房价上升对消费的影响：“房奴效应”还是“财富效应”？

陈睿卿

摘要：本文基于北京市海淀区与朝阳区2009-2017年消费、房价等数据，通过建立多元回归模型，考察房价上升对消费的影响到底是“房奴效应”还是“财富效应”。

结果显示，若以消费品零售总额为因变量，则海淀区呈现财富效应，朝阳区也呈现财富效应。若以城镇居民人均消费支出为因变量，则海淀区呈现房奴效应，而朝阳区也呈现房奴效应。另外，人均可支配收入对消费的影响显著大于房价上升对消费的影响;旅游人数的增加可以促进消费品零售总额的增长。

关键词：房价;消费;房奴效应;财富效应

Abstract：Based on the consumption，housing prices and other data of Haidian District and Chaoyang District in Beijing in2009-2017，this paper studies whether the influence of rising housing prices on consumption is essentially“mortgage slave effect”or“wealth effect”by building a multiple regression model.

As the study result shows，if total retail sales of consumer goods is taken as a dependent variable，then Haidian District will see the wealth effect，so will Chaoyang District.If per capita consumption expenditure of urban residents is taken as a dependent variable，both Haidian District and Chaoyang District will have the mortgage slave effect.Per capital disposal income has more significant influence on consumption than rising housing prices do.An increase in tourists can promote the growth of to-tal retail sales of consumer goods.

Keywords：housing prices;consumption;mortgage slave effect;wealth effect

1     引言

在拉动GDP增长的三驾马车中，消费是占比最大的一项。根据国家统计局公布的数据，2019年一季度当季同比贡献率中，最终消费支出占比高达65.10%，远高于资本形成总额的12.10%，货物和服务净出口的22.80%。目前，消费已经成为拉动经济增长最重要的“火车头”，也因此愈加受到各方关注。但居民消费需求增长缓慢一直存在，成为困扰中国经济社会发展的突出难题。为此我国政府连续发布一系列政策，引导和促进居民消费健康、快速发展，例如党的十九大提出“完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用”。

那么什么因素会影响消费需求？在对影响消费需求因素的讨论中，房价始终是绕不开的一个重点。对大部分中国家庭来说，房屋是其最重要的财富。在“衣、食、住、行”民生四大刚需中，如果“住”这部分的花费占据了居民收入过多份额，自然会对其他几项产生较大的“挤出”效应，抑制居民消费。但房屋又具有投资品的属性，如若能从投资房产中获利，并将之用于消费，又有可能促进消费增长，反而会有“挤入”的作用。

那么房价波动与居民消费到底是什么关系？房价上升对消费的影响是“房奴效应”还是“财富效应”呢？研究这个问题有助于准确判断居民购买住房的心理，有利于国家消费政策有效引导，保证经济持续健康发展，进一步提高居民生活的幸福指数。这是本文研究的出发点。

2     文獻综述

2.1  房奴效应

2.1.1      房奴效应的定义

学者们通常将购房负担对消费的抑制称为“房奴效应”。“房奴效应”既包括为购买住房而极力储蓄导致对消费的挤出，也包括购买住房后因偿还住房贷款对消费形成的长期挤出。

2.1.2      房奴效应对消费的影响机制

李江一（2017）在《“房奴效应”导致居民消费低迷了吗？》文中，考察了“房奴效应”的两大表现——购房动机与偿还住房贷款对家庭消费的影响，结果显示：

（1）     购房动机挤出了7.4%的家庭消费，主要是家庭的食品衣着、教育文化娱乐支出，而对耐用品、住房装修维修支出的影响不显著。

（2）     偿还住房贷款挤出了15.8%的家庭总消费，显著挤出了耐用品、住房装修维修支出，而对食品衣着、教育文化娱乐支出的影响不显著。

（3）     “房奴效应”抑制了住房财富效应的发挥，进而间接降低了消费，并且“房奴效应”挤出的消费比住房“财富效应”拉动的消费高[1]。

2.2  财富效应

2.2.1      财富效应的定义

财富效应（the wealth effect）是指资产价格的上涨（或下跌）导致资产持有人财富的增长（或减少），影响其短期边际消费倾向（MPC）进而产生的增加（或减少）其消费的效应[2]。简而言之，资产价格波动对消费的影响统称为财富效应。财富效应与价格成同方向的变化。

本文中（文献综述部分的引文除外）的“财富效应”仅指房价上升，导致房产持有人财富的增长，影响其短期边际消费倾向进而产生的增加其消费的效应。

2.2.2      财富效应对消费的影响机制

房地产和股票作为居民财富的主要实物资产和金融资产，它们的财富价值的变化会不会直接影响到居民消费水平的变化？

赵晓力、马辉和陈守东（2007）利用1991-2005年季度数据进行了实证研究，结果表明，中国房地产市场对总消费支出具有显著的、较大的影响;而中国股票市场的财富效应比较微弱，房地产市场的财富效应远大于股票市场的财富效应;并且随着时间的增长，资产的财富效应渐强[3]。

3     实证分析

3.1  变量选择与模型设计

本文以消费为研究对象，研究房价上升对其的影响。衡量消费有不同口径，一是社会销售品零售总额，只反应商品的消费情况，另一类既包括商品消费又包括服务消费，例如人均居民消费支出。为全面准确反映消费情况，本文设计了两个模型，模型①以社会消费品零售总额为因变量，模型②以人均居民消费支出为因变量。模型分别带入了北京市海淀区与朝阳区的数据，便于进行不同区的对比，有利于进一步完善结论。

消费主要由城镇居民人均可支配收入、中原领先指数（以中原实际成交数据和监测数据为基础，采用中原独立研制的方法编制而成，反映全国主要城市房地产市场价格走势的指数体系。中原领先指数编制方法称为“改进重复交易法”。观测样本楼盘前后期成交价格变化，以计算价格走势。编制方法均遵循了同质可比的原则。中原领先指数包括一手住宅价格指数、二手住宅价格指数、二手住宅租金指数、写字楼租金指数和零售物业租金指数）决定。

因此，本文自變量为城镇居民人均可支配收入、中原领先指数以及入境旅游者人数。因变量为消费。确定变量后通过建立线型模型考察各种因变量对自变量的影响。这个过程即是求出模型参数（A、B、C），置信程度以及拟合优度（与原始数据的匹配程度）的过程。

本文建立如下数据模型：

Y1=X0+X1？A+X2？B+X3？C Y2=X0+X1？A+X2？B+X3？C

其中Y1表示消费品零售总额，Y2表示城镇居民人均消费支出，X0表示常数项，X1表示中原领先指数，X2表示城镇居民人均可支配收入，X3表示入境旅游者人数，A、B、C表示参数。

本文选取2009-2017年北京市朝阳区与海淀区的数据进行分析。各变量的数据来源见表1。

根据模型结果可以发现，人均可支配收入对消费的影响显著大于房价对消费的影响;入境旅游者人数的增加可以促进城镇居民人均消费支出的增长。本文还对各模型进行了详细比较。

模型①：海淀区和朝阳区的比较。

对于海淀区，房价和消费正相关，房价上升也会导致消费品零售总额上升（系数0.04）呈现出财富效应;朝阳区房价和消费也呈正相关，房价上升也会导致消费品零售总额上升（系数0.09）呈现出财富效应;此外，两个区都显示城镇居民人均可支配收入的增加会导致消费品零售总额的增加，其中海淀区的系数较大。

模型②：海淀区和朝阳区的比较

对于海淀区，房价和消费负相关，房价上升会导致城镇居民人均消费支出下降（系数-0.08）呈现出房奴效应;朝阳区房价和消费也呈负相关，房价上升也会导致城镇居民人均消费支出下降（系数-0.19）呈现出房奴效应。此外，两个区都显示城镇居民人均可支配收入的增加会导致城镇居民人均消费支出的增加，其中海淀区的系数较大。

海淀区：模型①和模型②的比较

对于模型①，房价和消费正相关，房价上升会导致消费品零售总额增加（系数0.04）呈现出财富效应;对于模型②，房价和消费负相关，房价上升会导致城镇居民人均消费支出下降（系数-0.08）呈现出房奴效应;此外，模型①显示城镇居民人均可支配收入的增加会导致消费品零售总额的增加;模型②显示城镇居民人均可支配收入的增加也会导致城镇居民人均消费支出的增加。其中模型②的系数较大。

朝阳区：模型①和模型②的比较

对于模型①，房价和消费正相关，房价上升会导致消费品零售总额增加（系数0.09）呈现出财富效应;对于模型②，房价和消费负相关，房价上升会导致城镇居民人均消费支出下降（系数-0.19）呈现出房奴效应;此外，模型①显示城镇居民人均可支配收入的增加会导致消费品零售总额的增加;模型②显示城镇居民人均可支配收入的增加也会导致城镇居民人均消费支出的增加。其中模型②的系数较大。

3.2  实证结果分析

根据各个模型中带入不同数值得出的结果，我们可以发现，收入对消费的影响远大于房价对消费的影响，旅游对消费有促进作用。

在模型①：海淀区和朝阳区的比较中，海淀区房价上升会导致消费品零售总额上升（系数0.04）呈现出财富效应，5%水平下显著;朝阳区房价上

升也会导致消费品零售总额上升（系数0.09）呈现财富效应，10%水平下显著。

在模型②：海淀区和朝阳区的比较中，海淀区房价上升会导致城镇居民人均消费微弱减少（系数-0.08）呈现出房奴效应;朝阳区房价上升也会导致城镇居民人均消费支出下降（系数-0.19）呈现出房奴效应。

在海淀区：模型①和模型②的比较中，模型①房价上升也会导致消费品零售总额上升（系数0.04）呈现出财富效应;模型②房价上升会导致城镇居民人均消费支出微弱下降（系数-0.08）呈现出房奴效应。

在朝阳区：模型①和模型②的比较中，模型①房价上升会导致消费品零售总额上升（系数0.09）;模型②房价上升会导致城镇居民人均消费支出下降（系数约-0.19）呈现出房奴效应。

此外，模型①与模型②分别显示，城镇居民人均可支配收入的增加会导致消费品零售总额的增加，以及城镇居民人均消费支出的增加。

海淀区和朝阳区都显示城镇居民人均可支配收入的增加会导致城镇居民人均消费支出、消费品零售总额的增加，其中海淀区的系数较大。

4     结论与建议

本文基于北京市海淀区与朝阳区2009-2017年消费、房价等数据，通过建立多元回归模型，考察房价上升对消费的影响到底是“房奴效应”还是“财富效应”。结果显示，若以消费品零售总额为因变量，则海淀区呈现财富效应，朝阳区也呈现财富效应;但是，朝阳区因房价上升导致消费品总额上升的水平明显大于海淀区因房价上升导致消费品总额上升的水平。若以城镇居民人均消费支出为因变量，则海淀区呈现房奴效应，而朝区也呈现房奴效应;但是，朝阳区因房价上升导致城镇居民人均消费支出下降的水平明显大于海淀区因房价上升导致城镇居民人均消费支出下降的水平。

此外，研究还发现人均可支配收入对消费的影响显著大于房价对消费的影响;旅游人数的增加可以促进消费品零售总额的增长。

对此，本文经研究提出以下建议：

（1）     对待“财富效应”和“房奴效应”影响程度明显不同的区域，采取不同的政策，讓政策更加灵活地适应消费发展的需求。

（2）     在完善促进消费政策时，要权衡好因房价上升促进消费品零售总额增加与房价上升导致城镇居民人均消费支出降低的矛盾关系。

5     创新点与展望

本文的创新主要有以下几点：首先，本文的数据选择具体到区县层级的数据，这是现有研究很少见的。其次，本文通过建立多元回归模型，考察房价上升对消费的影响，拟合优度偏差微弱，置信程度高。最后，本文研究还发现人均可支配收入对消费的影响显著大于房价对消费的影响;旅游人数的增加可以促进消费品零售总额的增长。希望本文的研究发现能为制定更为合理有效的政策提供有用的参考依据。

参考文献：

[1]   李江一“.房奴效应”导致居民消费低迷了吗？.[J].经济学（季刊）.2017.17（1）：405-430

[2]   唐志军，潘爱民，陈亮.基于状态空间模型的我国房市和股市财富效应的比较分析.[J].大连理工大学学报（社会科学版）.2013.34（1）：61-66

[3]   赵晓力，马辉，陈守东.股价、房价对消费行为的影响.[J].广州大学学报.2007.（6）