解析房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制

巩龙

摘要：众所周知，房地产信托投资基金不同于一般的信托产品，一般的信托产品以高端金融产品为主，其资金的募集是针对少数投资人员实施，并且其主要构成是机构投资者。而房地产信托基金是集合投资基金，募集对象为特定的投资者，基金效益呈现为大众化。尤其是近些年我国房地产行业的急速崛起，使得房地产信托投资基金得到了一定的发展，但是相较于其他发达国家而言还存在一定的距离。基于此，文章结合了当前我国房地产信托投资基金运作存在风险，明确了相关的运作模式选择，并在此基础上提出了有效的风险控制措施，希望能为我国房地产信托投资基金未来广阔的发展空间奠定基础，从而更好的为我国社会经济做出贡献。

关键词：房地产信托投资基金 运作模式选择 风险控制

当前我国的房地产投资信托基金还处于初期阶段，对房地产投资信托基金的基金化产品也处于尝试阶段，故此，必须重视房地产信托投资基金运作模式的选择以及风险的控制，只有在此基础上才能更好的促进我国房地产信息投资基金健康稳定的发展下去。

一、开展房地产信托投资基金运作的必要性

近段时间，我国央行多次加息，同时也多次上调存款准备金率，由于这一政策的影响，我国商业银行的贷款规模大大下降，使得我国各行各业的贷款都收紧了。银行开放贷款的门槛增加，意味着房地产在银行方面的信贷规模会随之而减少，在这种房地产政策不断更新、融资贷款渠道不断减少的情况下，我国房地产行业的资金供给成为了影响房地产行业发展的重要因素。要改善这一问题，房地产信托投资基金的选择和运用就成为必然趋势。相较于银行贷款，房地产信托投资基金成本更高，所获得的收益也会高出很多。但同时，高收益往往伴随着高风险，由此可知，展开对房地产信托投资基金运用模式的选择分析以及风险控制十分有必要，且具有重要的意义。

二、我国房地产信息投资基金运作风险分析

一般来说，房地产信息投资基金面临的系统性风险主要与宏观经济环境、政策、法律等有关，非系统性风险主要来自各个参与方和项目本身，与REITs的运作模式紧密相关。可以简要从行业、融资方、风险控制、项目本身四个方面进行风险因素的分析，具体如下：

从行业角度看，REITs从设计到发行，以及后续运营都受到宏观政策以及法律法规的影响，作为物业资产的房地产项目能否顺利得到偿还本息的现金流也要考虑整体宏观环境以及市场供需情况。

从融资方角度看，房地产项目需要大量的资金投入，如果房地产项目受到市场风险的影响，或者经营不善，很容易导致资金链的断裂，从而难以按时还本付息，这会产生运营风险、流动性风险等，也受到融资方实力、资质的影响。

从风险控制角度看，REITs在设计上是否存在严重缺陷将直接影响项目的后续运营，管理人的专业水平以及和委托人直接的委托代理关系也会影响项目的风险。

从项目本身的角度来看，该REITs能否产生预期的现金流，受到房地产项目所处地理位置、设计是否满足大众需求、质量等因素的影响。

三、我国房地产信托投资基金运作模式的选择分析

（一）组织形式方面

房地产信托投资基金主要有两种组织形式，公司型和契约型。公司型基金的资产是投资者的，董事会选举由投资者完成，董事会再对基金管理公司进行选择，最后由基金管理公司完成基金业务的管理。在公司型组织形式中，投资者拥有对基金运作的各大事项进行发言与表决的权利;契约型组织形式是根据国家信托法而成立的。这种形式的基金需要基金管理公司、托管人及投资者三方签订信托契约，所以，契约型组织形式的基金中，投资者不具备管理基金的权利。

通过对比两者来说，公司型组织形式的基金更有效于保障投资人权益，当前国外的金融市场多选择此组织形式。不过根据我国房地产的发展情况来看，我国在进行房地产信托投资基金运作模式的选择时应侧重于契约型基金，这是因为当前我国投资基金的法律并不完善，但房地产信托投资基金的运用对法律要求较高。我国目前基金投资主要存在于证券行业，且并没有公司型基金，因此，公司型基金对于房地产行业而言，也没有成熟的运用条件，所以契约型的运用受到的法律约束相对较小。同时，我国房地产行业的内部管理能力与公司型基金的要求不符，信息的不对称会导致经理人做出逆向选择，影响股东利益，因此，公司型基金的运用带来的风险会更大。

（二）交易方式方面

相较于国外的开放型交易方式而言，我国在交易方式的选择上，应侧重于选择封闭型，因为我国管理水平和资本市场都还不够成熟。首先，我国基金管理人才不足，管理水平也不够完善，管理人需要对金融、商业运作、房地产行业等方面有足够的了解，这对于我国房地产信托投资基金的发展情况而言，还存在着很多问题，因此，应选择对管理要求较低的封闭型交易方式;其次，我国房地产、证券市场的发展还不够，投资者可以随时虽会，因此开放型交易方式要求基金管理人有大量的资金在房地产中进行投资。而我国证券市场的不成熟，限制了投资对象的流动，不利于投资人的赎回，封闭型交易方式对投资者的赎回要求较低，可以随时赎回，因此资金使用率更高，所以，经营效果会大概率高于开放式交易方式。

四、房地产信托投资基金运作风险控制措施

（一）房地产行业的风险控制措施

当前我国城市化进程不断加快，对房地产的需求不断增加，而当前房地产行业存在的主要问题在于，局部过热以及房地产行业存在着结构性过剩两方面。信托公司可以通过选择、改变投资区域、投资项目类型、投资金额、投资时长等方式，灵活地预防和规避房地产行业波动所带来的风险，以此保障投资者的权益。同时，信托公司在进行投資的时候需要对以往单一的投资计划加以改变，充分坚持分散投资的原则，但是保守的选择低风险或接近无风险的项目也并不值得运营，低风险也就预示着较低的收益，说明资金运行效率比较低，信托公司需要实施多样化的组合投资，促使比较高风险但是收益也相对更高的项目与低风险项目有效组合在一起，充分降低信托公司面临的平均风险，形成更加有效的风险管理策略。

（二）项目本身的风险控制措施

由于市场销售前景、内部纠纷、资金短缺等客观因素对于房地产项目的影响是不可避免的。故此，在投资项目及市场方面风险的控制方面，信托公司需要在项目选择之前，委托具有市场信誉的房地产专业机构，对项目的可行性、风险等内容进行全面分析和评估，以此提高信托公司对项目的市场地位、销售前景等多方面的了解程度，有效规避项目本身的风险。此外，信托公司还可以对开发商的实力、资金、信誉等多方面进行调查，选择在开发经验、实力、信誉等各方面都更为优秀的开发商进行投资;还可以通过增加土地房产抵押、三方保证等措施提高安全性，在项目开展的过程中，重视对资金的监控等。通过以上多种方式，对投资项目及市场风险进行控制，信托公司就能够在一定程度上有效降低风险，最大限度地保障信托基金的安全性及保障各方利益。

（三）不断完善法律及监督管理体系

信托投资公司应严格按照相关法律法规进行基金管理，并应接受银监会等部门的监督管理。同时，还应重视产品架构设计，在设计过程中，信托公司应结合商业银行、律师、房地产服务机构等多种机构的意见，从资金、法律、收益等多方面，对信托计划进行监督，提高对受托人的约束。此外，要建立健全的市场风险预警系统，通过对风险量化处理，有效预测且计算风险值，从而保障受托方的经济效益。

五、结语

总之，通过房地产对于我国整体的经济作用来说，重视房地产投资信托基金运作的研究与分析十分重要且必要。好的房地产投资信托基金能够扩大房地产企业的融资渠道，能有效解决资金不足等问题，与此同时重视其中存在风险因素，并加以控制，不仅能更好的保障受托方的收益，同时也是促进我国社会经济发展的重要举措。

参考文献：

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[2]张健.怎样投资房地产投资信托基金[J].商讯，2018（14）：50-52.

[3]张大龙.我国房地产信托投资基金发展的现状及对策[J].金融会计，2018（04）：60-66.

作者单位：人保投资控股有限公司