公共事件影响下中国不动产发展新思路

翟国辰 陈柏安

摘要：2020年全球新冠疫情大爆发后，中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs的基本表现进行分析;然后结合中国现实情况进行系统性讨论。认为在中国房地产高速发展后期，REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过刹和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。在此基础上，提出如何借鉴美国REITs发展经验、促进中国不动产投资信托健康发展的政策建议。

关键词：房地产投资;行业分析;REITs基金机构;人工智能

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0068-75 收稿日期：2020-06-15

1 引言

自1998年东南亚金融危机之后，中国住房制度正式确立了市场化方向。中国经济的高速增长和城市化步伐的加快，推动了房地产业的大发展，房地产规模和建筑体量逐年递增，这可以说是中国房地产的“上半场”——投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，利用金融杠杆实现投资的快速回报。而在“下半场”，可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，并运用资产证券化方式进行融资以及资金的快速周转（王刚，2019）。截至2019年末，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，超过美国、欧盟和日本房地产市值的总和。

在全球新冠肺炎疫情的席卷下，公众的关注重点从口罩、疫苗等一线抗击疫情的物资逐渐扩大到经济形势和行业发展，其中不乏对于经济和地产的唱衰论调。从另一个角度看，中国经济要加快推动传统产业转型升级，不断壮大新兴产业，打造经济发展新动能。近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着中国公募基础设施REITs正式拉开帷幕。不动产信托投资基金（Real EstateInvestment Trusts，简称REITs）是指将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，具有永续、权益型和高分红特征，以不动产资产持续、稳定的运营收益（租金）为派息来源，并面向个人和机构投资者发行（肖钢，2019）。纵观全球，绝大多数国家的REITs都是在经济衰退、发展动力不足或经济转型时期诞生。最早的REITs诞生于20世纪60年代的美国，也正是在美国房地产市场低迷、资本短缺和房地产资产投资意愿高涨时应运而生。全球40多个有REM市场的国家大多数也是在经济低迷或者下行时期推出REITs的相关法律法规，为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能，同时对刺激实体经济起着至关重要的作用。

根据美国房地产投资信托协会（NAREIT）的统计，在债券、股票、REITs三大类投资总额中，REITs投资金额占比约为21%，至今全球REITs公开市场的总市值已超过3万亿美元，其中美国约占1.33万亿美元，且在过去20年内平均年化收益率超过11%。同时，投资者中养老金和保险公司等机构投资者占比31%以上。从2003年SARS公共卫生事件之后就开始对REITs进行深入研究。在2020年全球疫情事件期间，中国正式推动公募基础设施REITs试点，这也意味着普通投资者今后可以通过基金平台参与基础设施投资项目，从而享受项目租金回报及物业增值带来的收益。本文将以美国的REITs市场作为主要参照，对全球公共事件前后美国REITs的发展情况进行研究，以更全面地分析我国REITs体系的发展特色及其成因，并为未来我国REITs的发展提供方向性的政策建议。展最成熟的市场。第一批REITs于1961年设立，首只REITs于1965年在纽约证券交易所上市交易。从1965年至今，全球发生了多次公共事件。本文将选取美国滞胀时期第一次石油危机、里根新政的黑色星期一、2000年科技泡沫和2008年金融危机等多次公共事件（见图1），来分析REITs有别于其他类型的不动产融资工具的原因，以及其对经济发展不可替代的重要作用。

20世纪60年代之前，美国经济在低通胀低利率的情况下持续增长，经济发展逐渐提高了居民的生活水平。同时，有大批参战士兵回到美国组建家庭，美国处于生育高峰期，人口大幅度增加，人们开始产生购置房产的意愿，房地产市场的需求空前旺盛。1949年美国政府提出“大力发展美国住宅建设，尽可能让每个家庭拥有一套环境宜人的标准住房”的宏伟目标，同时，美国政府通过《联邦住房贷款银行法》《全国住房法》等针对房地产市场的相关法律法规，建立完善了对于住房金融的监管、保险等市场制度，并出台相应的政策大力支持其发展。例如，购房者可通过政府抵押贷款和传统抵押贷款方式，用其购房契约向储蓄信用社、商业银行等金融机构进行住房抵押贷款。在1945一1969年间，美国住房金融市场住房抵押贷款平均2美国REITs在历史公共事件中的发展情况分析

美国是REITs的發源地，也是全世界REITs发增速达到11.38%。因此，20世纪50年代至70年代初开启了美国房地产历史上的高速发展时期，为后续房地产REITs的发展打下坚实的基础（孟明毅，2020）。

首先，1960年美国通过《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act），允许合法化设立REITs。该法把REITs定义为“有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益份额的非公司型组织”。立法初衷是允许中小投资者借助REITs投资大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。这一阶段抵押型REITs的数量迅速增加，形成了REITs行业第一次发展高峰，行业资产总额从10亿美元迅速扩张至210亿美元。抵押型REITs可提供长期抵押贷款以及短期的建设和开发贷款，而且借贷杠杆比例很高（戴明辉，2020）。抵押型REITs的高速扩张主要得益于以下两方面：其一，信贷环境变化使房地产开发和建设公司的资金短缺，融资需求上升;其二，银行、信用社和其他传统的抵押贷款提供者因高息吸储能力受到限制，无法满足房地产商的融资需求，而抵押型REITs贷款利率不受限制，可以在募集资金后向资金紧缺的房地产商提供高利率抵押贷款，以填补融资缺口。此外，由于当时银行、信用社和保险公司不能直接参与房地产的开发和建设业务，为拓展金融业务，相关机构纷纷组建自己的抵押型REITs涉足房地产市场。

然后，随着上世纪70年代中期越南战争和第一次石油危机的影响，美国经济出现“滞胀状态”，利率上升导致REITs融资成本上升。利率高企叠加REITs过度放贷、房地产供给过剩，引发了大量的抵押贷款违约，并伴随地产商破产，使得抵押型REITs不良资产比率攀升，资产质量急剧下降，高负债的抵押型REITs陷人困境。陷人困境的抵押型REITs开始通过银行贷款债务重组、转换或出售抵押物业和改善资产组合等方法来进行调整。权益型REITs通过收购抵押型REITs低价抛售的物业而得以度过房地产市场的低迷期;一些抵押型REITs通过受让抵押物的方式转为权益型REITs（权益型REITs主要通过持有物业，然后通过物业的租金、出售等经营活动获取收益）。上世纪80年代以后，REITs调整了投资策略和经营理念，强调用权益资产代替抵押贷款资产，并降低负债比率。

进一步，1986年美国国会通过了《税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），提出有利于REITs发展的相关法案：首先，该法对有限合伙企业向投资者结转亏损的行为做出限制;其次，取消房地产资产加速折旧的规定，大幅度削弱房地产有限合伙企业的税收优势，促使投资者转向REITs o该法放松了对REITs的管理限制，允许REITs拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产（郭宇博，2019）.1986年以前，法律不允许REITs的受托人、董事或雇员积极从事REITs的资产管理和运作、对REITs持有的房地产提供租赁服务、向承租人收取租金等活动，这些活动一般外包给独立的合约方进行。 《税收改革法案》后，原有REITs大多改组并开始持有并管理房地产，REITs迎来新一轮蓬勃发展。

1993年，克林顿总统签署法案，使养老金可以更容易地用于投资REITs。2000年以后，REITs发展进入成熟期，成为主流的房地产类投资标的。REITs总市值从1990年的87.4亿美元提高到2015年的9390亿美元，年增长率高达34%。随着REITs市场需求的增长，REITs股票市场也在快速发展。

经过21世纪初的科技泡沫和2008年全球金融危机，权益型REITs打败抵押型REITs成为市场主流，组织模式主要为伞形合伙结构。截至2019年末，美国共计有226只REITs产品，权益型和抵押型数量分别为186只和40只，市值总计达1.33万亿美元，持有约2万亿美元商业不动产，全国约8700万人持有REITs。

经过半个多世纪的多次公共事件，REITs實现了基础资产的“真实出售，破产隔离”、基础资产的份额切割和公募化以及税收中性的三大特性。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易金额从2000年的5亿美元，增加到2019年的70亿美元。由于权益型REITs具有高度流动性、收益稳定性、投资安全性等特征，已成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。

3 全球新冠疫情对美国REITs市场影响的分析

REITs的一大特点是首次为所有投资者带来了商业房地产投资的收益——以前只能通过大型金融中介机构获得的收益。现在，美国以及全球越来越多的REITs定期为投资者提供稳定股息，多元化投资组合和较好的流动性机会。美国REITs在60年的发展过程中随着产业的发展而变化，也在不断丰富其投资不动产类型，大体可分为12类，包括办公室、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、移动信号塔、基础设施、酒店、林木、多样类和特殊类等。大多数REITs专注于一种特定的房地产类型进行投资，但是有些REITs的投资组合中则涉及多种房地产类型。

在2020年全球新冠疫情爆发以前的20年间（1999年3月-2019年12月），美国REITs的平均年收益率为13.73%，权益型REITs达到14.46%，产品收益表现显著高于其他类型的金融工具。作为对比，体现股票市场整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数（价值型）过去20年间的平均年收益仅为6.7%和9.98%。整体来看，2020年全球新冠疫情爆发以前的REITs基建类、工业类和数据中心类等总体回报率都超过市场平均水平很多（见图2）。可见，REITs表现出低风险和高收益的特征。

2012年起，基础设施类REITs指数开始报价，历史平均年收益率为19.12%，是收益水平最高的物业类型。由于美国基础设施REITs主要位于无线通讯行业，因此其高收益与近些年通讯行业高速发展有关，伴随各REITs公司纷纷布局5G，预计未来的高收益情况还将延续（许志鹏，2011）。与可选消费不同，基础设施呈现出刚需特征，且租赁合同时限较长，因此具备较强抗风险能力。截至2020年3月末，美国基础设施REITs共6只股票，市值总计1882.91亿美元，占REITs整体市值比例为18.96%，是市值规模最大的物业类型，平均单笔规模偏大，其中美国电塔AMT是全美市值最大的REITs产品，而2020年一季度基础设施类REITs收益率仅下降至-0.69%，受疫情冲击不明显。

在美国发生新冠疫情公共事件一个多月后，我们尚不清楚这场危机对当地住房市场和住房安全的全面影响。到目前为止，政策干预措施主要集中在通过财政援助、抵押、学生贷款延期、扩大失业保险等短期手段来稳定社会，但是政策制定者和倡导者已经开始关注中长期干预措施，包括扩大住房选择优惠券计划、抵押修改计划、投资于可负担住房保护等。我们通过REITs在股市的表现可以看到，零售、住宿/度假和特种类（如电影院和运动场）都出现了30%左右的跌幅（见图2）。因此，对于商业地产来说，即使全球各个主要经济体逐渐放松居民管制措施，人们开始恢复工作，但商业地产恐怕将会长期处于盈利能力下降的窘境中。人们去人流密集的商场购物的意愿不强，游客也不太愿意外出旅游并人住酒店，除非全球新冠疫情的患者数量出现实质性的下降。

4 全球新冠疫情对中国REITs发展的意义

我们经常看到REITs被翻译成两种不同的版本：“房地产投资信托”和“不动产投资信托”，下面先让我们来讨论一下“房地产”和“不动产”的区别。在中国，房地产泛指住宅出售型物业，注重成本，周转，销售等方面多一些，通过高杠杆、高周转快速回收资金，实现利润最大化。而不动产泛指商业权益型物业，注重设计，运营，金融等方面多一些，靠租金收益为主，长期持有后才能有财务上的资本利得收益。前文对REITs的用词都是采用“房地产投资信托”，是因为美国上世纪60年代和中国上世纪90年代一样都在大力发展住宅房地产，两国的一级间接融资方式大体相同，但在二级直接融资中，美国以住宅抵押贷款创新了抵押支持债券MBS（Mortgage-backed security）、抵押型REITs等衍生产品，美国1970年只有0.79%的住房抵押贷款来源于二级市场，而1994年有70%的住房抵押贷款证券化。虽然抵押贷款证券化极大地解决了住房抵押贷款一级市场流动性不足的问题，但上世纪80年代末美国出现储蓄信用社危机，大量抵押支持债券MBS、抵押类REITs因坏账严重而破产，使整个RETTs行业萎靡不振。同时，2008年金融危机的爆发使得房地产价格再次经历了从暴涨到崩盘的轮回。最终，权益型REITs取代抵押型REITs成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。

基于此次全球新冠疫情我们可以将中国REITs划分为前后两个时期，疫情以前是中国特色房地产类REITs时代，主要采取“专项计划+私募基金”模式，此次《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的推出，标志着中国公募权益型不动产投资信托REITs时代的到来。

1997年亚洲金融危机发生之后，新加坡为稳定金融市场与经济形势而推出RETTs，成为亚洲首个发行REITs的国家。这件事对中国金融学界和金融机构启发很大，此后，中国学界和金融行业出现了对REITs试点的呼声。早在2004年非典疫情之后国内就有很多专家学者呼吁引入REITs融资，而不是债务型融资。但这十几年我国房地产住宅市场高速发展，金融体系主要还是以间接融资的“类REITs”为主，推出的都是ABS、CMBS、CBN等债务型的资产支持证券，在保障性住房、公租房和民企租赁住房等领域依托自身的主体信用，通过商业银行存款与放贷，而没有采用类似美国将基础住宅市场抵押贷款资本证券化并通过二级市场交易的间接融资模式，所以我国不会发生系统性次贷危机的问题。

中国特色的“類REITs”组织构架主要为“私募基金+资产证券化”，即专项计划通过持有私募基金份额或信托受益权获取项目公司股权和债权，间接控制物业并取得其运营收益。由于强调对优先级还本付息，因此“类REITs”a呈现出债性特征，并设置包括差额补足、流动性支持和担保等多项增信措施。此类产品流动性较差，通常难以在二级市场交易，为提供优先级投资人提前退出的机会，类REITs会设置开放期，开放期内原始权益人可优先收购资产支持证券或投资人选择回售。底层物业方面，绝大部分为房地产项目。兴业证券股份有限公司统计显示，截至2019年年底，“类REITs”产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。

2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs行业的发展向国际看齐，向着发行模式的公募化、产品形式的权益化、经营方式的自主化、基础资产领域的多样化和法律及税收制度的配套化方向发展（王刚，2019）。在当前经济形势下，保障经济平稳运行、推动供给侧结构性改革至关重要，正如发达国家市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，成为供给侧结构性改革的重要工作。

在新冠疫情的影响下，通过盘活基建投资存量，运用资产证券化方式从资本市场直接融资，既可以降低融资主体的债务杠杆，又可以使所获资金用于新增基建投资。基建REITs可以帮助地方建设主体卸下债务负担，提供源源不断的新资金。地方建设主体有了活力，中介机构也开通了参与渠道，市场活力就会被激发出来。不动产REITs也将在未来获得发展，公募私募的REITs产品将多样呈现。基建和房地产是中国最大的资产市场，REITs市场的发展将获得这个最大资产市场的定价权，从而为中国资本市场提供价值之锚。

同时，在REITs创新应用中，我国将大力采用“PPP+REITs”模式投资建设的大型不动产项目，筛选有一定能力的不动产信托公司进行招标。相关政府部门根据实际情况确定实施建设的大型不动产项目，结合专业人员的建议，挑选出适合运用“PPP+REITs”模式融资建设的不动产项目。之后，政府招标选择不动产信托公司与之合作。项目公司设立时，降低了需缴纳的土地增值税总税额。“PPP+REITs”模式相较于传统的REITs优势在于得到了政府的支持，因此可以得到政府在土地增值税方面的优惠减免。当前我国基建存量资产已达到百万亿规模，用资产证券化率推测，未来基础设施REITs或将达到万亿元的市场规模。

5 后疫情时代加快中国REITs发展可行路径建议

5.1 建议疫情后期逐步完善税制环境的建设

从REITs可持续发展层面来看，税收是决定其发展速度的重要因素，美国、新加坡等成熟市场在REITs收益分配方面都采用了需将应税收益的至少90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。按照各国税法相关规定，REITs可以免缴公司所得税，个人投资者持有REITs期间的资本利得也可以享有一定的税收优惠政策。而在中国，“类REITs”的税收成本较高，可能存在税负过高和双重征税的问题，目前通过合理的重组路径设计，在符合当前税法规定的前提下与税务部门开展有效沟通，已能够在一定程度上缓解重组过程中涉及的部分税费成本。

从税收结构层面来看，此次《通知》将采用“公募基金+ABS”的结构（见图3）REITs生命同期包含搭建、持有和退出三个阶段;在搭建阶段，委托人将相关资产转移给受托人，在持有阶段，受托人根据信托合同的规定对信托财产进行管理，可能发生不动产投资、出售、出租及投资收益的分配等经济行为，在退出阶段，受托人根据约定将剩余的信托财产转移给受益人或委托人。按照现行税法，REITs在这三个阶段中将面临严重的重复纳税问题。为了解决这个问题，可以考虑在信托搭建时免征营业税，在信托持有时区别受托人、受益人和委托人适用不同的税种，而在信托退出阶段免征契税和营业税。特别在公募REITs基础资产营运收入可能涉及的税给予减免，在私募基金及ABS计划层面，分配的股息可能也不需要缴纳企业所得税，在公募基金层和投资者层面出台具体政策来解决不征收企业所得税的问题。

从税收政策层面来看，我国税法目前没有专门针对REITs的规定。比如，在购置/处置物业阶段，现有税法规定卖方需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税，税费负担压力较大。特别是土地增值税没有递延可抵扣机制，并且税率较高。相比而言，美国不征收土地增值税和增值税，仅一次性征收企业所得税，税费负担较轻。建议疫情恢复方案中对REITs的相关税费问题进行逐步探讨，从完善税制环境的角度出发快速推进中国REITs的健康发展。

5.2 基础设施以外领域的发展新思路

此次疫情中，“最后一公里经济”社区商业业态由于减少了远距离出行采购带来的风险，更凸显了其便利性和必要性。数据显示，2020年全国城镇住宅物业面积将达300亿平方米，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。对比欧美国家，社区商业占社会商业总支出60%以上，目前我国这一数字仅为30%，中国社区商业发展空间广阔。通过研究美国上市REITs数据，在近20年的两次经济下行周期中，相对于办公和工业，商业类物业的出租率和营运净收入受到的冲击均更小，且在经济复苏后能更快恢复。

过去十多年，美国社区商业行业主要呈现两大特征：其一，社区零售行业的需求增速高于规模增速，目前仍然处于供不应求的状态;其二，美国社区零售行业出现了大规模、大范围的并购。在此背景下，REITs作为一种创新的融资工具和金融模式，为社区商业地产的规模扩张提供了资本和动力，规模效应与成熟的商业模式相结合，实现了社会零售商业地产真正的价值提升;价值提升后的零售商业地产再通过规模效应放大商业优势并不断创造新的价值。从中国社会零售业态组合来看，社区商业中生活配套服务业态的面积占比合计可以达到70%，显著高于购物中心类商业物业的50%占比。而这些业态主要服务于周边1-3千米范围内的居民，这使得经济下行情况下，社区商业在商业类物业中又能表现出最强的抗周期性。所以，在宏观经济增速不断放缓、场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，可以将社区商业和社区邻里生活场景作为零售企业寻求转型升级的重要方向。

5.3 疫情之下人工智能新基建助力中国REITs发展的新思路

中国有着世界上最大的基础设施存量，人工智能则是新基建的重要组成部分。在不动产定价、资本优化和资产组合管理等方面，可以看到人工智能在海外得到了广泛、深入的应用。我国人工智能学界和工业界、REITs学术研究和产业联盟也有必要联合起来，共同推动人工智能在公募不动产投资信托市场的价值创造。

首先，人工智能可以帮助实现不动产信息数字化。通过广泛部署的IoT设备，人工智能可以实现对资产从客流到能耗、从环境卫生到安全隐患等方方面面的跟踪和监控。以基于计算机视觉技术的商场客流分析为例，通过部署摄像头，并利用计算机视觉技术分析摄像头采集的影像数据，购物中心、百货商场等业态能够精细化地统计其客流量与客流分布，对不同的客户类型画像，并与客户消费联系起来。其次，人工智能可以帮助实现不动产价值透明化。通过信息的数字化，可以打破资产状况不透明的现状，帮助业主、运营商、投资者等充分的了解资产运营的真实情况，压缩黑箱操作与欺诈隐瞒的空间，幫助业主、运营商、投资者对资产的现值与潜力，做出更为客观的判断。最后，人工智能可以帮助实现不动产运营精细化。人工智能不仅能够帮助业主、运营商、投资者更客观的了解资产的现值与潜力，也能够以更为数据驱动的角度，帮助业主、运营商、投资者发现资产运营过程中的问题症结，优化提升资产的运营质量与运营效率。依靠更为精细、即时的数据，实现更为精细、高效的运营。

对比公司股债市场，不动产投资的一大难点在于其运营上的不透明。在公募市场，散户投资者的专业性不足将其置于更高的风险下，使其利益更容易受到不透明运营的侵害。结合其他国家公募不动产投资信托市场发展的历史和现状，以及固定资产投资领域人工智能服务的经验，我们可以期待人工智能在公募不动产投资信托市场信息数字化、价值透明化、运营精细化上能够起到重要作用，为投资者和运营商创造一个更加公平、透明、高效的环境，帮助我国公募不动产投资信托市场健康、有竞争力地发展。

总之，在经济转型与房地产行业不景气的形势下，不动产开始加速发展，而REITs融资模式的诞生，为国内不动产项目的融资和发展提供了一个全新的融资渠道。REITs拥有完善的资金管理流程和良好的品牌背书，利用产品结构设计获得了低成本资金，并通过各个项目需求资金的配置，实现不动产收益最大化。

与此同时，中国不动产市场在取得了令人瞩目的大发展之后，整体将逐渐步人以存量资产为主的时代，对风险积累的化解、存量资产的有效配置和经营等问题的重要性日益凸显。REITs是全球重要的金融产品，以长期的价值创造较大程度地体现了不动产市场的变化，以为公众投资者提供高流动性的投资产品为理念，从而实现不动产资产的金融化。REITs市场的开发与建设对中国经济社会发展具有重要意义。

参考文献：

1.王刚.千呼万唤的中国公募REITs.清华金融评论.2019.02

2.肖钢.制约我国公募REITs的五大因素和破解路径.清华金融评论.2019.02

3.孟明毅.不动产信托投资基金的美国经验借鉴.经济与管理评论.2020.36（01）

4.戴明辉.产业园区开发融资新模式-REITs初探.中国总会计师.2020.01

5.郭宇博.房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示.中国房地产.2019.06

6.许志鹏.美国住房金融市场历史演变及其借鉴.浙江大学.2011

作者简介：翟国辰，麻省理工学院可持续城市化实验室访问学者。

陈柏安，麻省理工学院电子工程与计算机科学系本科生。

致谢：感谢麻省理工学院可持续城市化实验室的郑思齐、王江浩、牛冬晓、谭征祯以及中国REITs联盟王刚在本文写作中给出的宝贵建议。本文作者对文中所有观点负责。