论商品房预售广告的法律分析

2020-11-10孙卫东

法制与社会 2020年29期

孙卫东

一、商品房预售广告的法律性质

（一）商品房预售广告的一般规定

在我们国家《合同法》中明确指出，要约邀请是自身希望他人能够给予要约。对于要约邀请而言，其中包括价目表格、拍卖以及招标公告、招股说明书以及商业广告等等。要约邀请也被叫做要约引诱，实际上代表以邀请或者是诱导的办法，让对方向自身进行合约签署邀请的过程。要约邀请行为一般存在于合约的前期，并非是意义上的体现，更多的是行为实施体现，整体过程自身并不具备法律效应。正常来说，没有在合同中体现的广告内容，是不能够被看做是合同内容的。商品销售广告具备商业性质，所以从原则的角度上来讲，也可作为要约邀请，并不具备《合同法》的限制性，商品房买受人不能够借此，对卖方予以承诺和限制。当商品房的预售广告具备要约邀请性质，且公布之后，出售商品房的一方能够对其邀请进行撤销，一般情况下，如果没有导致经济损失，要约邀请人则没有任何违约责任。

（二）商品房预售广告的法律性质

上述内容仅仅以单一情况作为阐述，并没有将所有类型广告，均作为要约邀请。处于一个特定环境中，假设广告中存在要约所具备的所有内容、特征，那么是需要具备要约法律限制能力的。从合同法中可以了解到，商业广告内容如果满足要约标准，则可被看做要约。在《合同法》第14条中提到，要约实际上便是主观层面，希望能够签订合约，其含义内容需要遵从：

1.详细的明确内容。

2.明确承担要约人的承诺，要约人则体现约束。

对于商品房销售广告而言，我们国家的法律文件对其进行了详细的解释，商品房销售广告以及宣传资料均可被作为要约邀请，可是，出售一方详细的阐明房屋设施等，并对房屋合同制作、房屋价格明确产生影响的，需要被作为合同内容进行体现，如果当时人违反其中内容，则需要承担法律责任。所以，以《合同法》《解释》的相关规定看出，基于特殊情况下，商业广告需要详细的说明房屋相关内容，同时，如果影响到合同制作、价格明确，即便其没有体现于合同中，但是以性质层面来看，也具备要约性质，内容需要体现在销售合同中，同时具备法律效应，如果当事人行为有违，则要对其中责任进行承担。

二、商品房预售广告的管理

（一）商品房预售广告的管理规范

我们国家的法律规定中已经涉及到了管理预售广告的相关内容。从《广告法》第3条中提到，广告需要保证合法性和准确性，和社会主义精神文明建设相匹配。第4条则提到，广告所有内容需要保证真实，不能够对消费者形成诈骗和引诱。除此之外，虚假广告这一理念也体现在了其中。在《房产广告发布规定》（暂行）中提到，房产广告一定要保证真实存在，同时不违背社会主义精神文明建设，不能够对消费者形成欺诈。在《商品房销售管理办法》中提到，房地产开发企业以及中介机构在对宣传广告进行推出的过程中，需要将《广告法》《广告发布规定》作为标准，保证内容的合法性以及真实性。针对虚假商品房销售广告，我们国家的工商行政管理单位提到，虚假广告的认定一般体现在两个层次，首先是产品、服务自身的客观性;其次是产品以及服务的相关内容，比如说商标、能力、奖项等内容的真实性，所有借助广告谎造事实，同时借助虚假产品以及服务开展欺骗性质宣传，或者和实物不符的，全部可以被判定为虚假广告[1]。

（二）虚假商品房预售广告

在预售商品房的过程中，为了能够吸收潜在客户群体，保证出售方的利润，在广告中，往往会体现一些并不存在的内容。对于预售广告而言，其中包括了非常之多的形式。大片休闲绿地，实际上是配套建筑;全天热水，实际上并不存在;石材外墙体，实际上使用涂料，这些情况的存在并非少数。虚假广告的存在，让房产交易成本整体提高，而且市场效率也出现了减弱，使得消费者、社会双方面的利益被损伤。

（三）虚假商品房预售广告的认定

虚假商品房销售广告的法律组成，需要从两个方面进行控制，分别是广告的真实性以及引人错误。以《合同法解释》作为参照，商品房销售广告可被划分为两种内容，其中之一便是实际重要性类型的，比如说价格、位置、周边环境等等，此种信息内容可被作为要约，这也是评判广告是否虚拟的主要参照;之二，便是不具备实际重要性，只是以文字夸大小区价值等等。从性质层面来看，此种广告可以被看做是要约邀请，而且是一种事实行为，但是从法律层面上来看，并不能够对其惩罚，此种夸张的描述，其实也是广告艺术性质的一种体现方式，合理的夸张、想象是可以存在的。

三、消费者利益的民事司法救济

（一）司法救济的请求权基础

多重客体是虚假商品房预售广告的侵犯对象，其中涉及消费者、竞争者以及社会三方面的利益。考虑到违法行为所体现出来的多重性，所以具备多重请求权，在民事、行政以及刑事责任中都能够发挥巨大作用。以保障消费者利益的角度出发，在债权请求权体系的基础上，才形成的司法救济请求权。要以消费者权益保护法、合同法、广告法等内容作为依据，开展虚假预售广告的责任落实。以成因之间的差异作为基础，可被划分为侵权行为、违约、缔约过失，三种请求权利[2]。

（二）基于侵权行为与违约行为的请求权

以缔约过失基础上出现的请求权，一般存在于虚假广告致使房屋合同无法组建或者是被取消，导致消费者权益、利益受到侵犯的状况。首先，如果合同沒有成功组建，以现有的合同法理论作为基础，合同责任、合同法责任都是在违背合同义务作为基础的。所以，如果合同没有组建或者是无效、取消，合同义务无实际价值，那么合同责任也必然不复存在，受损一方便不能够基于合同进行诉讼，而自己所承担的损失，就只能够借助民事侵权体制进行维权。开发商借助虚假广告，欺骗他人进行合约签订，这已经构成了欺诈，已经违反了诚实守信原则。当虚假广告导致双方未能达成一致的时候，借助缔约过失责任制度，消费者能够维护自身权利，寻求信赖损失的赔付;其次，为合同取消的状况。商品房销售广告推出之后，开发商存在故意的欺诈，这便构成了民事欺诈。以虚假广告基础上组建的合同可以被作为欺诈导致出现的合同，也满足其中的要件组成。首先，开发商主观层面的故意性欺诈;其次，客观层面上，开发商推出的虚假广告欺诈行为;最后，买方因为受到卖方虚假宣传、误导，从而形成双方合约签订。

如果房地产开发商确实存在欺诈行为，消费者可以寻求法律帮助。消费者首先需要依据相关法律流程，向人民法院、仲裁机构提出商品房买卖合同的变更和撤销申请，接着提供相关资料和证明。具体而言，如果消费者提交的是合同变更申请，权威部门批准后，当事双方应当执行变更后的合同。如果消费者提交的是合同撤销申请，那么撤销后的商品房合同是否还具有法律约束力，当事人双方是否还需要承担法律责任可以从《合同法》中获得答案。该法律第56条条文明确规定已经撤销的合同不具备法律效力。第58条条文强调合同撤销后应当返还合同所获取的所有钱款，如果无法返还钱款，那么可以折价补偿。过错方有责任赔偿另一方损失，若双方均为过错方则承担各自责任。

（三）惩罚性赔偿责任制度的适用

相关学者和法律专家在《消费者权益保护法》能否涵盖商品房预售案件上看法不一。在梁慧星看来该法并不能用于商品房买卖案件，主要原因如下：制定该法时，主要是为了解决商品市场虚假宣传、假冒伪劣等问题，并未将商品房买卖涵盖其中;《产品质量法》中也明确指出建筑物并不属于产品范围;商品房本质为不动产而普通商品通常是动产，商品房的虚假宣传和假冒伪劣与普通商品市场中的同类行为存在本质差异，瑕疵担保责任制可以有效解决商品房质量问题;商品房购买涉及的合同金额比较巨大，在判定双赔的情况下买卖双方的利害关系将严重失衡，大众无法理解这一判决结果。也有学者和法律专家认为该法可以用于商品房买卖纠纷，主要是因为商品房也是一种商品，《消费者权益保护法》是处理该类商品纠纷的依据，否则消费者的合法权益将被侵害，因为除了该法以外没有其他法律可以提供依据[3]。

在商品房买卖合同纠纷案件中，通过分析实际判例可以发现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第8条和第9条条文是法律人员进行判定的主要依據。这两条法律条文强调在商品房买卖中如果出售方存在恶意欺诈和违约的行为，消费者合法权益受到侵害，那么可以要求出售方承担惩罚性赔偿。这就是所谓的惩罚性赔偿责任制度，该制度的适用情形如下：其一，在双方签订商品房买卖合同后，出售方在消费者不知情的情况下将房屋出售给其他消费者;其二，在双方签订商品房买卖合同后，出售方将房屋出售给其他消费者;其三，出售方未向消费者提供或者虚假提供商品房预售许可证;其四，出售方未告知消费者所售卖的房屋已经被抵押;其五，出售方未告知消费者房屋已经售出或者房屋其他信息。上述五种适用情况很有可能剥夺商品房买卖合同的有效性，使其失去法律保障，消费者的合法权益被侵害。消费者可以要求出售方退还已经支付的购房款项和相关利息，并要求精神赔偿等。消费者要求出卖人支付不超过已付购房款一倍的赔偿也是法律允许的。对商品房销售进行虚假宣传、欺诈诱骗等行为如果与上述情况相符，那么消费者可以合理要求惩罚性赔偿。

四、总结

政府不仅可以利用民事司法救济干预、管控房地产行业，也可以干涉房屋广告和宣传推广。比如，政府出台相关政策文件，明确要求房地产开发商必须写明商品房预售批准文号，否则不得进行商品房销售推广。在这一严格要求下，房地产开发商将积极获取商品房预售证或、写明预售许可证批准文号，这样一来政府的干预作用和调控功能得到充分发挥。房地产开发商在预售商品房时向客户提供的优惠等必须贯彻落实，消费者可以在签订购买合同时将优惠、承诺内容在合同中写明，而开发商没有拒绝的权利。