未来社区低碳场景运行模式及资金平衡探索研究

陈琦 姚正楠 柳兆印 林俊光 李建设

未来社区低碳场景建设拟引入综合能源服务商，并以特许经营的模式负责社区范围内能源资源产品的供应、销售及相关设施的维护工作。针对低碳场景的运营和资金平衡，本文以某规划社区为例，对整体投资+ 运营、增配投资+ 运营、单运营三种方案进行了分析。对整体投资+ 运营模式，即使是将售电采购销售价差纳入综合能源服务商总体运营消费的一部分，依然无法实现资金平衡。对增配投资+ 运营模式，如果将售电采购销售价差纳入综合能源服务商总体运营消费的一部分，则在入住率达到80%以上时基本能实现资金平衡。单运营模式综合能源服务商无初投资压力，且能够实现盈亏平衡。未来社区低碳场景采用增配投资+ 运营或是单运营的模式较为合理。

一、未来社区低碳场景简介

2019年浙江省委省政府在大湾区建设行动计划中提出“开展未来社区示范工程建设，探索规划建设一批生活便利、密度合理、交通便捷、智慧互联、绿色低碳的未来社区”[1]。根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》要求，未来社区包含了九大场景，其中未来社区低碳场景主要任务包括：打造多能协同低碳能源体系，构建社区综合能源系统，创新能源互联网、微电网技术利用、推广近零能耗建筑、建设“光伏建筑一体化+ 储能”的供电系统、“热泵+ 蓄冷储热”的集中供热（冷）系统，优化社区智慧电网、气网、水网和热网布局，实现零碳能源利用比例倍增。构建分类分级资源循环利用系统，打造海绵社区和节水社区，推进雨水和中水资源化利用。完善社区垃圾分类体系，提升垃圾收运系统功能，促进垃圾分类和资源回收体系“两网融合”、建筑垃圾资源化利用，打造花园无废社区。创新互利共赢模式，引进一体化开发、投资、建设和运营的综合能源服务商，搭建综合能源智慧服务平台，实现投资者、用户和开发商互利共赢，有效降低能源使用成本。

未来社区低碳场景建设内容中明确将引入综合能源资源服务，但模式上仍有待探索，本文讨论以特许经营的模式负责社区范围内能源资源产品的供应、销售及相关设施的维护工作，并以某规划区域为算例分析。

二、案例未来社区低碳场景规划概况

案例选址地块总面积113公顷，建设内容包括住宅、人才公寓、写字楼、商业、小学、幼儿园、公园、以及相关配套设施。总建筑面积648814平方米。

低碳场景实施方案主要包括：光伏建筑一体化、储能系统（含充电桩）、集中供冷供热、智慧节能升级、雨水回收系统、中水利用系统、智慧垃圾分类系统、社区综合管网廊道、综合能源资源服务平台，并引入综合能源资源服务商。

未来社区低碳场景以特许经营权的模式由综合能源服务商提供全方位、定制化的能源资源服务。服务商可选择三种运营方案。

三、案例社区低碳场景投资估算

（一）未来社区整体能源资源系统投资估算

未来社区整体能源资源系统包含社区能源资源垂直、水平系统（常规配置）以及未来低碳场景增配设施，总静态投资为60712万元，单位面积能源资源系统投资881元/平方米，其中常规配置623元/平方米，低碳场景增配258元/平方米。其中社区能源资源常规配置指未来社区红线至用户入户表前相关的电力、供水、集中供冷热、天然气等相关设施，低碳场景的建设内容则为图3-2中的全部内容。具体建设内容的投资估算表如表3-1。

（二）未来社区低碳场景增配部分投资估算

未来社区低碳场景增配设施明细同表5-1（二），加上其他费用+ 预备费（15%），总静态投资为17799万元，单位面积297元/平方米。

四、资金平衡基准收益测算

按照以下基本数据测算。项目经营期：20年;资本金比例30%，贷款利率4.9%;定员10人，年人均工资12万元，福利费系数60%;保险费率0.25%;修理费率3%。按项目投资内部收益率6%反测每年所需的差额保本收益。

五、资金平衡分析

（一）投资+ 运营模式1、收益方案

投资+ 运营模式收益包括系统自收益和用户缴费两部分。考虑到用户价格承受力，收益方案按照高消费场景和低消费场景两种模式估算。在高消费场景下，集中供冷供暖收费水平相对取高位，同时中水回用价差、公共充电桩服务费等服务费用可正常取得。低消费场景下，集中供冷供暖消费水平相对取低位，同时中水回用价差、公共充电桩服务费等服务费用无法正常取得。

社区入住率达到100%时，不同消费场景的年收益估算如表6-1：

2、资金平衡分析

通過对比方案一和方案二所需最低年差额保本收益和高、低消费场景收益，可得社区入住率达到100%时的资金平衡情况。

方案一整体投资+ 运营，无论在高消费场景和低消费场景均存在巨大的收益缺口，主要由于投资较大，且相较方案二增加的约4.2亿投资并不能带来直接收益。由于在该模式下收益缺口过于巨大，故考虑给予综合能源服务商更加优惠的上游能源采购价格。假设消费平衡依赖售电弥补，由于社区内年电量总消耗为4833万度，则高消费场景下度电需有购售价差0.73元/kWh，低消费场景下这一指标更是达到1.01元 /kWh。但要实现上述两个价差显然是不现实的，故方案一在实际操作中存在着极大障碍。

方案二增配投资+ 运营，在高消费场景收益盈余35.7万元，在低消费场景收益缺口1338.5万元，进一步计算，当电力采购和销售中间寻求0.1元的价差，则方案二每年收益增加438万元，资金平衡时入住率为81%左右。

（二）单运营模式

单运营模式下，综合能源资源服务商只承担运维职能，不参与建设投资，向居民和公建每月收取2 元/平方米综合服务费，商业消费7.7元/平方米综合服务费。方案三单运营模式下，基本达到2039万的收益需求，基本平衡。

六、结论

未来社区低碳场景的建设将使社区环境更舒适、更节能、更环保，是十分必要的。针对低碳场景的运营和资金平衡，本文对整体投资+ 运营、增配投资+运营、单运营三种方案进行了分析，形成结论如下：

（1）整体投资+ 运营模式可为业主节约623元/平方米左右的房屋采购成本，但综合能源服务商运营资金缺口较大，即使是将售电采购销售价差纳入综合能源服务商总体运营消费的一部分，综合能源服务上依然无法实现资金平衡，方案存在较大缺陷。

（2）增配投资+ 运营不增加业主房屋采购成本，供冷供热价格也相对合理。如将售电采购销售价差纳入综合能源服务商总体运营消费的一部分，则在入住率达到80%以上时综合能源服务商就基本能实现资金平衡，是可行的运营方案之一。

（3）单运营下业主需增加约258元/平方米的房屋采购成本，并需要承担2 元/平方米* 月的物业成本。而该模式下综合能源服务商无初投资压力，且能够实现盈亏平衡，也是可行的运营方案之一。

综上所述，未来社区低碳场景采用增配投资+ 运营或是单运营的运营方案较为合理。

参考文献：

[1]   孟刚.未来社区建设的时代背景和浙江追求[J].浙江经济，2019（A01）：6-8.

[2]   张曦，林俊光，叶蕾，et al.未来社区低碳能源场景设想[J].煤气与热力，2019（12）：19-21.