解析我国房地产价格波动形成机制

梁敏

摘要：本文主要从趋势影响因素的作用机制、联动机制两方面入手，对我国房地产价格波动形成机制进行分析。实证研究结果显示：房地产贷款利率与均衡房地产价格呈现负相关的趋势;房价上涨推动了通货膨胀以及我国经济上涨，但是会在后期抑制经济发展。

关键词：房地产价格波动;影响因素;联动机制

1 引言

近几年来，我国城市化发展进程加速，房地产价格逐年增长，虽然国家已经出台了一系列调控政策，但是房地产价格依旧居高不下。由于房地产价格的波动对我国经济发展有着明显的影响，因此对价格波动形成机制进行探究有极高的现实意义。

2 我国房地产价格波动趋势影响因素的作用机制

2.1 房地产价格波动趋势

从时间角度来说，房地产价格的波动趋势可以划分为短期波动以及长期趋势。其中，短期波动表现为快速、频繁的小幅度波动;长期趋势为房地产价格持续上涨。对于房地产价格波动的长期趋势来说，其可以以视为均衡房地产价格的变化。而对于短期波动来说，其主要是由于受众非理性价格预期、供给弹性不足等因素造成的，所以，在房地产市场投资热度增加的情况下，房地产价格发散相对常见。

2.2 房地产价格波动趋势模型

本文主要利用AH模型完成对房地产价格波动影响因素对价格波动趋势的影响机制的分析。具体模型为：

其中，P^*_t代表着t期的均衡房地产价格;X_t代表着t期房地产价格波动的影响因素;P_t代表着t期实际房地产的价格;ɑ代表着自相关系数，其与房地产当期价格呈现正比例关系;β代表着收敛系数，其与均值回归的驱动力呈现正比关系;γ代表着反应系数，其于均衡房地产价格变化的解释力呈现出正比例关系。该模型的第一个表达式代表了长期价格的各个影响因素。

在该模型基础上，相关研究人员对其进行了拓展，列出如下模型：

其中，i代表着解释变量;k代表着不同的地理区域;-X代表着解释变量的数据序列，该模型能夠代表短期价格的各个影响因素。

2.3 实证分析

选取我国东部、东北部、中部、西部四个区域内的35个城市作为研究数据，结合回归模型分析解释变量对我国房地产价格长期趋势的影响效果。结果显示：房地产贷款利率与均衡房地产价格呈现负相关的趋势，且影响效果最大;人口系数、人均生产总值等与房地产价格呈现正相关，这些因素的影响排名由小至大分别为房地产开发投资额、人均生产总值、人均收入、土地价格以及人口数量。

结合上文模型，分析各个影响因素对我国房地产价格短期波动的影响效果。结果显示：人口数量、房地产开发投资额对我国房地产价格的短期波动产生一定影响，但是作用不大，其他因素（人均生产总值、人均收入等）对短期波动不存在显著影响。

3 我国房地产价格波动的联动机制

3.1 理论分析

市场供需关系所形成的系统对房地产价格波动产生影响，在该系统中，房地产价格与宏观经济变量相互影响。房地产价格变动后，居民、房地产企业、金融机构等相关基本面也会随之发生变化，从而带动宏观经济产生影响;而对于宏观经济来说，当其指标发生变化时，会通过影响房地产价格的内外与外在因素产生作用，最终导致房地产价格发生变化。能够看出，我国房地产价格与宏观经济之间的联系极为紧密，两者之间具有联动机制。

3.2 结构自相量归回模型

在本次研究中，使用了结构化向量自回归模型对房地产价格波动的联动机智的进行分析。此时，设定模型中包含通货膨胀、货币供给、国民产出供给、房地产价格这四个在任何时期均不存在相关关系的变量。其中，通货膨胀变量反映出政府支出、投资与消费的变化，使用CPI同比增长率代表;货币供给变量反映出政府依托对货币存量的调整来影响利率，最终达到对投资与总需求量完成调节的效果，使用MS2增长率代表;国民产出供给变量反映出商品价格上涨使总供给曲线向着左上方移动，使用GDP增长率代表;房地产价格变量反映出由于政策、预期等外部影响形成的房地产价格变化，使用房地产价格指数增长率代表。

本研究中，选取的数据均来自网统计数据库以及Wind数据库，对所有的变量均统一转化为百分比的形式。同时，对这些数据进行平稳性验证。在有截距项的条件下，CPI_t、GDP_t、MS2_t、P_t^House的滞后阶数分别为8、1、5、3;有单位根的概率分别为0.5507、0.2512、0.1783、0.1064，接受原假设。而进一步对变量的一阶差分序列进行验证时，检验结果拒绝原假设。

3.3 脉冲响应分析

结合软件分析，能够获取到相应变量的脉冲相应函数图。结果显示：当房地产价格上升时，CPI增量加速，在第十一季度达到正值后转入小幅度波动，并在第二十二季度基本消失;房价上涨后，GDP增量变化在零点附近区域形成小幅度波动;房价上涨促进M2St增量在第二季度达到负值并迅速下滑，在2-5季度迅速上涨为正值。

这意味着，当房价上涨时，会对消费物品价格产生短时间的促进，最终表现为通货膨胀;房价上涨能够迅速推动我国经济上涨，但是会在后期抑制经济发展;房地产价格在短时间内会抑制货币供给。

4 结语：

综上所述，房地产贷款利率与均衡房地产价格呈现负相关的趋势，且影响效果最大;人口系数、人均生产总值等与房地产价格呈现正相关;房价上涨对消费物品价格产生短时间的促进，最终表现为通货膨胀;房价上涨迅速推动我国经济上涨，但是会在后期抑制经济发展;房地产价格在短时间内会抑制货币供给。

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