商业综合体建筑的设计管理初步总结及探讨

周鲲鹏

摘 要 本文根据商业综合体建筑设计管理特点，结合具体项目管理经历，阐述了设计管理的主要内容，并针对若干具体设计管理问题，从建设单位管理者的角度提出解决思路，以期能为地产设计管理工作者以及设计师提供借鉴。

关键词 商业综合体建筑;设计管理;建筑方案;技术衔接;设计变更管理

商业综合体建筑从外观形体上讲是一座体量巨大的综合楼或一组紧凑的建筑群，从业态功能上讲是集成商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等其中至少三种功能的综合体。商业综合体建筑的设计与传统住宅、办公等项目有所不同，需要多家设计及顾问单位参与，从城市规划、建筑效果、交通体系、空间营造、业态功能等方面开展设计工作。有研究表明，产品成本的80%在设计时已经决定;同样，设计的品质、进度也直接影响着项目报批报建、施工建造等工作环节。因此，项目的设计水平关系到项目的成败，设计管理已经成为房地产项目管理的核心链条。高效的设计管理能够缩短整个项目的工期、节约成本、提高企业的经济效益，科学的设计管理能有效降低建设风险、减少质量隐患，为企业树立起良好的形象。本文将结合项目经历，从建设单位设计管理人员的角度，就设计管理的内容以及存在的问题进行总结和探讨，水平有限，希望能给设计管理工作者以及设计师带来借鉴和启迪。

1项目策划以及设计专题研究工作

1.1 项目简介

深圳盐田区某商业综合体项目，是集现代商业、酒店和办公于一体的大型商业综合体建筑，总建筑面积22.8万平方米，包括：1栋40层塔楼，建筑高度约160米，含酒店建筑面积约4.5万平方米、办公建筑面积约3.9万平方米;5层商业裙楼，含餐饮、娱乐建筑面积约4.58万平方米;3层地下停车库，建筑面积约8万平方米，含停车位数1200个。

结合该项目的建筑功能以及技术特点，根据项目开发控制总进度计划及设计进度计划，在项目前期策划、建筑方案审查以及技术方案研究方面，主要开展了以下工作：

1.2 项目前期策划工作

聘请专业商业策划公司进行商业功能定位及业态研究，主要通过市场调研及分析，确定商业特色、商业布局及物业运营模式，明确商业动线、空间组织、环境布局、配套设施标准以及物业管理模式要求。另外，在酒店管理公司未确定的情况下，聘请酒店顾问及业内专家进行项目需求研究，研究主流国际酒店品牌配置要求，明确酒店档次、特色、客源、功能、房型、机电设备、配套设施、装修标准等内容。规划设计管理部门负责将项目策划成果及运营需求转换成设计任务书，用于指导工程设计。对于部分未明确康体设施、特色餐厅、行政办公用房等功能需求，在不影响建筑设计主线的情况下继续开展研讨工作。

1.3 设计服务发包方式及管理架构的确立

基于建设单位企业人员配备现状以及招投流程复杂性，将项目建筑主体设计以及与主体建筑密切相关的燃气、园林景观设计、幕墙设计、智能化设计等设计及技术统筹工作委托给一家综合实力较强的大型设计单位，其他基坑支护设计、泛光照明、室内设计、标识标牌、交通标志标线设计等设计单独发包;同时还聘请商业顾问、酒店顾问、机电顾问、交通顾问、室内设计顾问、灯光顾问、声学顾问、厨房顾问、洗衣房顾问等专业顾问進行技术咨询和把关，由商业顾问和机电顾问分模块进行统筹，建设单位专业工程师负责对接管理。该设计管理架构把项目主体设计与各专项设计有机地联系起来，形成一套比较完整的设计管理体系，解决了各个专业之间的技术衔接问题，提高了专业沟通效率。

1.4 建筑方案审查及评审

建筑方案设计开展过程中，组织公司策划、运营、工程、成本各部门（以下简称“各部门”），以及商业顾问、酒店顾问、业内专家对建筑方案进行审查、评审，提出方案建议以及专业意见。另外，还专门委托专业交通咨询单位对商业业态布局进行客流量及动线分析，对人流动线、车流动线、出入口、停车位、主通道、大巴停车区、落客区、坡道、卸货区等设置提出交通解决方案与意见，指导建筑设计。

1.5 建筑、结构、机电系统技术专题研究工作

结合项目定位及技术条件，确立了各专业重点技术专题内容及研究计划，专题研究主要内容包括：功能的合理分区与交通组织，防火分区与消防疏散设计，建筑净高与管线排布优化，建筑造型与控制性构造节点，结构选型、结构抗震超限和装换层设置，机电设备设计标准与整体系统方案比选，设备站房与管线综合优化等。

上述技术专题研究内容，以综合考虑经济效应、工期影响、施工难度等因素为原则，在建筑方案或初步设计阶段组织各部门、设计单位、专业顾问单位参与专题研讨及技术审核，并适时邀请业内权威专家对阶段性成果进行评审，为施工图设计确定技术方向。

2设计管理的若干问题及解决思路

2.1 方案创意与项目策划营销问题

策划公司提出的策划方案往往过于理想化、缺乏落地性，一般会提出商业布局、业态分布、进深比、面积配比、餐饮分布等方面的具体要求，设计单位如不经思考直接套用，会产生客流动线曲折、通达性不佳、商铺昭示性差等问题，设计单位应在保持技术合理性的前提下，开展需求沟通和研究工作，充分理解建设单位及策划单位的内在意图，沟通协商并权衡利弊，寻找最佳平衡方案。

2.2 建筑方案设计技术衔接问题

一般来说，建筑方案设计阶段相关专业技术人员的未完全到位，容易为后续设计留下的技术隐患和瑕疵，还有可能导致设计返工和变更，有以下内容值得高度关注：

（1）设计单位仅根据建筑设计原理解决布局、功能、交通、立面造型等问题，需要对商业价值的挖掘、商业客流动线的优化、商铺布局与分隔对销售价值的提升等深层次商业价值研究，才能创造出高品质的建筑产品[1]。

（2）商业综合体建筑是人员密集的场所，消防疏散设计是防火设计的重要内容之一，疏散楼梯、设备用房的数量及位置关系到商业空间的有效面积及其商业价值。设计人员应在满足规范的基础上，反复比较权衡，尽可能将辅助用房设置于商业价值较低的位置[2]。

（3）首层出地面的防火排烟、人防通风竖井的设置，在方案设计阶段就需要景观专业和设备专业人员技术介入，在满足功能需求的情况下，采用景观和建筑设计手法加以处理，可减小其对项目品质、形象的影响。

（4）建筑立面方案设计应重视与幕墙专业对接工作，建筑需要为幕墙结构立面造型、结构型式、幕墙连接节点预留土建条件，满足幕墙结构安全、节能、防火、防渗漏、防雷等要求，否则容易引起建筑立面、轮廓线大范围的返工以及面积超标等问题。

（5）建筑方案设计人员过多关注建筑造型创意，立面复杂造型可能会产生结构受力构件非常规的布置，产生计入计算面积的无效空间或死角;建筑立面的不规则也可能会导致结构抗震指标超限，加大结构竖向构件尺寸或增加混凝土墙体才能满足计算需要，降低部分商铺实用面积偏低。因此，建筑创意需要同时考虑实用价值。

2.3 设计变更管理

设计变更，是指在完成工程施工招标后，设计对图纸进行的一系列修改、增补、废除、改版等行为。设计变更管理是设计管理的重要一环，对控制工程质量、工期、造价意义重大。其主要管理原则归纳如下：

（1）在图纸交付招标前，重视设计图纸的技术审查工作，避免出现重大的设计漏项或失误，减少变更的可能性;待设计文件交付后，无特别原因不得随意替换图纸，变更必须要有充分的理由。

（2）制订设计变更管理制度，明确管理权责，对设计变更进行技术审核和成本控制;所有设计变更必须报业主审批，并实施分类管理。根据变更金额、影响程度，采取差异化的分级审批程序，在加强变更监管同时，确保现场施工的连续性。

（3）对于严重影响建筑效果、工程造价、现场进度的重大设计变更，必须获得各部门同意后方可实施。

（4）鼓励优化设计、施工工艺的设计变更，可以提升工程质量、缩短工期、节约投资。

（5）采用成本管理系统进行动态管理，工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若变更接近概算值时进行预警，并采取相应措施加以严控等。

（6）加强工程施工各阶段、各环节严格管控，不得随意进行变更，同时减少可预判、可预查、可避免的设计变更。

2.4 设计后评价

项目设计后评价作为项目后评价的重要组成部分，是对已建成项目设计方面得失进行客观全面评价，从经济、技术、管理、效果、社会等方面分析、总结经验教训， 可以為后续策划、设计工作提供有价值的信息，避免重蹈覆辙。设计后评价可以提高项目建设投资、决策和管理水平，增强管理人员的责任感。因此，对企业、设计师和管理者都十分具有意义，一般由项目设计负责人负责组织，在项目竣工验收或者项目投入运营后开展。本项目的设计后评价工作得到了公司的重视与肯定。

3结束语

该项目因报批规则变化、产权划转等外部原因，建设周期、设计周期有所延长，但未对项目交付未造成实质影响。项目完工后整体验收合格，建筑质量满足项目建设标准要求，成本指标在可控范围内，圆满地完成了项目各项建设目标。

参考文献

[1] 张步诚.建筑工程项目设计管理模式创新探索--设计总承包管理概述及应用实践[C].第二届全国勘察设计行业科技创新大会论文集，2015：

178-188.

[2] 王迎.商业综合体建筑设计与管理存在的问题及对策[J].城市住宅，2018，25（11）：81-83.