房地产开发项目设计阶段的管理分析

李兵

【摘要】近年来，房地产开发行业逐渐成为了我国国民经济当中的重要组成部分，同时也受到了社会各界的广泛关注与高度重视。从目前的情况来看，房地产开发行业的市场竞争日益激烈，人们在购房品质方面提出了越来越高的要求，房地产行业在迎来良好发展契机的同时，也面临着巨大的挑战。正因为如此，相关企业和人员应该对项目开发设计管理工作的效果和质量加以严格的控制。本文以房地产开发项目设计阶段的管理为主线，进行简要的分析和描述。

【关键词】房地产开发项目;设计阶段;管理措施

当前，现代化的建筑不仅要充分满足人们的日常生活和办公等所需，同时也应该作为城市建设与发展的重要体现。就城市核心地段的建筑而言，通常是集合了办公、娱乐以及休闲等多种不同功能，并且要与周围的环境保持高度的协调性。一些新建的建筑逐渐开始使用光照资源进行发电，建筑物的顶端装有集水装置，内部装有地热循环采暖等多种节能环保设施，从而在很大程度上增加了建筑设计工作的难度和复杂程度。对于这一情况，要求相关工作人员能够从多个专业和领域为出发点，保证从方案设计到竣工中所有环节之间的衔接与配合，从整体上提升设计和施工的效果和质量。

1、设计阶段管理工作中存在的典型问题

1.1 针对配套设计和附属设计的管理力度薄弱

从目前的情况来看，我国大部分的房地产开发项目在设计阶段都是将工作中心放在总体设计方案当中，如此导致开发项目的配套设计和附属设计工作并没有得到应有的重视，相关工作人员在这两个方面所投入的工作力度也明显不足。如此一来，导致很多房地产开发项目的配套设计以及附属设计工作不到位，相应的管理力度也明显不足[1]。从另一个角度来讲，因为管理力度相对薄弱，从而导致相应的配套设计和附属设计审核工作不到位，设计工作的效果和质量无法得到切实的保障，从而给后期的施工造成了极大的影响。建筑施工过程当中，由于先前设计方案合理性不足，从而导致了建筑的管道、线路等配套附属设计之间存在着冲突，协调性不足，严重之时还会直接影响施工进度的正常推进。不仅如此，配套设计以及附属设计通常需要和主体设计进行良好的对接，从而可以有效的保证建筑施工能够顺利的开展和进行。倘若相应的监督管理能力薄弱，则会导致配套及附属设计在主体设计之间进行技术对接过程当中会出现不同种类的问题，相关工作人员如果不能将其及时的解决，将会对整个工程项目造成严重的技术问题与隐患。

1.2 项目设计缺乏规范性

从实际意义上来讲，房地产开发项目的设计工作复杂程度较高，并且需要涉及到诸多的专业和领域当中，需要不同专业的人员彼此之间密切配合，才能够保证工程项目能够在预定的时间内保质保量的完成。如此一来，便对房地产开发项目的 整体设计方案提出了十分严格的规范性要求。在实际工作当中，相关工作人员应该在施工技术、材料选择以及工艺流程等方面具备充分的说明。倘若项目工程设计方案的规范性不能满足实际需求，则很容易导致施工图纸在准确性方面存在一定的偏差和问题，施工单位自然无法按照设计图纸展开有效的施工建设工作。

1.3 项目设计阶段缺乏优化

在房地产项目设计方案方面进行优化，是设计单位和相关工作人员主要的本职工作之一。从总体的角度来讲，优化项目主要包括设计方案中的安全性设计、施工成本以及有效性设计等诸多方面，要求设计单位能够根据工程建设的实际进展情况展开相应的优化设计工作[2]。优化设计工作对于房地产项目具有十分重要的意义和影响，并且会在一定程度上导致施工成本以及施工质量随之发展相应的变化。正因为如此，设计人员一定要与施工单位和建设单位等各方之间进行密切的配合与协调。但在实际工作当中，很多设计单位缺乏科学合理有效的管理方法，从而导致设计单位和施工单位缺乏深入的沟通，如果在审计审核阶段存在着管理失误，相关工作人员则无法及时的发现设计方案当中所存在的问题和不足，进而会对工程项目的施工造成严重的问题和隐患，整体的施工效果和质量自然也就不能达到预期的目标。

2、解决设计阶段管理问题的对策

2.1加強设计阶段的质量管理工作

从实际意义上来讲，房地产开发项目当中质量是首要要素，同时也是设计阶段管理工作当中的重中之重。为了能够将设计阶段的质量管理工作进行深入的落实，相关单位和人员应该从一下两个方面入手：首先是要对项目设计的调查工作进行严格落实。就设计调查工作而言，是房地产开发项目设计之前的必要工作内容之一，其主要作用在于帮助设计单位准确的掌握项目区域各方面的实际情况，同时也全面了解工程进度和质量方面的要求。从另一个角度来讲，调查工作需要严格按照调查目标逐一展开，进而可以确实保障调查结果的准确性。正因为如此，设计单位可以将调查结果作为依据，准确掌握建筑的实际规格、结构以及相应的附属设施等要求，有针对性的展开设计工作。其次是要对项目设计方案的合理性与可行性进行深入的分析和研究。项目设计方案可行性分析是项目设计阶段当中的重要工作内容，能够保证设计方案可用性的提升，同时也可以有效避免施工问题。

2.2做好设计阶段的成本管理工作

成本问题不可忽视，对项目开发成本进行有效控制的首要工作内容是项目设计阶段的成本管理工作，如此可以为后续各项工作的顺利开展和进行奠定坚实的基础。设计管理人员应该以相应的经济指标作为依据，对设计方案所产生的成本是否超标进行判定，审核的内容主要包括功能、尺寸、施工设备、装饰以及施工材料等。如果发现存在超标问题，应该在第一时间通知相关人员进行整改。

此外，应该对设计方案布局合理性加以审核，坚持以人为本的基本原则。在建筑的布局方面，设计单位应该对其合理性加以考量，相关的配套附属设施应该保证能够为业主提供相应的服务。在设计阶段，管理人员一定要做好把关，尽可能的避免无用的布局与设计，提高各类资源的利用率。

结语：

前文以房地产开发项目设计阶段的管理为主线，进行了简要的分析和描述。设计阶段管理工作直接影响后续施工的顺利开展和进行，相关工作人员应该对此有所重视，掌握各类相关材料，以此作为依据，有针对性的进行设计工作，从整体上保证和提升房地产开发项目的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]邵春雷.房地产项目开发设计阶段的成本管理[J].中国房地产业，2019，（29）：191.

[2]郑萨.房地产开发项目设计阶段的管理分析应用探讨[J].消费导刊，2019，（40）：215.