简析房地产开发项目的流程化管理措施

摘要：随着房地产行业同质化竞争日益激烈，房地产企业若想继续保持竞争优势，必须完善开发管理工作，确保开发流程的科学高效。由于房地产开发项目流程复杂，因此必须完善管理流程，以促进房地产企业经济效益稳步提升。

关键词：房地产开发项目;流程化;管理措施

0引言

社会迈入21世纪，我国综合国力也呈现日益增长的趋势，人们对城市环境规划的要求越来越高，给地产项目开发工作带来了巨大的考验。地产行业在新时代的背景下，发展速度和发展形势都是一派欣欣向荣的繁荣景象，但是在地产开发项目工作进行的实际过程中，一定会遇到各种各样的问题，这就需要制定全面的流程化管理方案，并将具体措施落实到项目开发中，才能收获高质量的项目成果，使我国地产行业立于不败之地。

1开发项目流程化管理的必要性

1.1  开发项目流程化管理的特点

房地产开发项目管理通常是在工程项目的决策实施的过程中，将项目管理中的理论观点及方法运用到实际管理中。从项目计划到竣工验收，选择科学策划、合理控制来进行项目成本管理、进度管理及质量控制管理。与其他行业的项目管理不同，房地产管理有其自身特性，具体表现在以下四个方面。（1）房地产管理的操盘者不同，并不像政府性工程管理那样，而是房地产开发公司。他们不单单要投资房地产项目，监管整个项目的进度，还要从物业管理及后期服务两方面来考虑。（2）房地产管理项目与施工项目、设计项目的对象不同，房地产管理对象是房地产项目，除考虑项目策划阶段、准备阶段、实施阶段及收尾阶段外，还要考虑物业的介入和销售阶段。（3）管理角度不同，房地产管理主要是站在开发商的角度来考虑，整个项目的规划不仅要合理还要有效控制进度和成本，以此实现利润的最大化。（4）房地产合同中要明确规定房屋费用要按期交付，一旦违约需要索赔甚至退房。

1.2  开发项目流程化管理的必要性

开发项目的流程化管理主要重视流程之间的相互衔接和匹配以及流程的总体规划，管理对象采用流程运作及相互作用的方式，根据流程设计围绕实施目标进行。倘若房地产忽视流程管理的任何一个环节，仅重视改造业务流程，那么就难以达到理想效果。所以，房地产开发商务必要建立系统的流程化管理体系，并对其进行维护、评价及监管，进而达到更好的效果。项目流程化管理具有一定的特点。（1）目的性，流程化管理的目的就是为了更出色完成相关的管理业务而进行。（2）必然性，必然会通过某种途径或流程来完成管理任务。（3）多样性，多种管理方式和多种管理流程，这些方式和流程相互衔接，紧密相连。（4）层次性，具体是指功能系统的层次性，进而使管理业务和流程富有层次性。

2建筑工程开发项目流程化管理工作的不足之处

2.1  流程化施工安全管理存在问题

流程化施工安全管理是重要的管理资源，贯穿着房地产开发的整个过程，影响着房地产行业的项目管理，但目前施工安全隐患较多，整个房地产项目都会受到影响。一旦施工安全落实不到位，就会直接影响施工进程，因此必须完善施工安全管理制度，并对其进行严格把控和监督，确保施工工作顺利开展.

2.2  资源不能得到合理的调配

在流程化工程建设的期间，技术管理人员必须对整个工程建设的人员、设备以及材料资源进行有效的调配，整个工程的建设过程才能变得更加的顺畅。但在工程实际建设的过程中，由于受到建设环境及工程建设工期的限制作用，管理人员不能对工程量及建设方案进行科学的规划，使得工程建设期间的资源不能得到合理的调配，而资源调配不合理直接会影响到整个工程的建设进度，使工程建设的承建单位的建设成本发生严重的浪费现象。

2.3  施工进度管理存在问题

对于房地产流程化项目来说，每个建设项目流程化管理对建设工期有着非常明确的要求，随着房地产市场的快速发展，对房地产业建设工期进行了明确要求，建设项目必须在项目期限内完成。目前房地产项目建设管理仍有很多问题，导致施工未能按时完成，影响施工质量和房地产开发工作，因此有必要加强施工管理力度。

2.4  缺乏有效的品质管理手段

流程化工程的建设品质是工程使用功能与安全属性重要的保障，会对整个工程稳定性、使用寿命造成一定的影响，同时也是工程竣工验收工程重要的依据。因此，要适时加大整个建筑工程建设品质监督管理的力度，应用恰当的管理策略，才能使整个工程的建设品质得到更好的保证，从而使企业的经济价值与社会价值得到更好的体现。要想使工程的品质管理工作开展的更加合理，需要适对工程建设的材料、主体结构、关键作业节点、装饰工程的建设品质进行严格的把控，但具当前建设工程现场管理的实际情况来看，管理者的责任意识、管理体制、对分项工程的整体管控能力，都存在着较为严重的缺陷。

3开发项目流程化重点管控措施

3.1  获取土地

房地产项目的开发周期大多不是一个短频快的过程，甚至有可能会经历较长的时间。可行性研究对项目整体研判是非常有必要的，而且必须是客观严谨的，它能够帮助企业对于预期想要达成的经济指标有一个更科学明确的认识，为后期的项目运行打下基础。在拿地阶段的可行性分析，需根据土地规划条件及产品调研，以此为基础对概念方案进行具体分析与考量，运用统计学和数理解析原理，结合企业财务状况判断项目获取的净利润，对投资回报加以评估，以此研判拿地策略。

3.2  做好地产开发项目流程化管理的策划工作

一份全面完整的策划方案是开展地产开发项目流程化管理的第一要素，也是进行项目决策阶段的重要参考文件，在文件的核心策略指導之下，才能确保项目流程的顺利实施。在制定策划方案时，首先应该对地产开发项目进行市场分析，通过分析掌握项目投资和市场的实际情况。采用SWOT的分析方式，详细列出该项目的优势和短板、可能的机会和弊端，然后根据分析结果明确市场定位，拟定相匹配的发展规划。依照前期的调查和分析结果，研讨地产开发项目的建设规模和具体的工程技术计划书，并对具体策略进行风险评估，制定可行的研讨报告，为项目实施中的决策环节创造有利的参考条件。最后再对项目工程技术计划书和研讨报告进行审查，确保计划书和研讨报告的严谨性，听取投资方和贷款方提出的意见，并进行有效的解决，以及将策划结果向有关部门报批，完成地产项目开发的前期策划工作内容。

3.3  方案设计

拿地后，开发企业要做好总图定位，组织概念方案设计评优，做好限额设计，做好户型、外立面、提高停车效率，结合经济技术指标选出利润最大化的方案。

3.3.1      要重视“总图定位”总图定位

是从市场、销售、规划等多个维度，创意思维与技术思维碰撞的产物，能够把各个业务口面临决策时统一到一个思想维度，其根本是是规划出的产品达到利润最大化，最终完全参考财务指标做决策。总图定位跟设计院出图不在一个维度上，总图定位是纲，设计院出图是目。总图定位在前，设计院出图在后。总图定位是把开发理念、产品布局、成本逻辑、开发顺序、财务结构、技术指标分配等融于一体的主干图。设计院出图是把体块、比例、天际线等建筑景观的深化演绎。它强调的是高盈利能力的产品布局、不平衡使用容积率的方法，重大成本的规避和优化能力，成熟的建筑体块尺度等，是整合了市场营销、成本、规划、财务等多项开发技能的核心成果。总图定位能实现利润最大化，这是规划设计的“宪法”。

3.3.2      方案设计阶段要做到成本前置

据某权威机构统计，全国平均水平，每10万平方米的项目就有3000万资金是不产生任何价值的，约占总建筑成本的17%。规划设计投入在总成本占比很小，却影响了70%的成本和利润。从设计优化、限额设计来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。因此，项目策划设计阶段就应该确定成本造价标准，进行限额设计，应抛弃工程承包的招标设计模式，不能仅从设计费高低确定设计单位，而应从设计费与设计出的产品的单方造价成本综合考虑，同时要加强各设计阶段任务书要求，从设计三个维度即市场、造价、技术综合考虑，不能仅依靠设计院设计人员从技术角度把握设计工作，同时还要综合考虑交房后的运营成本等。

3.4  做好地产开发项目流程化管理的实施工作

地产开发项目的具体实施，关系着地产项目的施工进度以及最终的工程质量，因此在项目实施阶段，应该严格做好監管工作，把控施工安全和施工质量。首先，管理小组中负责监管项目施工的成员，应该密切关注施工的进展情况，以及施工物料的成本控制和施工质量的把控工作，确保地产项目能够保质保量地进行施工工作。同时，管理成员还要做好沟通协调工作，接洽各方人员，传达各方意见，使实施工作更有效地多方面衔接，利于项目施工顺利开展。除此之外，管理人员还要严格检测地产开发项目施工过程中的潜在风险和安全隐患，并采取有力措施进行及时解决。还要加强宣传和管理，杜绝不良施工操作，降低施工风险以及不必要的经济损失。

4结束语

在地产项目开发过程中实施流程化管理，是提高施工质量规避施工风险的重要途径，也能有效促进我国地产行业的良性循环。因此，我们应该将流程化管理贯彻落实到实际施工中，保障地产开发项目的质量和安全，从而创造更大的经济效益，实现地产行业的蓬勃发展。

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作者简介：

杨乐，男，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理.