从现金流量角度分析房地产开发项目管理

康廉

摘 要：市场经济环境下，房地产企业需要切实做好房地产开发项目的管理工作，以更好的适应新的发展要求，实现自身的健康持续发展。而从当前我国房地产市场的宏观形势分析，现金流量管理是房地产开发项目管理的一项重要内容，关系着项目管理的整体效果，必须得到足够的重视。本文结合房地产开发项目现金流量的作用，从增加现金流量的角度，对房地产开发项目管理进行了分析和讨论，希望能够促进其管理水平的提高，实现房地产企业的健康持续发展。

关键词：现金流量  房地产  开发项目  管理

对于房地产开发项目而言，现金流量指房地产企业在一定会计期间，基于收付实现制，开展相关经济活动如投资、筹资、经营活动等所产生的现金流入、现金流出以及差量情况的统称。通过对现金流量的合理分析，房地产开发企业能够提升房地产开发项目管理的合理性和有效性，就项目中可能存在的风险进行防范和控制，从而实现资金的正常运转，为房地产开发项目的顺利实施奠定坚实基础。

一、房地产开发项目中的现金流量

在房地产开发项目中，现金流量能够将企业业务活动的现金流入流出信息充分反映出来，按照房地产开发项目中资金的具体用途，根据现金流的来源，可以将其分为三种，一是筹资活动产生的现金流，简单来讲，就是房地产开发项目中债务及企业资本出现变化时形成的现金流量，这里的债务指对外举债借入的款项，企业资本则是与股本相关的现金流入流出;二是投资活动产生的现金流，指企业长期资产构建和各类投资处置活动形成的现金流量，这里的长期资产包含了固定资产、无形资产、递延资产和其他资产等;三是经营活动产生的现金流，这是指除筹资活动和投资活动产生的现金流之外，其他所有交易活动产生的现金流量，包含了房屋销售和出租、工程發包、土地转让及征用，设施材料购买等。

房地产开发项目管理工作需要以现金流量的管理为核心，依照房地产项目开发的流程、进度、投资、施工、销售等不同阶段的需求，做好对于房地产开发项目现金流量数据和期限的合理安排，属于一种特殊的管理活动。而作为收付实现制基础下房地产开发项目管理的一个关键概念，现金流管理对于房地产开发项目的管理有着不容忽视的影响，同时也是一种具备全面性和系统性的管理模式，对比单纯的现金管理，现金流量管理属于动态管理，是以地房产开发项目的现金流转过程以及现金流量为对象实施的管理活动。新的发展环境下，房地产开发企业必须借助有效手段做好现金流量管理，才能实现对于资金的统筹安排和合理使用，减少资金闲置或者浪费的问题，继而保证房地产开发项目管理的全面性和有效性，促进管理水平的提高。

二、基于现金流量的房地产开发项目管理

（一）策划阶段的管理

房地产项目的开发建设是一个系统性工程，需要提前做好策划准备工作，而在这个阶段，无论是土地的挂拍还是方案的设计，都需要投入大量的资金，因此策划准备阶段在房地产开发项目中很多时候也会被称为纯投入阶段，这个阶段只有资金的投入而没有相应的盈利收入，企业的现金流出量非常巨大。从现金流量的角度对策划阶段的房地产开发项目管理进行分析，主要是针对土地挂拍、开发策划以及方案设计等的管理，在项目开发前期，必须就土地采购所需的现金进行预测，做好土地现有价值和未来销售收益的全面细致分析，配合有效的分析，确定当前土地采购现金流出给未来房地产销售环节带来的利润。市场经济环境下，房地产开发项目管理需要做好现金流出成本及风险的合理衡量，为房地产项目销售所能够产生的现金流入能力提供保障。配合切实可行的管理手段和管理措施，房地产企业能够在开发项目的策划准确阶段，实现对风险的有效规避和防范，减少风险可能带来的损失。在这个阶段，要做好整个项目现金流量预测，包括流入和各项流出，并具体细分到每个月。确保在开发前测算出整个项目的利息支出，后期实施过程中，以此为目标，确保利息不超标，以便及时有效控制整个项目的现金流量。

（二）建设阶段的管理

建设阶段是房地产开发项目管理的关键环节，必须得到足够的重视。一般情况下，在策划准备阶段结束后，房地产开发项目就会进入到施工建设阶段，这个阶段的工作十分繁杂，包含的内容众多，如房地产开发项目的招标投标、施工单位的选择、施工质量与进度控制、项目竣工验收等。在施工建设阶段，无论是设备的租赁、材料的采购还是人员的聘用，都需要投入大量的资金，因此该阶段依然属于房地产开发项目中的资金投入阶段。在对房地产项目进行建设初期，考虑工程项目施工的现实需求，在日常作业中，必然存在一定的现金流出，这部分现金可能被用于施工材料和设施设备的购置，也可能被用于施工人员和管理人员的工资支付，是工程项目顺利施工的基础和保障;而当房地产开发项目的建设进入到中后期时，由于预售行为的存在，建设期的一定时间段会与销售期出现重合，换言之就是在建设期进行预售，而在预售环节，房地产开发公司会向客户收取一定数额的购房定金，这也会导致项目竣工前会有部分现金流入企业，为企业带来一定收入，使得企业开始从单纯的资金投入转向资金回收阶段。不过需要注意的是，预售引发的现金流入数量始终有限，不可能超过现金流出量，因此在施工建设阶段，房地产开发企业的现金净流量依然呈现为负数形式。从现金流量的角度分析，施工建设阶段，房地产开发项目管理的核心应该放在成本控制方面，多数情况下，房地产开发项目的建设周期较长，需要经过1-2年甚至更长的时间才能竣工，在整个建设过程中投入的资金巨大，需要财务人员结合房地产开发项目的实际情况，采取有效措施来做好对于成本的管理和控制，运用计划、预算、调度等科学的方法和手段，对现金使用情况进行优化，减少现金支出的同时，就房地产开发项目中潜在的财务风险进行控制。在项目进行过程中，每月监控现金净流量，加强事中控制。本阶段需要特别关注现金流出，严格控制各类费用支付，通过控制整个项目的利息支出来确保目标实现。

（三）销售阶段的管理

房地产开发项目竣工验收完成后，就会进入销售阶段，通过产品销售将绝大部分资金流出转化为资金流入，同时也可以借助相应的经营销售活动，促进房地产开发项目盈利局面的形成。为了保证盈利效果，在销售阶段，必须切实做好房地产开发项目管理工作，借助合理有效的经营手段，对前期投入的资金进行回收，实现现金流量从负数形式到正数的转变。如果从现金流的角度对房地产开发项目管理进行分析和探讨，必须将关注的重心放在销售模式等内容的管理，确保现金流流入量能够得到最大限度的提高。此外，在本阶段中，需要注意税费的现金流出对项目现金流的影响。通过有效的管理，房地产开发项目中的现金可以得到持续流入，实现盈利的最终目的。

三、结束语

总而言之，市场经济环境下，我国的城乡一体化进程持续加快，房地产行业得到了前所未有的发展，而在房地产开发项目中，现金流管理会影响项目整体的发展，必须得到足够的重视。对于房地产开发企业而言，应该从开发项目的实际情况出发，把握好现金流量的动态信息，做好投入资金的合理调度和管控，对财务风险进行规避和化解，做好现金流量的控制，切实提高资金使用效率，减少资金浪费问题，为房地产开发项目的稳定健康发展奠定坚实基础。

参考文献

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