中小型房企开发学区房的可行性分析

陶湜晟

摘 要：在“房住不炒”政策长期调控叠加疫情影响下，房地产市场在相当一段时间内形势严峻，本文旨在此背景中，探讨学区房为何能在整体遇冷的环境中保持良好势头，并以天津市区为例，分析中小型房企如何发挥优势，细分市场，进军学区房项目。

关键词：学区，中小型房企

2018年以来，随着一系列调控政策出台并不断加码，房企及从业者的生存、竞争压力不断增大。尤其对于规模较小，资金力量不够雄厚的中小型房企来说，过去的粗放式开发已不再适用。如何在竞争中另辟蹊径，寻找到适合自己特色的开发产品，是保生存，求发展的关键。笔者认为，开发学区房或可成为一些中小企业的破冰之举。

一、在整体不利的大环境下，学区房成为市场最热刚需

（一）2020年初以来楼市持续降温

1、宏观政策调控持续收紧，

2018年以来，中央坚持“房住不炒”“一城一策”等调控政策不放松，投资性购房需求遭遇强力遏制，行业整体预期出现明显下行。2019年，房地产市场在严格调控的影响下整体稳中震荡，考虑到调控政策很难有实质性松动，短期内回升速度不会太大。

2、疫情“黑天鹅”导致楼市雪上加霜

2020年初的新冠肺炎疫情无疑给了已现疲态的房地产市场又一记重创。且不说连续几月关闭售楼处直接引起的交易损失，短期内无法复工，导致需求端的购买力也严重受损，且短期难以恢复。

房价是楼市最直观的的晴雨表。以天津为例，4月份新房均价 环比上月下跌 0.11%，二手房环比上月下跌0.57% ，同比去年同期下跌6.29% 。自去年以来，天津楼市始终处于稳中缓降的状态。

（二）在楼市“寒冬”期，学区房价格逆市飘红，一路上扬

虽然楼市整体价格持续下跌，但如细化到以街道、甚至小区为单位，会发现在一片绿海中，仍有一些楼盘的房价坚挺不动，甚至有所升温。如府上和平、翰林公馆，体育馆街道等房价持续居高不下。细细分析，这些楼盘具有共同特点：属于重点小学学区范围。

目前教育资源日趋不均衡，学校之间师资力量、教育资源差距越来越大。注重教育的家庭为了能给孩子提供一个相对优质的学习平台，越来越多的人选择购买重点小学学区房。尤其自2020年，全国范围内实行小升初“公私同摇”，取消一切成绩选拔。让孩子在重小就读，从小打下良好的学习基础，成为很多家长唯一能有的选择，进而导致重小学区房价格居高不下。如岳阳道小学的对口学片，即使是一套几乎无法居住的小面积拆间也能卖出超出十万元/㎡的高价，且供不应求。又如正在热销的翰林公馆项目，非住宅性質且使用年限短，但由于购房可得实验小学入学资格的消息不胫而走，短短一个周末求购者便挤破门庭。

可见，在整体经济形势走向偏低，客户购房意愿萎缩的环境下，学区房或成最稳定刚需。如能精准开发学区房产品，充分挖掘学区溢价，或可取得不错的收益。

二、中小型房企开发学区房的优势

随着土地价格不断上涨，融资环境日趋严苛，中小型房企拿地难度越来越大。更遑论众人皆知的热点学区地块，如何与资金雄厚的大规模房企展开竞争？但笔者认为，学区房自有其特点，从另一个角度看，反而更适合中小型房企涉足。

（一）学区房的突出特点

1、客户对居住环境要求相对不高

学区房顾名思义，购房者首要满足的是房屋附带的教育价值，而不是居住功能。前几年北京的“天价学区房”仅仅是七㎡的一条过道，因为能落户就读重点小学，也卖出了30万/㎡的高价。再加上购房者往往不打算长期居住，孩子读完小学甚至入学后就随之转手。因此购房者不会对房屋居住条件、环境提太高要求。

2、可供开发的土地地块面积小

各区的重点小学大都座落在相对繁华的地段，具有少则几十多则上百年的积淀，周边配套齐全且颇有历史。这也注定了新开发的重小学区土地不可能有大面积新地，大都从旧房改造而来，位置零落，面积狭小，不适合开发大规模小区

3、学区房本身性质注定新开发产品数量受限

每所学校能承载的学位数量有限。如和平区部分小学及河东实验小学为了控制入学人数，早已执行了六年一学位政策。又如台湾路小学、昆明路小学由于其学位稀少实行小班教学，房价比同类重小都要高出一截。如果大规模开发学区房，随之产生的大量学位不但所在小学可能无法承载，之前有学位的老业主也会因学校扩招影响教学质量乃至影响房价，不利于转手而进行抵制。如前几年的“和平印”项目，营销时曾宣传过可入学中心小学，但该项目新增近千户，引起该学区业主大量意见反弹，最终落实为入学中心二小。

（二）中小型房企学区房拿地优势

综上可见，学区房适合做成规模小，总体户数少，相对经济适用的低利微型项目。而目前市面上大型房企擅长推出的，注重打造业主居住体验的高成本，高品质产品，与购买学区房的客户需求并不匹配，其随成本而提升的房价再加上学区溢价也会令购房者望而却步。但对于中小型房企来说却正适合，可以灵活拿地，精准投资，快速开发，短期即可回笼资金。尤其对于与政府联系紧密的中小型房企，还可以借助资源优势与资金相对雄厚的合作方各取所长，共同开发。

三、以天津市区为例，分析开发学区房需注意的因素

（一）天津市区各区学片比较

天津市内六区教育资源并不均衡。按程度可排名为：和平、河西、南开、河东、河北、红桥。其中和平区重点小学数量多，密度大，中学师资力量雄厚，无疑是家长们的第一选择。但对开发商而言，一来和平区作为天津市中心地带，尚能开发的土地极其稀少，且寸土寸金，所费资金过高;二来鉴于其中心位置，所有土地用于商业开发显然利润更为丰厚，用于建设学区住宅不但回报低，且涉及到相对紧张的重小学位，反而容易引发老业主反对风险。

紧随其后的河西区拥有五所公立重小，七所私立小学，是众多限于种种原因无法“挤”进和平的家长首选。再次拥有三所公立重小，数所私立小学和多所重点初中的南开区也是购买学区房者的常见选择。而河东、河北、红桥三区重点小学较少。尤其这几区的中学师资普遍较差，导致区内重小的学区溢价也相对较低。不建议纳入重点考虑范围。

综上，对于中小型房企而言，不妨将目光锁定在河西、南开区重点小学附近。尤其是学校密度不高，周边尚有开发余力的地块，如河西区师大二附小、河西中心学片，南开区五马路、中营学片。河东区实验小学、河北区昆一小学等地块可作为备选适当關注。

（二）学区房潜在客户的共同特点

1、客户大部分从外区迁居而来，之前的生活区域相距较远

房屋的“学区”属性体现在两个方面。一是对口小学教学质量，是否属于“重小”，另一方面是所在学片的对口初中是否资源占优。小升初公私同摇的政策颁布后，对口初中的好坏影响占比日趋上升。正例如和平区新星小学，虽然本身教学力量弱，但对口的和平二片是全市重点初中最密集的区域，不乏有家长放弃教学质量更好的新兴南路、西康路小学，单纯为了学籍购入。而反例如河东重小一中心小学，之前凭借其可观的私立录取率跻身河东热点学区，但公私同摇后由于对口初中片太差，购房者已是兴致寥寥。

可见，新政策下愿意购买学区房的家长往往来自小学、初中质量相对都差的外区，为了孩子入学举家搬迁。原有生活圈如工作单位等离孩子就读学校较远，普遍需要私家车以方便出行。

2、孩子年龄小，三口以上家庭占多数

绝大多数购买学区房的家庭拥有学龄前儿童，部分家庭育有二胎。考虑到现在双职工家庭并不罕见，往往学龄前儿童需有老人同住帮带，家庭成员一般为三到四口人。在设计户型、配套设施时，要充分考虑到业主人口特点。

3、思想上注重教育，经济实力以中等收入为多

前者不必赘述。目前河西区、南开区的学区房普遍价格为3-5万之间，相较和平区动辄六七万（可自住）甚至十万以上（拆间）的价格要亲民很多，吸引了大部分对和平区高房价望而兴叹的家长。对这类家庭来说，学区房属于“踮脚够得着”的大宗消费，购房时不仅要考虑学区价值，更要性价比，确保实用为先对住宅的其他要求相对较低。

（三）明确客户的需求目标

1、确保学区价值

购买学区房的首要需求就是学位。购房者一般比较关注两方面，一是房屋确实属于重小范围内，最好是“铁片”。这就要求开发商一方面能确保地块对应的学片，不会出现划归他校的风险。另一方面注意交房时间，保证业主能在当年小学报名之前落户。

2、满足居住要求

愿意购买新建学区房的家庭大都准备孩子上学期间全家自住。开发商在设计产品时要充分考虑到客户家庭构成特点，尤其考虑到有的家庭可能有二胎，有的家庭会有老人陪读带娃等等，打造适合多口之家的宜居产品。

3、易于出手

学区房除了居住属性和学位属性之外，还有非常重要的投资属性。尤其对于那些不惜从外区迁来的购房者而言，远离生活重心本非长远之计，待孩子拿到学籍，或者成长到一定年龄之后就会将学区房转手。因此，在设计产品时也要考虑到产品的保值性，以及易于进行二手房交易。

（四）开发学区房需注意的因素

根据客户特点及需求，不难看出，开发学区房要注意以下几点：一是严格把控工期，确保交房时间，最好控制在每年三月份之前，以免耽搁业主落户入学;二是考虑到二手房交易契税，以及业主家庭构成，项目户型建议以89㎡及以下的小三居为主，大二居为辅，可兼顾业主求学、宜居需求;三是小区内要针对车辆多、儿童多、老人多的特点做好规划，如设置足够多车位，做到人车分离，集中安置老年人常用的电动车停放点;四是针对性打造周边配套商业，比如进行商业经营时，可通过自持租赁、优先出售等方式与早教、托管班、幼儿园等机构开展合作，满足业主需求，达到三方共赢;五是在营销策略上，可适当对教师行业或高知身份的购房客户采取优惠倾斜，更加凸显产品的“学府”特点，打造小区书香氛围;六是小区规划住宅数量不宜过多、过高。以数量较少的高层、小高层为宜，可打造“麻雀虽小，五脏俱全”的小型高品质小区，逐渐形成品牌。

参考文献：

[1]吴翔华.房地产营销策划【M】.北京：化学工业出版社，2018.

[2]熊群英，赵迪主编.房地产开发与经营管理【M】.大连：大连理工大学出版社，2017.