如何做好土地储备工作

孙云梅

摘要：土地储备广义上讲是指政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、收回、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期储备工作后，再通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备是我國土地使用制度改革的产物，是经济市场化进程中土地制度的创新，在土地利用管理中显现出前所未有的新活力。为社会经济可持续发展提供用地保障起到了积极作用。如何做好土地储备工作，应抓好下面几点。

关键词：土地;储备;工作

1.我国当前土地储备运作流程

1.1 土地收储

土地入库即取得土地，是指政府土地职能部门制定土地利用及土地储备计划，通过各种方式储备土地。目前土地储备机构进行储备的土地主要来自：已办理农用地转用或土地征收批准手续并完成征收的土地，行使优先购买权取得的土地，收回、收购的土地以及其他依法取得的土地。其中，在将集体所有的土地转变为国有土地的过程中，必须根据收购时的各方面经济情况对被征收方进行相应的补偿。我国建立城市土地储备制度的初衷是为了解决城市土地管理混乱问题，但目前出现了许多假借集体利益大量征收农村集体土地而对失地农民赔偿安置不合理的情况。

1.2 土地开发整理

土地开发是指政府按照制定的土地利用规划确定土地的用途，将取得的土地进行拆迁安置、平整土地、建设基础设施及公用设施等。之所以要先进行整理，是因为收购的土地基本上是未经开发的毛地，如果直接出让给开发商，政府收益较小，开发商的投资风险也较高，因此，政府在取得土地后，会先统一进行基础开发整理已达到熟地条件。土地收储回来后，先进行一级开发，达到三通一平、五通一平、七通一平等通平要求后，再按照市场需要及土地规划进行土地供应。

1.3 土地出库

我国的土地供应主要有划拨、租赁、出让、作价入股和授权经营等方式。目前经营性用地出库主要以招标、拍卖、挂牌的方式确定土地使用者和土地价格，非经营性用地主要采用划拨、租赁方式供地。

2.加强土地储备风险管理的措施

2.1完善土地储备相关的规章制度

一直以来，我国有关土地储备方面的规章制度都没有形成统一，而且许多规定更是模棱两可，造成的后果，一方面是正规的土地经营无法按照规定来完成;另一方面是投机分子钻法律的漏洞，试图完成一些非法土地运作。所以，从上面的表述可以看出，及时完善我国土地储备有关的规章制度显得非常重要。对于我国大部分地方政府，基本都设立了一些临时性的土地储备运作条件，旨在对土地储备进行全面和综合的管理，但是，这些规定都具有明显的当地特点，不同地方的规定都不相同，导致其权威性和严密性也不够高，这就要求不同地区的政府部门共同协作来完成相关制度制定方面的工作。因此，完善我国土地储备的制度显得越来越重要，我们已经认识到，由于土地储备制度的不完善，给整个行业带来的危害是不容忽视的。

2.2扩大土地储备的融资方式

在土地储备运营过程中，由于涉及到大量的资金，因此要求土地资源运作人员要自己完成资金的融资。但一直以来采用的都是较为传统的融资方式，并存在融资渠道单一的问题，当土地储备资金过多或是资金使用时间较长的情况下，都会导致资金短缺问题的出现。因此需要通过扩大融资方式来更好的开展土地储备工作，以此来保证资金供应的稳定性。当前我国大部分地方土地储备工作中，存在融资方式不成熟的问题，而且当地政府部门的经济水平十分有限，因此只能通过银行贷款进行融资，这必然会对政府带来资金上的困扰，影响土地储备的运作。这种情况要及时解决，否则会导致金融风险加重。

2.3制定合理的土地储备供应计划

在对土地储备进行管理时，一定要有合理的土地供应计划，而且这两者是相互联系的。对土地储备进行管理，是为了满足政府对土地能够进行有效的宏观调控，并且其土地资源的运作是市场机制下运行的，其主要的内容包括土地储备的位置、方式和价格等，为管理者进行土地储备的计划提供参考。然而，土地储备供应计划，其主要是目的是为了满足社会对土地资源的需要，但是它也是在市场机制下运行的，其主要内容包括土地资源的出让方式、价格和用地条件等。尤其是对于那些需要长期储备的土地资源，一份详细且长期的土地储备计划显得非常重要，如果缺乏这种土地储备计划，对土地储备进行管理就会很困难。

2.4建立完善的土地储备监督机制

第一，建立土地储备相关的规范制度，并且使得土地储备的管理工作信息实现公开化。同时，完善与土地储备相关的法律法规，保证土地储备工作能够有法可依。

第二，加强对土地储备的监督，尤其对那些容易导致投机分子谋取非法利益的区域，在监督和管理时尤其应该重视，充分发挥土地储备的功能。

第三，设立有关土地储备的司法程序，通过国家司法机关的参与，对那些土地购买、转让和补偿等过程中的不合理现象进行严格管制。为了减少在土地储备中出现的不必要纠纷，当遇到不法行为时，公民应该借助于司法机关，以保障其合法的利益。

2.5合理制定土地储备规划，缓解土地收储及供地压力

为了保障城市发展规划的顺利实施，政府必须制定合理的土地储备利用规划，同时，还应实时监测土地市场需求，将土地储备规划与城市规划相协调。对国外城市化发展历史进行分析后发现，城市化发展初期和中期发展路径大不相同，政府应根据各城市发展的不同需求改进土地储备目标。比如，当城市化的人口和产业呈集聚化发展，城市用地出现严重不足时，为了缓解居住用地供应压力，政府可结合土地储备规划，增加城市居住类建设用地的占地比例，提高城市土地的利用效率，增加容积率。当一二线城市化水平程度较高，已基本满足人们对基础设施需求之后，地方政府可以将之前的过渡期土地储备目标加以改进，使其更着重于调控城市房价、改善居住环境及提高公共服务水平等方面。

参考文献：

[1]徐伟华.土地储备制度常见问题与对策[J].住宅与房地产，2019（15）：3.

[2]李雪茹.土地储备制度及其实践之评析[J].农业开发与装备，2019（03）：121.