新型绿色智慧社区智能化建设标准研究以及数字化转型趋势

文｜中铁房地产集团华南有限公司 林观祥｜中科云创（厦门）科技有限公司 周北川

随着大量住宅项目的建设，各房地产企业直接参与管理的物业单位数量不断攀升。在物业管理实践中，各房地产企业秉持以人为本的理念，本着锐意进取、创新服务的精神，打造了各自智慧社区物业管理APP，得到了业主的普遍好评。

我国建筑智能化的竞争格局按行业发展历程，经过初始阶段（1990-1995年）、普及阶段（1996-2000年）、发展阶段（2000-2010年），目前已进入第四个阶段持续发展阶段：该阶段随着国家对建筑节能标准不断提高，智能化技术逐渐往物联网化方向发展。建筑智能化与建筑节能技术、物联网技术的结合更加紧密，节能及物联改造将成为智能化发展的另一个发展方向。而智慧社区作为建筑智能化领域中最具代表性、受众用户最大、社会意义最重大的行业之一，其标准的不断与时俱进，转型升级的需求日益迫切。

新型绿色智慧社区智能化建设以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术为支撑，以满足人民群众日益增长的现代化服务需求为目标，着力推进社区基础设施标准化、政府服务便利化、社区管理智能化、公共服务网络化、居民生活现代化、社区服务集约化，为社区居民提供安全、便利、智慧、宜居的生活环境，共享信息技术发展成果。

一、面临挑战

为了满足业主安居和物业管理过程中不断激发的实际需求，智慧社区和物业管理APP 功能和数字化、智能化设备逐渐增多。同时，随着科学技术日新月异的发展，智慧社区类软硬件产品和技术不断快速翻新。这些都给设备数据接入和APP的快速迭代，以及整个数字化后端平台的建设带来了非常大的挑战。智慧社区智能化建设的统一标准建立和数字化平台的转型升级势在必行。

智慧社区应用在近年来得到广大业主和物业管理团队的适应和认可，已经渗透到日常生活和管理中的方方面面。应用功能越来越重，接入的智能设备和传感数据越来越多。由建设标准不统一所带来的问题，将给后续功能升级和数据治理带来很大的困难。

1.数据标识不统一

社区管理过程中，由于数据命名、编码规则、名词解释等各种数据标识，在不同应用之间，甚至是同一应用内部，都会存在差异，势必会引起误会和误解，导致应用间的数据交互无法正常进行。比如：消防栓也可叫做消火栓。

2.功能模块不统一

很多功能模块在多个应用中都会存在，比如：通知、消息、工单；而有些功能模块在不同应用中的侧重点有所不同，比如：养老服务中的社区动态就和业主基础服务中的略有差异。功能模块标准不统一就会造成大量重复建设，浪费资源。

3.技术指标不统一

各种智能化硬件在选型时的性能指标不一致，配置参数不统一，必然在设备数据对接时增加不必要的系统复杂度，并且阻碍各组件之间形成智能联动。

4.数据接口不统一

智能硬件、物联网网关、社区应用、基础服务等智慧社区所涉及的各种组件之间，以及内部应用和外部第三方应用之间，都会存在大量数据对接接口。接口定义、数据格式不统一势必增加系统复杂度，降低研发效率。

二、研究目标及意义

针对智慧社区综合管理平台和智能化系统两部分，进行分析研究，形成用于指导住宅小区智能化设计、施工及新型绿色智慧社区信息化综合管理服务平台搭建的设计标准。

建立新型智慧社区智能化、综合管理服务平台建设标准，通过智慧社区建设标准进行成效评价，引导推进智慧社区建设以居民需求为导向。通过社区基础设施建设的全面覆盖，提升社区服务的能力和效率，实现社区治理的智能化和现代化，将社区建设成服务便捷、管理睿智、生活智能、环境宜居的社区生活新业态。

从技术角度，以系统安全稳定、管理方便、技术前沿为目标，针对以上各子系统的主要配置及功能、点位设置、设置要求、设备应用、与景观设计及建筑设计等专业配合，并结合目前市场上主流产品的技术要求及以上未罗列的，但有标杆房企开始使用的系统，进行深入研究。形成住宅小区智能化设计的导则，并搭建智慧社区综合能力平台实例模型进行验证，最终指导建成覆盖城乡社区的系统集约化、管理信息化、服务智能化、运作高效化的综合立体的新型绿色智慧社区信息化综合管理服务平台。

图1 社区智慧体系整体框架

三、研究过程

研究团队通过市场调研、实地走访和内部分享等多种形式，采集居民需求、管理需求和先进技术等信息，查阅国家和省市现行相关标准、规范和规定，并以此为基础，组织了多次现状梳理和未来展望研讨会。从智慧社区综合管理和智能化应用两个角度，详细梳理了住宅小区智能化系统总体设计框架和规划；包括：安全防范系统、EBA设备监控系统、信息化应用系统、家庭智能化系统、基础设施与配套系统、物联网通讯模块、通用基础技术中台、通用应用系统和应用组件等。并分别针对以上模块，以通用性和实操性为原则，围绕系统配置、技术标准要求、主要功能描述、配置评级、数据点位配置、系统及设备选型要求等多个方面，制定出公司内部智慧社区建设执行标准，并在后续应用研发和推广过程中不断获取真实反馈，从而对标准进行调优和补足。

四、研究成果

研究工作完成后，形成了住宅项目智能化建设及综合管理服务平台的建设标准及方案。通过这套建设标准和方案，可以有效指导智慧小区“新基建”建设过程，避免重复建设、打通信息孤岛、形成系统联动、增强用户粘性、提升用户体验、增加物业收入。（如图1）

1.住宅项目智能化系统建设标准

标准中定义，住宅项目智能化系统主要由安全防范、EBA设备监控、信息化应用系统、家庭智能化系统和基础设施配套五大系统组成。

标准首先对各种常用术语的名称和解释进行了统一定义。将来在系统建设过程中，这部分定义将成为元数据库管理的基础。

安全防范系统分为：周界防越报警系统、视频安防监控系统、保安电子巡更系统、可视对讲系统、车辆出入与停车管理系统、出入口门禁控制系统。

EBA设备监控系统分为：公共照明监控系统、车库CO、CO2监测及联动排风系统、云梯监控系统、智能变配电和设备房监控系统、能源计费系统、车库集水井传感监控、水质监控系统、土壤干湿传感系统、自动喷灌系统、地面微型气象站。

信息化应用系统分为：公共广播、公共信息发布、物业管理、快递服务、儿童游乐监控、综合布线、室外WiFi。

家庭智能化系统种类繁多，而且会不断推陈出新，难以穷尽，所以主要从以下几个方面举例说明，后续在建设过程中还会继续补足：家庭智能设备控制、家庭安全防范、智能门锁、智能猫眼等。

基础设施与配套系统分为：综合管线系统、中心机房系统、电源与防雷接地系统。

2.住宅项目综合管理平台建设标准

住宅项目综合管理平台主要由物联网络、技术中台、通用应用、应用组件四大系统组成。（如图2）

在综合管理平台标准制定过程中，针对每项标准，增加了配置评级：

图2 住宅项目综合管理平台建设标准组成

A级：基础必选项，缺少则影响系统完整性。

B级：可选项，根据每个社区的实际需求进行设计选择。

C级：需要根据整体服务规模（设备接入量、应用规模、商户接入量等等）以及商业增值需求设计选择；或从集团层面进行标准数字化建设的内容；或政务管理相关内容。

举例：基础业主服务应用中，物业服务为A级，便民服务为B级，而房屋出租出售则为C级。

物联网络通讯模块主要涵盖用于传感数据采集和传输的硬件设备，分为：独立物联设备、物联网关与通信模组、网络通讯标准、边缘计算节点。

基础技术中台主要涵盖绝大部分应用都需要的、最通用的信息化基础服务，分为：物联网平台、大数据平台、人工智能平台、流媒体平台。

通用应用系统主要涵盖具有很高通用性和标准化基础，可供其他应用调用的通用功能模块，分为：统一用户身份管理系统、工单管理系统、设备管理系统、即时通讯系统、消息服务系统、信息发布系统、应用管理和开发支持系统。

应用组件是智慧物业管理中最常见的基础应用，分为：业主基础服务应用、业主康养服务应用、物业提效应用、商户服务应用、社区公告应用。

3.住宅项目综合管理平台建设方案

建设方案是在制定标准的基础上，对各功能模块进行了进一步的探讨和细化，将标准转化为可实际投入研发的详细功能描述，并以此作为后续研发的产品设计蓝本。

五、特色亮点

俗话说：磨刀不误砍柴工。本次标准和方案研究成果既丰富详实，又达到了前瞻性和实操性的平衡，终结了智慧社区建设过程中经常出现的应用分散、数据割裂、各自为政、重复造轮子的局面。

本次研究形成的标准在部分国标基础上进行了优化和改良，所采用的软硬件技术标准涉及了云计算、大数据、人工智能、长距离低功耗无线网、无人值守等诸多近几年才发展起来的新技术和新应用。除了关注技术标准外，本研究还将社区养老、便民服务、第三方商户、生鲜配送等新服务引入到物业管理范畴之中，将物业服务贴近消费者的特点发扬光大，将社区O2O与物业结合起来，使得商业服务“最后一公里”的链条进一步缩短，改变了业主和物业之间的关系结构，让物业突出服务属性，变得更加亲切。

六、验证优化

标准的建立不是一劳永逸的，必须随着时代的发展和具体实践的反馈不断改良甚至革新。中铁房地产集团将选取部分项目，用本次研究形成的标准进行试点，总结经验教训，采集用户反馈，持续进行标准的更新工作。