房地产财务管理风险防范与控制分析

王璐璐

摘要：新时期下，我国市场经济的改革为房地产行业的发展带来了新的机遇，同时，企业也面临更大的挑战。本文以房地产企业财务管理风险为主题，通过实践发现形成企业财务风险的原因，并针对这些问题，归纳总结出关于加强企业财务风险防范与控制的有效措施。

关键词：房地产企业  财务管理  风险防范

近年来，我国房地产行业发展迅速，一些房企规模逐渐扩大。而其经营发展过程中所面临的风险也在逐步增加，对风险的防范和控制工作刻不容缓。财务管理风险在我国房地产企业所面临的风险中占比很大，而其财务管理工作不够完善，导致企业财务风险增加。为推动企业的长远发展，要加大力度对金融风险进行防范和控制。

一、房地产财务管理风险形成的原因

（一）内部因素

1.财务管理人员专业素质不足。财务管理人员是房地产财务管理的重要组成部分，目前市场上相关从业人员的素质参差不齐，不利于企业的长远发展。主要表现为：第一，部分从业人员认为财务管理只是简单账目的收支，做好这个工作就做好了企业的财务工作。其实在这项工作中数据很重要，企业决策者一般会根据工作人员提供的数据进行风险预估，决定是否投资项目，因此，对企业财务数据的整理和分析在一定程度上能够降低财务风险。第二，部分从业人员并没有认识到房地产企业中财务管理工作的重要性，在平时工作中出现失误，增加了企业经营决策的风险。

2.预算管理工作不到位。预算工作作为项目是否投资的首个判断依据，其准确性和完整性非常重要。但是，目前我国很多企业的预算工作做得还不全面。与其他行业企业相比，房地产企业所需要流动资金很多，且占用时间长，面对这种状况，部分企业会选择囤地等方式来增加自身的经济利益。其中一些企业会因为自身管理存在问题，财务预算工作不到位，没有控制好成本，反而造成了经济损失。此外，一些企业由于对国家政策变动不敏感，对其分析不深入，无法及时调整投资发展战略，降低了预算的准确度，给企业投资决策带来风险。

3.财务管理体制不完善。我国房地产行业起步较晚，各方面发展还不完善。虽然大部分企业内部都拥有基本的制度体系，但由于各种各样的原因，导致大多企业制度没有结合自身特点，细节不够完善，无法在实际运用中发挥最大的作用，财务管理体系不完善的现象增加了企业的财务风险。企业内部的储备资金、外借资金和利润资金不协调，可能会影响企业投资所带来的经济效益，给企业带来风险。很多房地产企业在经营的时候都会涉及资金的借贷和偿还，并且数额很大，一些相关体制不完善的企业可能会在这一环节出现记录偏差，造成资金差错，给企业财务带来风险。

（二）外部因素

除了企业自身原因外，一些外部的客观条件也会给企业财务管理工作带来风险。企业在市场上经营会面临市场竞争，会受到市场调控手段，也就是国家宏观政策的影响，市场价格的波动会给企业投资决策带来一定的风险。所以，企业要时刻关注市场变化，根据国家政策及时调整自身的发展战略，从而降低运营风险，确保企业在市场上的长远发展。相反，如果对外部市场的形势和国家政策关注不够的话，很有可能不能及时分析市场行情，降低投资决策的科学性和准确度，增加了企业的财务风险。

二、房地产财务管理风险控制措施

（一）提高从业人员的素质

作为企业财务管理工作的主体，从业人员的专业素质是企业经营过程中面临风险多少的决定性因素。对风险进行防范和控制，第一步就是要提高员工的素质，加强对其能力和综合素质的培育，激发其工作积极性。提高从业人员的素质，建设房地产企业专业化团队，企业要根据自身的发展状况，了解员工普遍存在的问题，定期有针对性地开展培训工作，提高其专业能力，增强风险防控意识。工作人员通过培训，明确其工作职责，可以整体重新分配任务，优化团队结构。适当引入先进的现代化财务管理信息系统，辅助财务人员的日常工作，提高其工作效率和工作准确性。

在选人用人制度上，企业要建立一套完整的人力资源体系，将能力作为最主要的选拔依据。企业的管理者要做到知人善任，通过对新员工一段时间的观察，管理者要了解其特点、能力和发展潜力，将其放在最适合的岗位上发挥出最大的价值，进而优化企业结构，减少不必要的开支，将企业经济效益发挥到最大。

例如，上海市某房地产企业为了加强企业内部人员的综合素质，开展系列相关培训，在培训过程中，管理人员邀请专业的财务人员进行系统知识的讲解，如审核、编制等，此外，针对当前天灾情况，在专业人员教授的同时，员工要进行适当地讨论与交流，并分析天灾对该企业的影响，进而制定出更为合理的内部管理策略，其业务水平不但获得提升，也加强了该企业的发展与建设。

（二）加强对房地产市场的分析

在国家宏观调控政策和市场经济的情况下，房地产企业面临的风险多种多样，其财务管理风险随时可能发生。根据有关资料调查发现，瞬息万变的市场带来的冲击是企业财务工作的最大威胁。因此，要想最大程度地降低市场给企业带来的风险，就要做好市场调查工作，科学评估市场风险。企业最好建立一个专门负责考察市场情况的工作部门，安排专业人员整理相关市场信息，并对信息进行整合分析，把握好市场动态，做好风险预判以及市场潜力的预估。管理者进行决策后及时进行市场规划以及对可能存在的风险做好应对方案，提高企业的应变能力，有利于企业在市场上树立良好的形象。

此外，对房地产企业而言，除了市场行情变动带来的影响，消费者的购买能力也是其投资决策的重要依据。因此，市场调研部门的工作人员还要明确消费者心目中对该行业的印象以及消费意愿，也就是在该行业是否会进行投资、投资多少最为合适等问题。不同于其他行业，房地产企业一般对消费者的消费能力要求较高，及时把握好消费者的意愿，明晰市场的容量和潜力，可以有效降低企业的财务管理风险，为企业的正确决策提供依据。

以2019年太原市相关企业发展为例，市场部门通过分析山西省各城市GDP（如表1所示），了解到大部分消費者的基本消费能力;调查2019年上半年的行业成交供应面积比（如图1所示）进行分析整理，找准自己的发展方向，进而确定企业在市场中的地位。

（三）完善企业的工程预算体系

由于房地产项目都是较大数额的投资，想要降低财务风险，企业就要做好工程预算工作，建立完善的企业工程预算体系。企业通过准确的市场分析，根据自身状况以及市场动态，进行分批次的预算管理。在工程预算工作开始之前，对涉及到的各种工程要素进行统筹规划，记录项目施工中包含的所有经济支出。通过这些数据的分析和整理，采取相应措施优化管理结构，最大程度降低企业的成本，预估出项目的施工成本，提高企业的经济效益。另外，还要明确项目过程中的管理成本，计算出整个工程的整体预算价格。还需要注意的一点是，企业要明确财务管理的基本流程，严格按照流程进行预算，安排人员负责监督，确保企业工程预算工作的科学合理、真实有效。

完善工程预算体系，企业要明确工作人员的职责，可以通过制定奖罚制度来提高整体运营效率，促进企业的可持续发展。优化企业内部的资金结构，控制企业相关债务，提高偿债能力，降低财务风险。

例如，上海某房地产企业内部欲进行工程预算投资，企业财务人员设计了多种投资方案，针对当前企业实际状况，其进行了工程投标，与此同时，该企业改变了经营策略，增加投资方式，既提升应对风险能力，又能促进企业全面发展。

三、结语

综上所述，在新时代市场经济改革的情况下，房地产企业面临的财务风险有很多，企业高度重视企业财务管理工作。通过建立完善的财务管理体系，控制企业经营成本，降低企业经营风险，同时时刻关注市场动态，做好风险应对措施，帮助企业增强应对风险的能力，从而提高其综合竞争力，为企业的未来创新发展奠定基础。

参考文献：

[1]罗小明.房地产财务管理风险防范与控制[J].中国市场，2020（08）：162+167.

[2]邢军威.房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2020（03）：51-52.

作者单位：上海外滩滨江综合开发有限公司