城市地价及土地集约利用探析

黄萌

摘 要： 近年来，城市发展速度越来越快，城市地价不断增长，市场竞争在这其中发挥着重要作用。与此同时，城市发展却面临着一些问题，如土地的使用缺少统一规划，这个问题直接导致了城市地价在不断增长的同时，土地利用率却持续低下。所以，必须采取土地集约利用措施才能有效解决该问题。本文通过阐述城市地价与土地集约利用的有关概念，深入分析城市地价与土地集约利用之间的关系，旨在为相关部门控制城市地价，提高土地集约利用率提供参考。

关键词： 城市地价;土地集约利用;关系

【中图分类号】F299.23     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）07-0017-01

1 引言

随着国家大力推进城市化的进程，城市的规模也在逐渐扩大，与此同时，城市用地紧张和土地利用效益低下等问题也越来越突出。所以，对各地城市管理者来说，如何提高城市的土地利用效率，控制城市地价的盲目增长，是当前各地城市规划管理面临的重要任务。本文通过阐述城市地价与土地集约利用的相应概念，深入探析两者之间的内在关系，旨在为明确两者间的联系，有效控制城市地价和提高土地集约利用率提供借鉴。

2 城市地价的相关概念

城市地价指的是购买主体向土地所有者购买一定期限土地使用权所支付的费用，具体可利用地租和平均利息的比值计算来得到[1]。在我国，绝大部分的土地均为国家所有，只有集体经济组织所有的土地不在这个范围，其中城市地价就是购买主体向国家政府购买一定土地使用权而支付的土地价格，换句话说，就是政府部门通过一次性出让土地使用权所收取的单位地租。

一般情况下，在我国用于商业途径的土地使用权为40年，而住宅生活和工业用地这样的非商业途径的土地使用权则分别是70年和50年。目前，在我国只允许对国有土地和集体所有权土地进行交易与流转，所以本文探讨的城市地价也仅仅为国有土地范围。

3 土地集约利用

3.1 土地集约利用的相关概念。土地集约利用的概念最早由国外学者大卫·里卡多提出，早年提出这个概念的目的是为了通过科学调配人力、物力及提高技术水平等途徑提升农用土地的产出数量，旨在实现农用土地利用价值的最大效益。经过城市的不断发展，土地集约利用的概念得到了进一步完善，如今的土地集约利用一般指对存量土地人力、物力和财力的合理投入和科学规划，从而能够达到城市社会、经济、环境和资源等要素的协调发展，最终实现城市土地利用效率的最大化[2]。

基于城市发展的角度，因为城市的土地集约利用经常受到政治经济及科学技术等方面的影响，所以其土地集约利用是一个动态变化的综合体，而非固定不变的系统。另一方面，在土地集约利用这个系统中，土地利用与资金投入之间存在着紧密的联系，即不断加大资源投入，则城市土地综合效益也会不断提高，但是当达到土地利用临界值后（土地利用集约边界），土地综合效益就开始下降，所以很多城市管理者都会采用土地利用集约边界作为理论上的最佳方案。

3.2 土地利用类型与相应评价要素。根据国内外学者的研究，城市土地利用类型可划分为建筑居住用地、商业用地、工业用地等方面。对于土地利用类型的评价，类型不同则评价指标也不同。例如建筑居住用地，则通过建筑密度、基础设施完善程度、平均人口密度和住宅绿化率等指标进行评价;商业用地方面则通过商业综合容积率、单位土地营业额和商业用地效益水平等指标进行评价;工业用地方面则通过工业用地利用率及容积率、单位土地工业利税和单位土地工业总产值等指标进行评价[3]。

4 城市地价与集约利用的关系探析

众所周知，城市地价具有一定的特殊性，其特殊性表现在地价是城市地价使用权的外在形式，本质上是购买土地一定年限使用权所支付的单位价格。也就是说，有需求的主体必须向出让主体支付一定的费用才能得到土地的使用权，但另一方面，城市土地价格的增长一定会导致支付主体支出费用的增加，所以为了保持平衡收支，购买主体一定会仔细考虑土地购买中的支出和收益，以保证通过购买土地使用权而获得的经济效益要大于费用的支出。因此，城市地价的增长对土地集约利用具有正向积极的调控作用[4]。

4.1 城市地价与城市规模的关系探析。城市地价与城市规模之间存在着紧密联系，地价对城市发展规模具有积极的调节作用。一方面，城市地价的增长使得购买主体花费上升，购买主体则会结合投入和产出将企业单位或者是家庭搬到地价相对便宜的区域，所以，土地价格的上涨会导致城市规模扩大。另一方面，如果企业等生产规模扩大或者人员增加，家庭等搬迁至郊区，则各种成本就会上升，而原有土地面积有限，在不购买城市土地的情况下必然会提高土地集约利用，以降低成本，提高土地利用率。因此，地价的上升势必会提高土地集约利用，对城市规模起到积极的调节作用。

4.2 城市地价能够提高土地利用强度。从短期来看，当土地的供应不能满足其需求时，只有通过提高土地的利用强度，也就是通过提高单位面积土地资源的投入来提高土地产出。像我国北京上海等发达地区的地区容积率相对其他地方比较高，所以说我国的城市土地集约利用率还是有比较大的开发空间，在土地供应变化较为稳定的情况下，土地集约利用就是解决城市地价上涨的重要途径。

4.3 城市地价影响城市的空间布局和用地结构。众所周知，土地需求的产生一定会对城市地价产生重要影响，需求上的竞争越激烈，城市地价就会越高。据了解，地价的高低变化不仅受土地的位置数量及设施的影响，而且也受土地的结构和土地规划类型等要素的影响。相关数据统计显示，工业、住宅、商业用地结构的地价比例大概为1∶1.5∶3.5，因此可以看出商业用地价格要远大于工业和住宅用地。此外，住宅、工业、商业用地的投入产出比为1∶100∶1 000，商业用地远大于其他两种用地，所以在进行城市用地规划布局时，一般都会优先于商业用地，这样对其用地规划和布局也具有积极的作用。

结语：当前，随着城市化进程的加快，城市土地的供应比较紧张，部分土地集约利用度也较低。为了城市的未来发展，城市管理部门要长远规划，积极调整地价，合理利用土地，才能真正提高城市土地集约利用效率，更好地协调城市土地资源与发展的关系。

参考文献

[1] 杨火生.城市地价与土地集约利用的关系研究[J].建筑技术开发，2019，（17）：108-111.

[2] 李博翀，李灿，葛京凤，梁爽，徐晨曦，刘国君.基于县域尺度的河北省城市地价质量测度及空间差异研究[J].干旱区资源与环境，2019，33（08）：55-63.

[3] 梁彦庆，刘超，蔡兴冉，黄志英，葛京凤.城市地价与土地集约利用协调性分析——以河北省为例[J].地理与地理信息科学，2019，35（03）：85-93.