地产开发项目全过程责任成本管理的探析[J].经营者，2019，033（009）：42.

[4]   胡蓉.房地產开发项目施工阶段成本控制策略探析[J].广东建材，2010，026（007）：279-281.