基于灰色关联理论的限价商品房投资收益影响分析

肖诚 王中民 雷圣辉

摘要：介绍“房住不炒”新形势下的限价商品房项目，分析限价特点选取影响投资收益的主要因素，运用灰色关联理论对影响因素进行综合分析，针对结果结合选取项目的实际情况研究产生原因，为企业限价商品房项目投资收益管理提供一种辅助方法参考。

关键词：房地产;限价商品房;灰色关联;投资收益

1 引言

我国房地产业自1998年建立商品房制度以来，为保持房地产市场健康稳定发展，避免房价大幅下跌和遏制房价大幅上涨（“稳房价”），托底经济增长和避免经济过热（“稳经济”），出台一系列调控措施，业已经历六轮政策周期[1]，目前正朝向长效机制和住房制度转变，全面整治房地产融资乱象、坚持“房住不炒”与“因城施策”成为基调。

房地产业政策收紧，“限购、限价、限贷、限售、限签”升级加码，土地市场政策调控加严，大量涌现出区别过往保障性质的“限价商品房”，其在土地出让环节，就已明确住宅用地的商品房销售限价（“单限地”），乃至土地交易限价（“双限地”），从源头上限制价格，继而将房地产项目的收益控制在一定范围内。“限价商品房”的概念已不止局限于住保部门建设和提供的保障性住房，而是延伸至按合理标准建设、政府限制销售价格的，在市场上正常公开销售的普通商品住房，不再仅针对中、低收入家庭销售。

“限价商品房”逐渐常态化，在多地房地产市场上已占据主流。本文根据限价商品房项目的特点，选取影响项目投资收益的主要影响因素，利用对样本数量和规律要求不高的灰色综合关联分析法，对影响房地产项目投资收益的原因进行定量与定性分析研究，为企业进一步提高投资收益提供参考。

2 限价商品房投资收益影响因素

房地产项目的投资收益受众多因素影响，其因素之间存在相互影响和制约作用，非单一独立的影响收益。从收益角度来说，主要分收入与支出两大类因素，参考住建部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，收入因素包含：销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入;支出因素包含：开发建设投资、经营资金、经营税金及附加、土地增值税等，其中开发建设投资是指在开发期内完成产品开发建设所需投入的各项费用，经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。这些因素又受到国民收入、人口总量、经济政策、市场供需、房地产政策调控等外部因素，项目设计、位置、营销、管理等内部因素全面影響。

限价商品房项目相较以往普通商品房项目而言，最大的特点即是从“以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益”的原则出发，采用由成本、利润加税金构成基准价格方式，限定了销售限价，继而将项目的利润控制在一定区间，如长沙市发改委发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》规定平均利润率为6～8%;限价商品房项目一般会限制开发方式，对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求;限价商品房项目对采用精装修的部分，也将限定价格标准，并针对各项目精装修部分的定价有明确规定;限价商品房项目在取得土地后，不得再调整规划，必须严格按照土地出让合同约定的土地利用条件进行开发建设。

在此限制条件下，尤其是土地交易价格也限定区间的“双限地”，项目为达到基准收益率以上，各项收入与支出因素都须控制在一定的合理范围内，影响项目投资收益的分析必须更加精准化，因素的选择应尽量细化，并遵循科学性、可操作性、简化性原则。结合特点，选定销售收入、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、经营税金及附加、土地增值税14项为影响因素，利润总额为决策因素。

3 灰色综合关联分析法

灰色关联分析法从序列曲线几何形状的相似程度判断关联程度，能较好处理抽象系统的影响因素分析。本文采用灰色综合关联度对投资效益分析，全面考虑各因素数据曲线相似程度，及其基于始点变化速率接近程度。

现有投资收益影响因素Xi，决策属性X0，经数据预处理后，序列长度已一致。

3.1 灰色绝对关联度

3.2 灰色相对关联度

灰色综合关联度既体现数据序列Xi与X0折线相似程度，又反映折线间相对始点变化速率接近程度，是较为全面表征序列间紧密程度的一个数量指标。

4 限价商品房投资收益影响因素分析

尽量避免外部因素干扰，选取某地近年来相似的8个限价商品房项目基础数据，采用灰色综合关联分析法，计算目标序列利润总额X0与各比较序列Xi的关联度结果如下：

观察得知，ρ8>ρ5>ρ4>ρ10>ρ2>ρ11>ρ1>ρ12>ρ3>ρ9>ρ13>ρ6>ρ7>ρ14，即项目利润关联程度最大的影响因素依次是：财务费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用。综合项目情况，财务费用最影响投资收益，因企业实际财务费用受融资方案、开发期限、销售进度、资金回笼情况等项目开发情况影响多，相较其它影响因素波动大;建筑安装工程费用是商品房建筑物的建造费用，因其费用占比大、管理难度高、受项目开发定位直接影响等原因，尤其在土地限价下，更易影响投资收益;基础设施建设费用是项目红线内各种管线、道路、绿化、景观等工程，因其受规划指标、场地现状、销售定位等因素影响，不同项目的费用变化较大，直接影响投资收益;销售收入、土地费用虽然占比大，但在限价条件下，其变化幅度较小，相较非限价时，对投资收益的影响有所降低。

5 结论与建议

5.1 本文采用灰色关联理论，针对影响限价商品房投资收益的因素进行分析，得出在限价条件下，各因素影响程度大小，为企业限价商品房项目收益管理提供参考，通过结果分析合理控制影响因素，提高投资收益水平。

5.2 可根据项目特点进一步分类细化，构建项目基础数据库，建立有层次的动态分析体系，以便更加高效、精准、科学的寻找影响因素，及时完善投资收益改进措施。

参考文献：

[1] 刘畅. 中国房地产调控政策的历史回顾及展望[J]. 中国经济报告，2019，（6）：49-53.

[2] 张春红等. 基于灰色关联的某市房地产投资影响因素分析[J]. 长沙大学学报，2010，24（2）：21-23.

[3] 刘思峰，谢乃明等.灰色系统理论及其应用[M].北京：科学出版社，2010.5 .

[4] 邓聚龙.灰理论基础[M].武汉：华中科技大学出版社， 2002.

作者简介：作者一：肖诚，（1987—），男，湖北武汉人，硕士研究生，中冶长天国际工程有限责任公司，主要从事工程咨询，身份证号：420113198706160615。