试论如何做好土地收储工作

雷辉

摘要：土地收储能促进我国土地资源最大化利用，推动我国经济发展，作为农业大国，开展土地收储工作十分有必要。分析了土地收储的必要性、现状、问题，并提出了相关建议。

关键词：土地收储;规范化;优化对策

土地收储是国家对土地资源实现宏观调控的重要手段，也是开展土地工作的基础。在制定土地收储计划时，要以法律为依据，明确规定各个环节的工作内容。政府需要意识到该项工作的重要性，以推进地区土地资源整合带动国家经济的发展。

1.    土地收储的必要性

土地收储是国家和政府对未开发或者未充分开发土地的收购和储存活动，如果需要建设新项目，国家和政府就会将已经储存的土地流入市场，实现土地资源的最大化利用，推进我国经济发展。开展土地收储工作的必要性主要体现在这几个方面：（1）能够进行良好的土地资源管理。从

《土地储备管理办法》的相关规定可以充分了解到，这些规章制度就是为了保证政府在土地资源整合时的权利，地区政府要根据该地区实际的发展情况，来制定出符合地区发展规律的土地收储计划。以国家和当地政府为一级垄断部门，实现土地的良好管理，能保护国有资产不外流。就目前我国经济发展现状来看，项目的数量和规模正飞速增加，土地成为了各个企业和开发商的必争资源，有些开发商为了自身利益，不择手段，出现违规、违法圈地行为，导致大量土地资源浪费。因此，土地收储对管理土地资源有非常重要的现实意义;（2）提升土地使用率。国家和政府的一切规划和工作都要以土地为基础，科学、合理的利用土地资源能使城市建设更加完善，也能避免浪费行为。随着我国城市化建设进程不断加快，各项基础设施建设也日趋完善，增加了土地的使用价值。政府可以整合土地资源，制定土地收储计划，根据不同土地的不同类型和使用情况，制定出不同的价格。将土地归纳整理，根据规章制度有偿转让。不仅如此，优质土地还能够吸引大量的企业进行投资，带动地区经济发展。

2.    土地收储的现状

在现如今市场环境的影响下，一系列政策的出台，加大了土地使用者自由转让土地的难度，也让很多人无法接受土地收储相关的政策。一级土地市场政府垄断，二级土地市必须在政府成立的交易平台上进行且土地交易需一定的前置条件。在实际操作过程中，国家和政府部门仅仅转让和征用农村用地，达到宏观调控的目的，但是无法对城市用地进行良好控制。

2.1  抓流程规范，从源头上提升土地收储工作效率

要不断优化土地收储的流程规范，对流程进行修改和细化，制定土地收储工作流程图，与此同时，科学制定每个流程的工作时限，在开展相关工作时，以规章制度的流程为准，保证土地收储工作的规范性，提升工作效率，减少工作中的失误，也能有效避免纠纷。

2.2  抓调查测算，充分发挥收储职能作用

在土地收储工作中，调查测算是基础任务，地区政府可以抓住增值空间大、发展前景好的土地，将这一类型的土地及时入库，紧跟经济发展的重點，还可以成立专门的调查测算小组，定期召开工作会议，严格审查拆迁净地主体单位的相关资料，完善和优化工作流程，使土地收储具有规范性，树立政府威信。

3.    土地收储存在的问题

3.1  土地收储影响房价

如果地区土地供应量不足，就会导致现有土地价格疯狂上涨，一旦地价上涨速度过快，也会带动房价上涨。正是因为如此，部分投资商为了个人利益哄抬房价，长此以往，会形成土地价格过高，政府在初期阶段缺乏资金，地价持续上涨的恶性循环，增加了土地收储的工作难度，会让地价和房价一步步失去控制。

3.2  不良圈地情况

在土地收储制度实行之后，会出现预征的情况。一旦银行介入，就会出现一次性征用大面积土地的现象。有部分地方政府的资金储备不足，在土地收储工作开展前提无法进行土地收购，就会把土地开发的权利让给社会企业的开放商，导致开放商以极低的代价获得土地开发权，政府也由此丧失对土地的掌控。一旦政府无法有效控制土地资源，开发商就会肆意开发，如果项目没有取得预期的经济效益，就会造成土地闲置、大量土地资源浪费的局面，阻碍土地收储工作的顺利进行。

3.3  限制了旧城改造的积极性

政府开展旧城改造工作的时候，难以满足每一位住户的需求，房屋拆迁涉及到的人员数量多，土地收储中心对这一类土地征收储备的积极性不高。如果想要引入民营资本，就存在两点问题;一是需要承担拆迁费用，二是这一类土地一般都是集体土地，并且政府作为垄断一级市场，想要获得合法手续的难度较大。

4.    土地收储建议

4.1  严格控制房价

一旦市场上出现供小于求的情况，就会导致价格上涨，长此以往，就会慢慢变得无法控制。做好土地收储工作有利于控制房价，而控制房价的关键在于控制地价。因此，可以从这角度出发，国家可以出台完善的规章制度，明确规定地价调控的范围，严厉打击哄抬地价、哄抬房价的行为，将出现违规、违法行为的单位和个人拉入黑名单，以警示其他单位。与此同时，还需要制定完善的惩罚制度，从根源上解决这一类问题，为土地收储创造良好环境，促进土地收储工作更顺利的开展。

4.2  打击开发商大面积圈地

政府要严厉打击开发商大面积圈地的行为，树立政府威信，明确政府职能，做到“一口进，一口出”，实现国家和政府的一级垄断，不要给投机取巧的投资商任何机会。土地收储要求政府整合土地资源，实现宏观调控和整体规划，土地所有权归国家和政府所有，关于土地的任何交易必须经过政府来完成，政府要强化自身对土地的控制力度。对于不同的土地要做到区别对待，可以将一部分土地作为实物进行储备，另一部分可以通过土地收储中心进行转让，详细记录暂时无法回收的土地，分析其原因。出台严厉的规章制度，禁止私自转让土地，提升土地资源使用效率，让土地资源在政府规范化的规划之下，实现可持续发展。

4.3  解决旧城改造问题

土地收储制度不仅要在形式上符合法律规定，更要落到实处，不能在法律规定之外的范围运行。想要解决旧城改造中出现的一系列问题，需要建立符合实际情况的旧城改造体系。就目前我国旧城改造的情况来看，很多地方都缺乏统一的法律法规，土地收储中心的职权职责不明确。国家和政府要考虑到旧城改造过程中实际存在的问题，出台法律或规章制度，优化工作流程，明确各方利益，赋予政府部门工作人员相应的权利。不仅如此，也要做好和人民群众的沟通工作，让群众愿意和政府合作，尽可能减少双方的矛盾和纠纷。

4.4  完善土地收储制度

随着经济的不断发展和社会的不断进步，人们也意识到了土地资源和生态环境的重要性，引进这种制度，建立符合我国国情的土地收储制度。以发达国家土地收储制度为例，包含的范围相当广泛，不仅包括了资金筹集和解决住在问题，对森林用地也起到了保护。这种制度和现如今推进生态环境保护的发展理念高度一致。因此，我国也可以引进这种制度，建立符合我国国情的土地收储制度。

结语：

在土地收储时，会牵扯到多方利益，政府需要做好协调工作。制定和出台完善的法律法规，以法律作为保障，提升工作水平，解决工作中存在的问题，让制度稳定运行，推动我国土地资源整合和最大化利用的进程，促进我国经济建设。

参考文献：

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