浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用

杨浩 张雪雪 马立强

摘要：目前，城镇地价评估体系在土地管理中具有十分重要的意义。近些年，国家市场监督管理总局也相应地给出了《城镇土地分等定级规程》等标准。那么，在日常工作过程中，地价评估需要根据市场提供的交易资料完成多方位的评估工作，并及时地检测出样点的地价，在运用各项交易样点地价、级别指数的同时，应用总分值数学模型法等方法测算出相应的土地平均价。鉴于此，本文对城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用进行分析，以供参考。

关键词：城镇地价;评估体系;土地管理;应用

城镇地价评估体系的建立不仅仅是为了是自身更加高效，而是要政府充分利用、发挥体系的用处，要精准地掌控当地地价水准，在具体交易过程中应当做好引导工作，建立科学的管理制度，培养土地交易市场，维护良好的市场环境。在此背景下，城镇地价评估体系才能够取得更快地发展，有助于提高整个自身的质量水准。

1 实现优化土地利用结构

当前我国实行的土地制度是社会主义土地公有制，主要指的是土地的使用权和所有权分离的情况下，使用权是特殊商品。政府应当科学地掌控土地供给总量，更要使企业在股份制改革、转型的同时有着土地使用准则。这就要求企业应当科学地分配土地，更好地优化土地利用结构，充分地突显土地资产效益，真正地使城镇地价评估体系发挥自身用处。对于住宅用地的效益来说，往往较商服用地低许多，而高于一些工业用地。这时的土地级别分布就可以参考综合土地级别分布。所以说，高级别内的土地应当更多地用作商服用地，而面对难以用作商服用地的土地，就要安置一定数量的在公寓住宅。多层住宅小区往往位于低级别内环境良好的土地中，这类土地较适宜安置密度小的建筑群。

2 城镇土地价格的评估情况

随着房地产业近一段时间的迅速增长，它直接影响到地球市场的整体繁荣，有效地促进了整个地球市场的发展，并成为影响城市土地价格的最重要因素。由于市场经济制度在社会发展进程中逐步形成，我国高度重视土地资源开发和利用的各个方面，如果土地资源得到合理、有效的开发和利用，我国就能够在稳定、健康的环境中迅速发展经济，并为可持续发展奠定一定的基础。随着时间的推移，国家采取并执行了各种政策和措施，促进土地改革，使土地市场条件更加有利。然而，由于目前国情有限，城镇土地价格不断上涨，直接影响到广大民众的工作和生活。在这种情况下，土地市场逐步正常化的一个重要因素是，需要有效地提高开发和利用不同类型土地的效率、合理性和科学可行性，同时满足社会发展、时间发展、经济发展和土地市场发展的相关要求，确保建立一套土地价格评估系统，并确保后续系统的有效实施。

3 凸现地价经济的杠杆作用

我国社会主义市场经济取得了较快地发展，此时市场逐渐呈现繁荣的景象，一些土地转让、出让、抵押等情况日益增多。这时，当地土地管理部门需要就土地使用政策做出一定的规划、调整。城镇地价评估体系更要在完成级别划定、基准地价评估等工作后，对土地市场中的交易进行监督、管理，最终给出具有参考价值的土地价格，更好地满足土地市场征税中一系列的要求。根据上述的经济手段可以帮助土地制度更好地实施，有助于当地的管理。政府在此过程中也对土地的一级市场有着一定的认识，并更好地完成市场中的宏观调控工作，确定出土地的出让价格。如此一来，国家不光保障了资产，更使政府有较多效益来建设城市基础设施等，还可以使投资方清楚地认识土地价格的水平。

4 城镇土地价格评估需要注意的内容

4.1 合理使用预期收益原则

在城镇土地开发利用过程中，有些投资者特别重视土地投资，从而使投资者能够对土地投资对自己的预期经济回报进行合理和有效的评估，因此，城镇土地价格评估与土地投资密切相关。同时，在社会发展形成的市场经济体系和土地市场持续发展的影响下，土地价格水平直接影响到土地投资的收益水平，通过有效地结合当前的土地市场发展情况、发展趋势、相关的国家政策，对未来的土地投资收益和过去的土地收益进行适当比较，进行充分的研究分析，从而有效地提高了今后土地投资收益预测的准确性和可靠性。

4.2 注重需求与供给原则应用

在可持续发展和社会市场经济进步的过程中，商品本身的价格和供应之间有着相当密切的联系，这主要表现在，如果供应更多，商品价格就会下降，如果供应不能满足现阶段的需求，商品价格就会上涨。然而，我国不同城市土地使用规划的差异以及相关政府机构加强宏观管理的情况，导致人们对自己生活环境和生活质量的要求不断提高。为此，城镇的土地价格评估与土地本身的供求密切相关，在某些地区，土地价格评估是由需求决定的。

5 完善土地资产管理，开展科学的土地资产评估

由于土地属于不可再生资源，是大众生活的载体。而地籍不光记录了土地的户籍，更承载了数量、用途、权属等。所以说，地籍主要就表现了土地权力的归属。所以说，城镇地价评估体系需要依照土地级别来开展每一宗地的土地级别认定。此外，相关部门还需要依照现有的宗地的用地性质及情况，进行新的类型、级别评定。自此，在土地级别评定及基准地价评估过程中，相关部门能够高效地完成整个土地资产的管理评定。我国社会主义市场经济在不断发展，以往的經济形势、经营模式也出现了变化，一些股份制、合作企业占据了经济主要位置。新型的经营方式更改变了以往的模式，运用各种新方式完成经济体的组合等，这属于正常的新型经济活动类型。

6 结语：

总之，社会经济市场条件、人均收入水平、城市建设规模共同作用，严重影响了城镇的土地价格，为了稳定这些变化，必须对土地价格进行有效评估，以便能够更快地进行城市建设。在城市现代化进程中，城镇土地价格评估体系已经逐步间接发展，不仅满足了现阶段的土地需求，而且进一步提高了我国土地市场发展的长期持续效率。

参考文献：

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[2]黄皓周.佛山市南海区土地一级市场政府出让决策风险研究[D].西南交通大学，2018.

[3]王少平.浅析城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用[J].科教文汇（上旬刊），2017（01）：189-190.

本项目由山东省社科规划项目：山东省工业废弃地绿色治理机制构建研究（项目编号：19CGLJ18）支持。