房地产企业涉税风险管控策略分析

2020-11-06谢思淼

理财·经论版 2020年9期

谢思淼

摘要：房地产行业一直是我国重要的税源行业，这也使得房地产行业税收问题备受关注，特别是实施营改增后，房地产行业涉税环境更加复杂化。在这种环境下，本文对房地产企业涉税风险进行深入分析，并积极采取有效的措施加以控制，以此来促进房地产企业健康、可持续发展。

关键词：房地产企业;涉税风险;增值税;所得税;管控策略

房地产企业工程项目具有开发周期长及环节多等特点，而且每一个环节都存在涉税问题，随之也带来了一定的涉税风险。因此，对房地产企业财务人员来说，其需要结合企业实际情况，及时找出涉税风险，并构建完善的涉税风险防控体系，以此来促进房地产企业战略发展目标顺利实现。

一、房地产企业涉税风险分析

（一）增值税涉税风险

房地产企业在实际会计处理过程中，存在没有严格按照规定确认销售收入的问题，部分企业在确认销售收入时，并没有考虑预售外开发的产品，将账外经营收入隐匿，从而使企业出现了涉税风险。部分房地产企业还会将自身建设的商品房分给员工作为股利分配，或以此进行投资。以上情形发生时由于账务处理中未计入这些销售收入，企业存在未按规定缴纳税款的问题。此外，在房地产企业实际运营过程中，为抵扣进项税额，其往往在开增值税专用发票时存在虚写金额的行为。另外，进项税额未按规定进行抵扣，由此也会引发涉税风险。

（二）所得税涉税风险

为减少企业所得税的缴纳，房地产企业在会计工作中存在人为增加开发成本的情况，如取得虚假发票或将不合规票据进行税前抵扣。在具体操作过程中，部分集团企业为增加开发成本，存在将集团内部一些公司的贷款利息计入开发成本的问题，且缺乏金融机构的合法凭证作为依据。为减少销售收入，一些企业在开展关联购销业务时，销售收入的确认不符合独立性交易原则。除此之外，房地产企业还存在成本和费用划分不当的情况，在具体的会计核算过程中，没有严格区分完工产品和未完工产品，且销售收入、结转成本都没有进行及时确认，这些情形必然会导致企业涉税风险增加。

（三）土地增值税涉税风险

部分房地产开发项目跨越了营改增前后两个阶段，在土地增值税计算时未严格按照具体的规定将收入中的增值税剔除，增值额计算时存在基数不准确的风险。在具体成本归集过程中，由于费用列支不合理，极易出现风险点，如费用重复扣除、发票管理不到位、存在不合规发票等，这些情况必然也会引发涉税风险。

二、房地产企业涉税风险管控策略

（一）做好增值税涉税风险防范工作

营改增实施后，在当前税收体制下，房地产企业在实际发展过程中，需要对税务工作给予更多的重视，防范增值税涉税风险。在会计核算工作中，企业要严格按照规定要求对销售收入及时进行确认，并在确认销售收入时，准确对可售商品的销售收入进行核算，对于一些没有计入预售的额外面积、车库等，通过销售获取的收入也需要进行确认。在进行商品房预售的过程中，企业需要具体根据预收账款的3%缴纳增值税。此外，房地产企业在实际经营过程中，还需要重视发票管理，不仅要管好增值税发票的使用，同时为能够对进项税额进行抵扣，与上游企业合作时，宜选择具有一般纳税人资格的企业，这样合作过程中才能够获取增值税发票，而且要严禁出现增值税发票虚开的情况，有效防范增值税进项税额不能抵扣的风险，在进项税额抵扣的过程中，要注意一切与销售生产无关的增值税专用发票不允许抵扣，新购入的不动产税额要严格按照新规定进行抵扣。

（二）加强企业所得税涉税风险管控

房地产企业在运营管理过程中，需要加大管控力度，针对关键风险点加强识别，及时发现并杜绝涉税风险隐患，防范涉税风险发生。在账务处理工作中，企业要对预售收入及时进行账务处理，对视同销售的成本及时进行确认，在所得税需要针对借款利息进行抵扣时，需要具备合法的金融机构凭证，且不能超过关联企业的债资比。针对企业所得税缴纳相关的涉税问题，企业应积极与税务机关加强联系，使其能够为企业所得税筹划方案的制订提供有效的建议，这样可以降低企业涉税风险。另外，为实现对涉税风险的有效防范，企业还应构建预警机制，具体分析企业自身税务水平，将其与行业水平进行比较，并对分析结果的具体情况仔细查找原因，积极采取有效的措施加以控制。

（三）重视防范土地增值税涉税风险

在具体运营过程中，房地产企业需要对土地增值税缴纳问题给予高度重视，防范出现涉税风险。在具体工作中，企业需要针对易出现涉税风险的各个环节提高重视度，在清算土地增值税的过程中，任何一项扣除项目都需要提供与之相对应的票据。同时会计人员也需要在日常工作中及时收集相应的凭证资料，严禁出现重复列支成本的现象，从而有效实现对偷税漏税风险的规避。在确认土地增值税应税收入时，企业通常情况下会采用计税法，具体确认时会将增值税销项税额剔除。在这一过程中，企业要严格以具体的税率进行价税分离，并减去增值税应纳税额。另外，企业还需要按照规定要求对扣除项目进行确认，具体扣除项目中，还需要减去相关的成本费用，项目人员工资和企业其他部门的人员工资宜分开进行核算，且项目人员工资可以实现全额抵扣，进一步规避清算中的涉税风险。

三、结语

在当前市场经济环境下，房地产企业在实际运营过程中，需要严格遵循法律法规和政策规定，做好三大税种的核算和缴纳工作，严禁违法违规操作行为。特别是营改增全面实施的过程中，房地产企业更需要重视自身税收问题，并对实际运营过程中的涉稅风险加大防范力度，确保企业依法纳税，避免相关涉税风险，以此助推房地产企业健康发展。

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