目标动态成本管理下房地产成本控制研究

张小芝

摘    要：现阶段，随着国内生产力的提高，建筑生产大面积投入，房地产行业竞争愈发激烈，房地产开发及投资的项目不断增加使得房地产开发建设的规模不断扩大。在“高成本”，“高压力”的行业背景下，房地产公司要想保持企业竞争力就必须注重房地产项目成本控制。而当前阶段越来越多的房地产公司从单一的成本预结算审核管理逐步转变为专业化动态的目标体系管理。本文基于对目标动态成本管理下房地产成本控制的措施及方法做出一定分享及研究，希望能够帮助房地产企业及相关企业带来一定成本管理说的启发。

关键词：房地产;成本控制;目标动态

1  引言

目标成本控制是以目标成本作为公司成本管理中的样本成本，以设定好的目标作为成本并进行一系列的跟踪调查，根据目标成本的变化来反应项目总体成本的变化情况。而动态目标成本控制就是以项目开发建设中的动态成本为目标进行一系列跟踪管理的成本控制方法。现阶段受到市场外部性的影响，大规模工程项目在较长的建设周期中，更容易受到市场波动变化的影响。在房地产项目规模日益扩大的今天对房地产动态目标管理的方法与措施进行一定研究是非常有价值的。

2  理解并重视动态成本管理

动态成本即项目生产建设过程中各个阶段已发生成本与预期发生成本之和。动态成本不仅提现了现阶段工程项目生产建设产生的成本也考虑到了未来在工程项目生产建设过程中可能发生的成本。

动态成本管理，针对房地产项目来说即在项目招标，合同签订，变更签证，项目结算等成本发生阶段，通过追踪的动态成本构成，及时检查实际成本与预期成本之间的差值，若相差较大便通过预警或强制干涉等措施变更生产建设方案，建设工程项目损失。

动态成本管理的基础工具是动态成本管理模型。动态成本管理模型能够将目标成本与动态成本进行合理的关联，并通过一系列逻辑关系及数学公式构建出各个动态成本构成之间的关系，进而通过目标成本管理实现全面的工程项目成本管理。

综上所述，目标动态成本管理是一种较为科学的成本管理方法。这种方法借助了抽样调查的思想，能够帮助企业以较小的管理成本达成较为全面而精确的成本管理效果。因此相关公司在采用这种成本管理方法时一定要予以重视，领导者及管理人员也要具备相关知识，才能充分发挥动态目标成本管理的作用与价值。

3  我国房地产公司项目成本目标动态管理现状

现阶段我国房地产公司虽然逐渐开始重视成本管理并积极采用目标动态成本管理的方法，但由于相关管理人员专业性素质不强，公司在成本管理的过程中缺乏经验，也存在着一系列问题，其中主要问题表现如下。

3.1  成本动态控制研究不深入

我国相当数量房地产企业对成本管理等工作的关注度还是有所欠缺，在开展成本管理工作是仅仅停留在表面，最终虽然有成本管理的形式却没有成本管理的效果。这样不仅让公司在成本管理的过程中浪费了许多财力和物力还使得公司领导及管理者，由于看不到成本管理带来的收益而进一步忽视成本管理的价值，形成恶性循环，最终甚至导致企业完全脱离成本控制从而造成较大的经济损失。

由于成本控制是一项细致而花费时间的工作，它需要大量的时间投入，去准备与跟踪调查，而公司领导者往往迫切地追求企业经济效益，盲目投资或扩大规模，而忽视了这些虽然投入时间长但却细水长流，对企业提升经济效益真正有帮助的工作。

3.2  人员成本动态控制意识淡薄

由于房地产企业领导者对于目标成本动态管理的关注度不足，导致企业无法形成一个专业性较强，分工明确的目标动态成本管理体系，而企业的相关员工在进行成本动态管理工作时由于没有明确的分工并规定任务，大部分员工都是有一点专业知识就被调度过来，然后由于管理散乱这些人在开展目标动态成本控制工作时效率就十分低下，而且由于相关人员的专业素养欠缺，从而导致目标动态成本工作只能停留在很浅的工作阶段，这样对于工程项目的实际收益提升是非常有限的。而长此以往，由于领导及管理者的不重视，从而导致员工也不重视动态成本管理工作，使得成本管理工作在开展时，员工很难尽力尽责，因此成本管理工作的效果往往很差。

4  目标动态管理房地产项目成本的措施

4.1  建立项目目标责任制

要想做好目標动态成本管理首先要建立一个合理的机制，对编制的单位人员进行责任分工，保障成本控制管理的工作高效开展。例如在跟踪检查生产建设期间项目的各项成本，可以将项目成本按构造进行划分，将大预算分配为多个小预算，然后在根据相关人员数量进行分配，同时规范各个员工在成本管理的过程中做到及时汇报与定期汇总，成立项目责任管理小组，组内设置组长及时监管组内各成员完成成本管理工作，实现企业经济效益的提升。

4.2  建立成本优化制度

房地产公司在对房地产项目进行成本控制的过程中要时刻注意项目工程量的计算，根据计算的项目工程量来测算出预期成本，同时在计算工作量时要将工程项目的成本来源梳理清楚，在进行工程量汇总时根据成本性质进行分类，方便后期逐一地排查与优化成本。在建立成本优化制度后，各成本管理的相关专业人员就可以凭借专业知识，并结合自身企业优势因地制宜地提出减少成本，节约开支的措施，同时相关部门要分派专职人员实时到施工现场调研，同时需要配备人员时刻监督市场材料价格波动。房地产目标动态成本控制是一个长期过程，在选取目标成本后，相关部门要极力减少企业外部对项目成本造成的影响，只有这样才能完全发挥目标动态成本管理的价值。

4.3  落实动态调整制度

很多房地产企业在开展项目目标动态成本控制工作后虽然发现了实际成本与预期成本的差异，但是由于企业内部结构体系不完全，成本管控与工程项目方案没有形成联动机制，因此工程项目方案调整的不及时，且过程中往往耗时较长，具有一定滞后性，加之由于市场外部波动的影响，往往导致房地产企业在调整方案的期间就产生许多不必要的损失。这都由于制度上的缺陷而导致工作效率低下所引起的问题。因此房地产企业应在内部建立联动工作机制，确保成本管控与工程项目方案管控同步开展，保证在成本控制管理部门在发现问题时能够高效解决问题，这样才能借助目标动态成本管理的优势，真正提升企业的经济效益。

5  总结

综上所述，目标动态成本控制对于当前生产规模日益扩大的房地产行业非常有裨益。设立专门的成本控制部门不仅能帮助企业从经济层面上提高企业经济效益同时能够帮助企业在生产建设的过程中及时发现问题，避免市场外部影响等对项目造成的损失。目标动态成本管理是借助动态成本与目标成本，对房地产项目生产建设时所产生的成本以及未来预期发生的成本进行一个综合性的全面考察。在进行目标动态成本管理过程中，一定要分配落实责任，制定合理的制度，引导企业员工重视企业工程项目的成本管理工作。同时企业领导者及管理者也需要学习一定相关知识，重视工程成本管理，优化企业内部结构，配置对应的工作部门，充分发挥目标动态成本管理方法的优势及价值，帮助企业提升经济效益。

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