分析房地产建设项目的全过程投资控制

苏琳

摘 要 近几年经济发展步伐不断加快，尤其是在房地产建设项目的规模、数量上大幅度增长。但是，项目的高风险、高收益模式不再适用，要加强投资的科学把控。全过程投资控制是重要的组成部分，主张的是在房地产建设项目的整个过程开展投资的把控，加强精细化理念的运用，在投资控制的依据上不断增加，减少投资失败的问题。

关键词 房地产;建设项目;投资控制;全过程

房地产建设项目的资金投入非常大，而且表现出敏感的特点，很多项目表现出烂尾楼、豆腐渣工程的问题后，消费者对于房地产的购买越来越理性，不仅会去考察和调研，同时也会借助媒体的力量来分析。所以，房地产建设项目的全过程投资控制，不仅仅是为了消费者放心，也是为了让投资者拥有稳定的回报。

1房地产建设项目的特点

随着房地产市场不断冷却，房地产建设项目的投入开始通过理性的方法来完善，尤其是在项目的投资额度上不断地降低。前几年的房地产建设项目不仅收益较快，同时掀起了炒房热，不仅在市场的发展上一度繁荣，还让很多人借此赚得盆满钵满。但是，近几年的房地产建设项目在数量上虽然非常多，可是价格上却趋向于高度的稳定，主要是因为国家在把控力度上不断提升，力求对房地产市场更好的调控，避免造成房产泡沫的现象。房地产建设项目的投资额一般并不低，而且在收益周期上比较长，除了商业建筑、民用建筑外，还有很多的建筑类型，因此当前的商品房销售、办公地租赁是主要的经济来源。房地产建设项目的投资成本控制引起了很多企业的关注，“高收益、高成本”的模式成为过去式，现在流行的是性价比模式，所以必须在房地产建设项目的成本控制上不断加强。

2全过程投资控制的特性

项目投资的目的是为了获取较高的盈利，同时也希望借此来为项目发展、行业建设提供更多的帮助。但是，任何项目在投资方面都存在不小的风险，有必要在投资控制过程中按照全过程的理念来完善。全过程投资控制的应用，相比传统的手段具有更高的可靠性。该控制措施的运用能够在项目投资的过程中，按照仔细斟酌的方法来完善，对于项目的资金需求、项目的质量保障、项目的工期调整、项目的市场销售情况等，按照精细化的理念来不断的预估和评级，不仅能够对项目的未来做出准确的判断，还可以在投资的理性程度上更好地提升，告别了盲目投资的现象。全过程投资控制的过程中，在全面性方面可以取得不错的成绩。房地产建设项目的打造并不是简单的投资，当前的消费者对房地产观望态度十分明显，所以在投资的决策和营销方面，都要站在全过程的角度来改良，只有在费用的全面控制上取得优良的成果，才能对房地产建设项目的亏损问题更好的解决。

3房地产建设项目中全过程投资控制的对策

3.1 项目投资决策阶段的投资控制

房地产建设项目的发展、规划过程中，针对全过程投资控制的应用，要从决策阶段来开始控制。决策阶段虽然看起来只是提供一个决定，但往往决定了项目的发展方向和结果。所以，投资的决策阶段非常重要。房地产建设项目的立项分析、项目可行性分析、经济分析等要同时开展，对于项目的技术条件、经济条件开展仔细的调查，充分掌握好项目在未来的效益情况，如果未来的市场表现出饱和的状态，则项目很有可能在盈利空间上被严重的压缩，这对于项目的长期发展具有更多的保障。投资决策的过程中，要加强项目的风险调查，每一个房地产建设项目虽然看起来拥有不错的发展空间，但是项目本身需要承担的风险并不低，各类风险的预防措施、风险发生以后的应对方法都要高度的明确，对于任何的可能性都要深入的思考，否則必定造成项目投资的失败，不仅浪费了较多的金钱，还造成了时间成本的浪费。

3.2 设计阶段的投资控制

当前的投资环境并不乐观，房地产建设项目的竞争压力不断提升，消费者在购买房屋的时候有了更多的选择，同时很多项目都需要在前期宣传费用上不断增加，对于第一批的购买者要给予较高的优惠力度。设计阶段的投资控制，需要从项目的多个角度来探究，站在不同的层面来考虑到项目本身的发展走向。设计阶段要按照初步设计、扩大初步设计、施工图设计3个阶段来完成。房地产建设项目的设计不可能只满足合作方的需求，还要考虑到项目在所属位置产生的交通影响、基础设施影响、配置影响等，项目设计的存在一定是有利于地方发展、地方建设的，如果在设计上表现出较高的经济效益，但是在社会服务的提供上较少，或者是存在交通阻塞的问题，必定难以被审批。除此之外，项目的设计投资要考虑到设计方案的可行性、可靠性，一些华而不实的设计已经不能满足消费者的诉求，高性价比的设计才是消费者的主导诉求。

3.3 招投标阶段的投资控制

房地产建设项目是炙手可热的项目，但是对于企业造成的资金压力也非常大，有些企业能够借助项目积累不少的财富，有些企业则因为项目亏损走向了破产的边缘。房地产建设项目的招投标阶段，同样要开展全过程投资控制。项目招投标阶段是非常敏感的，每一个企业对优秀的项目趋之若鹜，因此在项目的招标过程中要给出明确的规范和标准，尤其是在大家竞标的过程中，必须在竞争的条件上表现平等。相同施工量的情况下，企业要结合自身的实际情况对不同的单价进行填报，一方面不能让自己出现亏损的问题，另一方面还要在竞标的优势上展现出来，投标人的竞争不能总是停留在价格竞争方面，而是要提高竞争的多元化，让房地产建设项目的投资能够得到更多的把控。招投标过程中，工程量的计算要采用精细化的理念来完成，项目特征的表述必须清晰，工程内容要高度的明确，对每一项工作进行科学的部署，禁止任何重叠的现象发生。

3.4 施工阶段的投资控制

全过程投资控制的运用，符合房地产建设项目的发展特点、发展趋势。为了在项目的把控水平上更好地提升，一定要对施工阶段的投资控制高度关注。施工阶段对房地产建设项目的决定性作用非常显著，同时有很多的变化因素，要在每一项工作的开展上给出较多的依据，并且根据施工具体情况来灵活的应对。施工组织的过程中，要对施工方案严格的履行，在项目的部署、方法、流程、技术等方面不断创新，加强性价比理念的落实，为工程的长期发展奠定坚实的基础。施工质量的好坏和施工进度的快慢，直接关系到管理成本的降低与增加。因此，项目管理单位应努力提高专业技能，充分发挥管理主体的职能作用，强化对各参建单位的监督管理，确保施工质量，加快施工进度，避免返工损失，缩短施工周期，从而降低管理成本。对于施工过程中不可避免的签证，应严格按照规定的程序和要求办理签证手续，保证签证的客观性、经济性和合理性。

4房地产建设项目的注意事项

随着市场经济的稳定发展，房地产建设项目的投资控制开始加强多元化的措施应用，目的是希望减少盲目的投资，为企业发展、项目建设、社会发展提供更多的帮助。房地产建设项目的打造，的确是利国利民的项目，但是每一个地方的市场容纳程度是有限的，即便是一线城市也需要在房地产建设项目的数量上科学的控制，适当的放缓增长才能拥有更大的进步空间。为此，项目投资一定要看到未来的发展趋势，尤其是对消费者的能力和需求进行调查，结合市场的多项指标变化，调整房地产建设项目的投资理念，坚持在经济效益、社会效益上保持共赢。房地产建设项目的投资，要推动城市发展，改善生产生活水平，对项目的综合价值科学的塑造，尽量的城市标志性建筑物，有利于交通指挥，为城市规划增添更多的色彩。

5结束语

我国在经济的宏观调控力度上不断提升，房地产建设项目对于百姓生产生活的影响非常大，全过程投资控制的运用，一定程度上改变了项目投资的格局，所有的企业不再是轻易地投资，而是能够在项目承接和项目建设的资金使用上保持理性、精细化，一方面减少资金的浪费问题，另一方面对资金的利用率更好地提升。房地产建设项目的投资控制，对于现在的需求、未来的变化、市场的影响因素、国家的政策均要深入研究，该类型的项目在综合性的表现上非常强，一定要对项目的规模、项目的价值更好的分析。除此之外，房地产建设项目的投资还关系到虚拟市场的变化，所以每一次投资都要高度的谨慎，为国家发展和社会发展高度负责。

参考文献

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