?房价上涨还会持续多久

甄爱军

房价持续上涨

今年前8月，房价整体保持上涨态势，其中三四线城市涨幅最为明显。

根据易居研究院发布的数据显示，今年1～8月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%。

值得注意的是，此前100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，而8月份数据略有反弹，主要原因在于，随着近期供应节奏的加快，各类高端楼盘正积极入市，因而对成交结构和价格走势产生了影响。

分不同类型城市来看，三四线城市整体表现最强。数据显示，1～8月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45833元/平方米，同比上涨6.3%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%。

三四线城市涨幅达到了两位数。数据显示，1～8月份，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10.0%。通过横向对比看，三四线城市的价格涨幅相对较大，高于一线及二线城市。

三四线城市涨幅较大

在过去十多年里，人们对深圳、厦门等城市房价飙涨已经司空见惯，但现在让人想象不到的是，三四线城市居然也有机会成为领涨城市，成为房价过热城市。

根据惯例，房价同比涨幅超过20%为房价过热城市。从百城房价涨幅排序中可以看出，1～8月份，全国有5个城市房价位于过热区间，包括江阴、成都、珠海、银川和苏州，三四线城市有3城。此外，包括秦皇岛、滁州等三线城市也非常接近“过热区”。

此外，根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，银川、唐山、西宁、徐州和锦州同比涨幅排在前五，涨幅超过两位数，均为弱二线城市或者三四线城市。

不过，当前房价过热城市数量在不断减少，从1～6月份的11个、1～7月份的8个，逐渐减少为目前的5个，这样的变化说明，7、8月份出台的政策管控积极有效。

库存悄然上升

房价虽然保持上涨态势，库存也出现了上升趋势。

日前，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》。数据显示，截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。

观察库存变化趋势发现，最近3个月全国百城库存呈现环比攀升的态势，这与各地项目供应节奏加快有关。在传统“金九银十”阶段，库存数据攀升并非负面信号，既说明房企推盘主动性增加、促销等动作节奏加快，也说明市场上房源相对充裕，这都有助于拉升相应城市的市场交易量。

8月市场供需关系悄然生变。跟踪监测结果显示，8月100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米，两者相差407万平方米，呈现了供大于求的态势。

值得关注的是，最近3个月全国百城均呈现出供大于求的态势。当然，这并不能说明销售状况变坏，而是各地预售证管控出现放松，从而出现供应增加局面。当然，近期高价项目也得以入市，这有可能影响传统“金九银十”阶段的交易结构。

8月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。当然，在今年前4个月里，100城去库存明显受疫情的冲击，去库存周期曾一度陡然攀升，甚至超过了1年时间水平。而5～8月份，去化压力总体有所缓解。

楼市预期趋稳

三四线城市涨幅较为明显，其中最为主要的原因在于三四线城市管控力度较松。不过从总体情况来看，房价并不具备大幅反弹的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年购房政策收紧的重心在二线城市，而三四线城市管控力度相对较小。在房贷利率下行的情况下，购房成本的下降，使得购买力释放，从而推动房价上行。

不过，严跃进认为，如果后续一些重点三四线城市房价炒作较多，也会积极落实“房住不炒”的导向，以进一步稳定市场预期。

一线城市房价稳定，意味着购房窗口期到来。今年前8月一线城市房价总体可控，在5%～10%的区间波动。尤其是类似深圳等政策调控后，房地产交易市场炒作现象减少，房价反弹也容易受抑制。类似价格水平也说明当前一线城市房价泡沫相对小，为购房者形成了较好的窗口期。

严跃进认为，当前房价不存在大幅反彈的可能。今年前8月，全国百城房价涨幅同比增速曲线虽然略有抬头，但这或和成交结构有关。由于各类高端项目入市的门槛降低，进而影响成交结构和价格。而从具体的城市数量看，房价过热城市即涨幅超过20%的城市依然在减少，这充分说明7、8月份房产调控是有效的，房价也以降温为趋势。尤其是各类炒房需求被剔除，在稳定价格的同时，也稳定了市场预期和交易秩序。

业内专家认为，当前中国房地产市场步入到传统的“金九银十”阶段，各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快。从这个角度看，房价依然有进一步降温的可能。对于相关房企来说，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，进而有助于促进业绩成长和相关城市房价的降温。