个人房贷应当加以更审慎管理

葛丰

近期有媒体报道称，监管部门要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

尽管该消息尚待进一步予以确认，但来自市场方面的信息显示，近来个人房贷额度确有吃紧迹象。而这种针对个人房贷的从严管控，与此前针对房企新推出的“三道红线”新规，共同构成了对房地产融资端的严密“合围”。

依据过往经验，个人房贷金额小、借款人分散，主要涉及微观层面风险把控。但问题是，就像量变可以引起质变，个人房贷的连续多年过快增长，同样导致其宏观效应不断凸现，因此对个人房贷的角色判定与风险管理，理当与时俱进地纳入更广视野中重新审视。具体包括：

首先，由于首付比要求以及个人无限责任等原因，我国个人房贷违约率确实较低，但这种较合意的结果不断刺激引发的另一个结果是，银行对个人房贷的偏好度越来越高。这不仅导致我国购房家庭整体债务负担增加非常明显，而且在某些局部，已经积累起较大的风险，譬如，在低收入家庭组和新购房家庭组。而这种看似蛰伏中的局部性风险，客观上对稳就业、稳收入等宏观任务提出了更高的要求。

其次，当前我国金融安全的相对薄弱环节之一，就是房地产企业的资产负债率明显过高，而如果对这种状况做进一步探究，就会发现与一般想象大相径庭，即我国房地产企业的负债结构中，直接来自金融部门的融资比例其实并不高。从2015年起，我国房地产企业负债结构中非常重大的一个变化就是，来自非金融部门的融资占比快速飙升至70%以上，这其中，最主要的来源就是由个人房贷转化而来的居民购房款。因此，这说明如果仅针对房企融资进行收紧，我国房地产企业的高負债问题并不能得到有效控制。

第三，双循环发展格局下提振消费的重要性、迫切性不言而喻，而过高的房价，对我国居民部门消费能力与消费意愿的抑制作用极为显著。故此从这个角度来看，房地产调控并非仅针对房地产单个部门，其效果如何，更是关系到中国经济提质增效的大局。

在保持市场总体稳定的前提下，当前房地产调控较切实际的首要目标，就是要尽可能消除房价再次过快上涨的预期。而数据表明，2008年以来，我国居民部门三次加杠杆进程提速，都伴随着房地产价格和销量的明显上升，因此这种高相关性，已充分说明个人房贷在稳房价乃至稳经济通盘战略中的重要地位。

所以说，在经历连年高速扩张后的现时阶段，看似微观的个人房贷已经一头连接千家万户，一头连接宏观大局。而应因这种新的形势，有必要对个人房贷加以更审慎的宏观管理，毕竟只有这样，才能在一个恰当的外力介入下，及时消除掉银行和购房者在短期逐利性驱动下，“合谋”催生并不断放大非理性繁荣的可能性。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第19期）