借力“互联网+”，赋能REITs发展新模式

张兴 孔天成

摘要：随着我国基础设施领域REITs正式起步推进，REITs无疑将成为一种更好的金融创新选择。尤其随着“互联网+”时代的到来，房地产行业纷纷“触网”，互联网科技必将赋能REITs新发展。探究“互联网+”为REITs提供便利服务、财富管理、资源共享及产品销售等方面发挥的正能量，重塑房地产金融新模式。

关键词：REITs;互联网+;财富管理;资源共享;产品销售

中图分类号：F293  文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0029-33  收稿日期：2020-06-12

从工业时代到信息时代，互/物联网以其强大的渗透力深度塑造着人们的日常生活，在网络飞速发展的时代，衍生出了网络经济这种新的经济形式。网络经济借助于“大（大数据）、云（云计算（SMAC））、平（网络平台）、移（移动互联网）、链（区块链）等全新的技术”，经济全球化和信息化的普惠推动者网络经济的发展，这些技术集成海量全新的数据信息，网络经济发展壮大，万物互联，飞速进入运用领域，新经济呈现蓬勃发展态势，构建了一种大数据服务新模式。具体到房地产行业，由于大数据、区块链等数据平台的广泛应用，区块链资产证券化平台“聚财链”，迈出了区块链技术应用于资产证券化领域的重要一步，正在改变着房地产行业原有的运营规则。“互联网+”、大数据搭桥，以信息化、智能化、服务化为方向，带动房地产开发商企业“上云上平台”，迈入“智慧”时代的房地产，金融科技正重塑传统资本运营模式。

在全球复杂经济格局和疫情双重冲击背景下，2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，为REITs提供了有效的市场发展机遇和空间，长期以来追寻的REITs之“锚”正以基础设施公募布局亮相舞台。当前互联网经济作为新业态新模式，新时代新技术深度融合，正在加速驱动在线金融服务，互联网催生的数字地产、智慧地产、云服务等已为房地产行业发展带来新的正能量，拥抱互联网，以“智变”带来REITs的“质变”，“互联网+”必将成为房地产投资运营业务开展的重要支撑，这也关系到REITs顺应时代房地产经济未来的发展前景。

1  “互联网+”为客户提供更便捷服务

互联网作为划时代的工具，推动人类进行新的传播革命，推动人类进入网络经济时代。网络经济与房地产经济互不可分，网络经济带动房地产经济的飞快发展，房地产经济也为网络经济提供发展平台，通过网络数据实现地产信息的共通终归目的还是为改善民生而服务，使未来的地产资讯服务更加便捷。“开放、平等、协作、共享”的互/物联网精神正推动着房地产行业深刻变革，信息透明的时代必将改造传统房地产运营模式，多分布汇集的数据库让价值传输成本将极大降低，从而实现“让亿万人民在共享互联网发展成果上有更多获得感”。网络技术的进步与发展已使信息与数据更加便捷、丰富、易得，让广大投资者对REITs价值投资操作与经营起来比过去更加容易。美国国家房地产投资协会（NAREIT）、谷歌金融（GooleFinance）、雅虎金融（Yahoo Finance）等，成为了投资者掌握REITs历史价格、内部人持股情况、收益稳定与否的重要信息来源。互联网是大数据实现价值的基础，互联网大数据价值链包括数据采集、流通、储存、分析与處理、应用等环节，多视角分析与处理让REITs创造更大价值。

2017年12月召开的中央经济工作会议特别强调人民的获得感、幸福感，房地产行业也是如此，能否解决大众的实际民生问题成为检验房地产行业的重要标准，比如居住环境的改善、生活质量的提高，等等。党的十九大报告明确提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，新时代适应供给侧结构性改革的要求，我国经济发展已从数量扩张型向质量提升和结构优化型转向，房地产开发正从高速增长阶段升级为高质量发展阶段，对数据的需求也相应变得更高。网络经济就是基于网络尤其是互联网所产生的经济活动的总和。在物联网、云计算等领域具有一定的技术和市场优势，它表现为经济主体的生产、交换、分配、消费等经济活动，以及金融机构和政府职能部门等主体的经济行为，不仅要从网络上获取大量经济信息，依靠网络进行预测和决策，而且许多交易行为直接在信息网络上进行。踏浪逐新，与时代同行。2017年，链家研究院适时推出首款针对B端用户的房地产领域一站式研究和数据服务平台一一地产大数据产品RealData，依托二手房、新房、租赁等海量大数据库以及万亿级别客观真实的交易场景，并整合全房产业链的宏观经济数据，RealData把城市基础、市场变化、客户行为偏好以及集中式公寓等大数据库囊括其中，让政府行政机关、房地产开发企业、金融衍生机构等房地产全产业链参与者获得精准决策依据和大数据服务成为了可能。

2  “互联网+”信息技术已成为财富管理的重要聚焦点

习近平总书记在2018年5月28日中国科学院第十九次院士大会、中国工程院第十四次大会上的重要讲话中曾指出：“世界正进入以信息产业为主导的经济发展时期。我们要把握数字化、网络化、智能化融合发展的契机，以信息化、智能化为杠杆培育新动能” “要推进互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，做大做强数字经济”。2019年3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时首次提到“智能+”全新的概念，数字化、网络化、智能化不仅是新一轮科技革命的突出特征，也是新一代信息技术的聚焦点。从“互联网+”到“智能+”，以互联网为代表的信息技术作为一种新型的服务渠道，在金融服务领域的广泛应用推动了网络金融业的快速发展，正在给社会带来一场崭新的革命，它不仅可以通过金融机构方便、快捷和经济地向消费者和客户提供各种传统的金融服务来加速了经济的发展，而且还可以借助这种新兴的交易渠道，提供新型的以网络为基础的金融产品和服务，动摇了传统的经济增长方式。在网络经济形态下，网络成为房地产企业价值链上各环节的主要媒介和实现重要场所，也是各家房地产企业在积极寻求发展新路径，切实打破数据孤岛，在“转型化”中构建更多的以“客户为中心”的互联网产品，新兴消费金融机构借助互联网和科技手段建立信息大数据平台，为机构投资者和私人投资者提供优质服务。

随着大数据技术的深入应用，非结构化数据逐步成为一种信息资产。“互联网+”在经济、社会生活等各行各业获得广泛应用，借助信息技术不断释放出数据流动性。据《中国互联网发展报告》统计，2017年、2018年我国数字经济总量分别达到27.2万亿元、31.3万亿元。网络数字经济正深刻影响着客户投资行为，线上转移投资偏好成为大势所趋，结构性变化在于互联网已经和多种商业相结合，网络已担负起了房产交易支付、借贷、投资、财富管理、数据分析等多维功能。财富管理领域应用“互联网语言”，通过为客户提供多元化的财富产品，因“互联网+”业务的较低边际成本优势，客户越来越愿意将其投资决策托付给“互联网+”平台经济运行的模式，成为了新时代盘活巨量低洼值的物业优质资产的商业模式。可以预见，现在是“互联网+”，未来可能是“人工智能（AI）+”，科技迅猛发展正改变经济发展模式，这在一定程度上也为“互联网+REITs”（“e-REITs”）创新经营方式提供了范式，如图1所示。

3  “互联网+”实现了网络资源共享

党的十九大绘制了新时代中国特色社会主义发展新蓝图，其中对迈向网络强国建设新时代提出了一系列重大问题并做出战略部署，彰显党对互联网建设重视与认识的深化。今天的世界也是网络化的世界，信息社会正在一定程度上改变着供需格局，特别是数据资产服务于产业，实现产融结合，依靠信息驱动的经济增长规模报酬递增将难以估量。国家“互联网+”行动计划实施以来，商贸物流、资金流通、交通通讯等根服务器无不和物联网、互联网、智能网紧紧联系在一起，网络影响力无处不在，渗透到人类社会方方面面，网络正影响、引导、塑造着世界。

目前互/物联网已成为一个在全球范围内遍布的资源信息网络，其分层结构域名管理信息系统可以统一地确定网络上的每一个结点。网络技术的应用改变了经济体系中信息的分配方式，企业必须相应地积极适应和利用这种新技术，促进适应新常态下企业经营理念、经营组织、经营模式的变革，这已成为新时代所有企业重要的发展营销策略。“互联网+”网络营销作为新的营销方式和营销手段实现企业营销目标，网络营销具有信息交流自由、开放和平等;信息交流费用相对低廉;信息交流渠道既直接又高效等独特的特征。“互联网+”时代通过信息在线化服务客户，迎合客户的个性消费需求，也大大减少了信息不对称的现象。

近年来传统的企业业务运营纷纷向互联网转型，利用互/物联网平台开展业务活动，创新企业发展范围经济（Economy of Scale）路径。信托公司通过互联网和其他公共网络所提供的网络金融业务几乎涵盖了金融产品服务业的各领域。可以说，网上金融产品发展正在改变房地产金融服务业的竞争生态和市场版图，房地产金融市场服务正走向多元化，“互联网+”网络资源以即时可查询的灵活方式而大受投资者青睐。

同样如此，REITs借助互联网这个媒介可实现私人投资者和投资机构之间的投资与融资的有效对接，互联网REITs投资产品可以串联起投资者、房地产企业和互联网平台等多方面的利益，投资者根据自己的兴趣和需求，选择不同的投资产品进行多样化投资，既让投资者购买互联网REITs产品获得增值服务和相应的投资收益，也极大刺激投资者投资需求的释放，有助于缓解存量社会资金投资渠道狭窄问题。因此，在研究领域建立有效的合作关系或伙伴经济（We Economy），借助互联网大数据平台，融合地产交易平台数据，联合各地产商的内部信息资源，创新资产管理模式，采取“多渠道聚集、一站式分发”的模式，向合作地产商端口提供来源可靠、内容安全的优质内容源，把互联网大数据平台上“内容池”完全打通共享，真正實现“1 + 1 > 2”的合作机制，盘活闲置存量资产，让资产释放出新的增长潜能，迸发更多数字化红利，让“互联网+”催征起航REITs更大地发展空间。

4  “互联网+”产品的销售

互联网作为新型的服务渠道，20世纪80年代发展起来的有限专业网络（restricted proprietarysystem）正在被全面开放的互联网系统所代替，大量的电子交易系统（electronic communication net-works）成为了投资机构柜台交易的标配。在“互联网+”大数据时代，价值的实现已不再是单纯依靠人直觉感知的智慧判断行为，而是一种依据科学数据的行为。当今互联网与各种产业紧密关联，如何顺应新时代潮流，实现房地产销售与互联网有序对接，也是当下值得深入研讨的一个命题。尤其在线购物而诞生的互联网产品市场愈发火爆，我国微信、支付宝等网付经营模式在交易柜台上的交易量飙升，互联网产品已经嵌入到在线购物服务的各个交易环节。随着金融产品物理网点持续跟进的广覆盖，“互联网+”产品销售已成时下购物延伸服务中的重要一环。如“万达稳赚I号”和“高和-阿里巴巴-中投保私募REITs”作为互联网REITs私募典型代表，其利用当时互联网金融监管宽松的环境和互联网金融流动性强的优势，按照指定块大小把商业地产物业资产进行有效“小块分割”，然后通过互联网金融对接中小投资者再进行发行，是除交易所证券化之外的另一种资产证券化的实践探索，创造了中国互联网金融产品应用于商业地产领域的首个案例。

党的十九大提出建设网络强国、数字中国、智慧社会，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合发展，在创新引领、共享经济等领域培育新增长点、形成新动能。在线产品网站、电商平台、互联网金融机构、网上支付银行等各路“选手”均已登场亮相，产品销售阵势越发活跃，“互联网+产品+金融”的产业格局正在形成。如目前中国多家银行推出了租赁住房试点综合服务方案，探索多渠道市场化手段发展住房租赁业务的新模式，引领住房租赁市场的发展成为了银行业的新战略，积极向社会传导住房消费新理念并给予便利的住房租赁金融服务。

“互联网+”时代让企业与客户的关系发生深刻变革，客户可借助网上的检索工具（Search）迅速找到所需精准的商品信息，而开发商可利用互联网主页（HomePage）和电子邮件（E-mail）进行产品推广，“互联网+”预先打包的服务正趋向为客户量身定制的解决方案。基于云计算的虚拟化（SDN/NFV），快速部署网络资源来满足客户偏好需求，信托机构与时俱进，及时跟进网络化传播媒介质的发展趋势，遵循“了解你的客户”（knowyour customer）原则，知彼知己，强化客户关系。在提供销售服务之前，通过个性化定制服务，网络金融投资机构亟需加强“部门建设”（sector build-ing），对于REITs投资开展有针对性识别客户群体间的信息，了解客户群体的资金状况和风险承受能力，以降低获客成本，留住客户才是王道。