新经济形势下对我国房地产经济的理性思考

张亚兰

摘 要：房地產是我国重要的支柱型产业，房地产行业的快速发展推动了我国社会经济的快速增长。在新经济形势背景下，房地产行业发展过程中面临新的机遇与挑战。社会主义经济制度的建立健全推动房地产行业的稳步发展，但是从房地产经济发展现状来看，其中存在很多问题，制约了房地产经济的可持续发展。

关键词：新经济形势 房地产经济 理性思考

新经济与传统经济相比，具有更加复杂、更加多元化的特点，例如，社会中信息技术的广泛使用使人们获取信息更加快捷方便;电子商务的快速发展以及电子支付手段的出现使人们的生活与消费方式发生了巨大的改变;新经济形势下资本运作逐渐向数字化转变。房地产经济受到新经济形势的影响也产生了相应的改变，因此需要进一步发挥政府宏观调控的作用，有效预防泡沫经济的出现，促使房地产经济的平稳发展。

一、房地产经济发展对社会经济的影响

房地产经济发展对社会经济的积极影响主要表现在以下几方面。第一，优化产业结构，加速产业升级。目前我国正处于社会转型的重要时期，社会经济发展的主要目标在于推动第三产业的发展。房地产行业作为第三产业的重要组成部分，对于优化我国产业结构具有重要作用，具体体现在提供场地支持，从而加速产业结构升级，推动我国第三产业的平稳发展。由此可见，房地产经济发展对于城市经济发展具有重要作用。第二，推动社会经济的可持续发展。由于我国人口数量多，在城市人口不断增多的前提下，房地产行业的发展能够解决困扰城市居民住房问题的重要途径。房地产经济的发展有助于解决城市住房少的问题，并且能够带动其他产业的发展，推动社会经济的平稳发展。第三，带动社会就业。房地产行业的发展能够带动上下游产业的发展，尤其是服务业，如房屋装修、房屋设计、家具生产等行业，在一定程度上有助于提高我国的就业率。第四，拉动消费增长。房地产经济的快速发展能够带动社会消费的增长，同时房地产经济作为我国经济的重要支柱性产业，在发展过程中能够不断提升社会基础性住宅建设，满足人们对住房的需求，同时能够提高人们对其他产品的需求，如家电、家具、建材等，有助于拉动消费增长。

但是房地产经济的发展不光会带来积极影响，同样也会带来消极影响。第一，泡沫经济。房地产泡沫经济实质由于缺乏有效的市场监督导致房地产市场出现虚假繁荣的情况，对社会经济稳定造成了较大的影响。虚假的市场繁荣会严重干扰我国市场经济的可持续发展，因此需要重视这一问题。第二，社会危机。房地产经济的虚假繁荣不但对经济发展造成影响，甚至会引起社会危机。很多企业会因为虚假经济而破产，大量人员失业可能会造成社会不安定。第三，金融风险。由于房地产项目建设需要大量的资金投入，而泡沫经济的出现会导致银行不良贷款增多，对我国金融业发展造成较大的影响。

二、房地产经济发展中的问题分析

（一）没有遵循市场实际需求

随着我国社会主义市场经济的建立健全，需要尊重客观市场的发展规律，根据市场选择项目地点、范围及建设规模等因素，避免供给侧不对称造成的供给失衡。但是从我国目前房地产经济发展现状来看，房地产建设项目没有完全遵循市场实际需求，这属于“以产定销”的情况，也是房地产经济发展中比较典型的问题。针对这一情况，政府需要从当地实际住房需求出发，确定最佳方案，做好市场调查，确保供给侧与需求侧保持平衡状态，避免为了刺激当地经济发展而盲目转让土地，确保土地开发与利用和城市规划的统筹发展，促使房地产经济发展更加合理化。

（二）市场导向存在一定的盲目性

在新经济形势的影响下，房地产经济发展促使产业结构发生改变，这是市场导向作用的影响，但是需要注意的是，市场导向也存在一定的盲目性，因此需要加强理性思考，在尊重市场发展规律的前提下，对房地产经济市场导向进行合理调整。政府需要充分发挥自身的宏观调控作用，结合房地产经济实际发展状况，通过调整批租权来加速产业结构升级与优化，从而推动城市经济的快速发展。但是在实际实践过程中由于很多投资者没有重视这一问题，只关心出价高低，没有重视市场取向，盲目投入高产出行业，房产结构混乱。

（三）土地价格不断增长

城市可利用土地资源是非常有限的，其价格在很大程度上受到市场供需的影响，但是由于土地资源不属于商品，其最终价值主要是从投资收益率来计算的，与社会劳动无直接关系。由于我国房地产市场发展中在很大程度上受到土地资源供给的限制，从房地产投资状况来看，地价较高时政府的收益也越高，为了带动地方经济的发展，容易发生盲目出让土地的情况，导致房屋单价也不断升高。但是在市场经济中，过高的价格会约束消费者的行为，导致投资成本增加，商品房价格的升高会给人们的消费造成负面影响，甚至出现产能过剩的情况。这说明了盲目抬高地价不利于房地产经济的可持续发展，是一种不理智的行为。

三、新形势背景下推动房地产经济可持续发展的理性思考

（一）合理分配建设用地

城市经济发展需要各产业的协同发展，不能简单通过转让土地的方式来刺激地方经济发展，这虽然能够提高财政收入水平，但是不符合国家科学发展观的要求。房地产项目与其他项目投资不同，盈利方式也存在较大的差异，写字楼、大型商场等项目能够通过出售的方式直接获利，工业厂房以及娱乐建筑等需要与其他经济产业共同发展，从而实现长期收益;公共设施建设虽然没有实际盈利，但是能够优化城市环境，为城市居民创造更好的生活空间。因此政府需要重视地方经济的协调发展，做好城市规划，合理分配建设用地。

（二）提高政府宏观调控职能

随着我国房地产经济的快速发展，并从房市周期理论来看，我国房地产产业正处于上升阶段，房地产市场也从不完善逐渐向完善发展，未来房地产发展要更加理性化。在城市发展过程中，房地产开发是城市规划的重要组织者与实现者，需要提高建设的理性化，减少盲目建设的行为，要做好市场调研，分析居民的经济实力与消费意愿。政府需要充分发挥自身的宏观调控职能，推动经济的平稳发展，避免发生供给侧不平衡的情况，确保房地产经济的平稳发展。需要贯彻落实科学发展观，加强对房地产市场的监督与调控，避免房地产经济虚假繁荣情况的发生。

（三）確保土地价格的合理性

房地产作为我国重要的支柱型产业，房地产经济的发展对我国社会经济的发展作出了巨大的贡献，具有拉动国民经济增长的作用。随着社会经济水平的不断提升，居民的购房能力也不断提升，为房地产经济的发展创造了良好的环境。在新经济形势下，政府需要合理利用相关政策以及行政手段将土地价格控制在合理范围内，并根据当地的经济水平适当控制房价，确保房地产经济的平稳发展。房地产项目涉及土地与金融等要素，土地资源作为一种有限资源，其供应量有限，流动性较低，而金融则正好相反，流动性强。一旦房地产经济出现投机行为，在资金链断裂之后可能会对房地产行业以及城市经济发展都造成较大的影响。

（四）预防房地产泡沫经济的出现

为了有效限制投资行为以及炒房行为的出现，政府需要加强房价市场监控，不断优化和改革现有地价公示制度，确定基准地价，从而为土地市场交易提供参考。同时要对土地交易价格进行科学评估，实时掌握具体交易价格，并快速发现异常问题。定期检查区域内土地转让情况，若基于优惠政策转让的土地需要限制其在规定时间内再次交易。政府需要根据房价的市场调查结果采取相应的宏观调控手段，避免房价过快升高。由于不同地区房价存在较大的差异，需要根据地域经济发展状况对房价进行定量定性分析，从而加强对房地产经济的有效监控，预防房地产泡沫经济的发生。

四、结语

房地产作为我国社会的重要支柱型产业，为城市提供了必要的住宅和办公场所。在新经济形势下，房地产经济面临着新的机遇与挑战，因此需要理性分析房地产经济发展中存在的问题，并采取相应的解决措施，有助于预防房地产泡沫经济的发生，确保房地产经济的可持续发展。

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