探析房地产测绘中变更测量的要点

姜韡

摘要：国家经济的蓬勃发展，使房地产行业迎来了机遇，房产变更数量与日俱增，其中房产的变更测量技术尤为重要，可以通过先进的测绘仪器，进而确定建筑的位置与数量，本文对房地产测绘中变更测量的内容进行分析，论述了变更测量的技术要点，为有关人员提供借鉴和参考，以期提高国家房地产行业的发展水平。

关键词：房地产;变更测量;技术要点

改革开放以来，由于房屋的交易数量逐渐增加，从而需要不断的变更产权，而变更产权需要进行房地产测绘工作，对于不同的情况，其变更测量的技术种类不同，在实际情况中，由于房屋会发生损坏和倾斜的现象，对周围的环境造成严重的污染，所以，必须提高施工人员的变更测量技术，使其为房地产行业贡献自己的力量。

1 房地产测绘中变更测量的内容

1.1 现状变更测量

房地产变更测量有两种方式组成，分别是现状变更测量与权属变更测量，现状变更的范围包括房屋的翻建和扩建，平面位置发生改变、房屋的损坏或拆除、扩展道路和街巷、房屋附近的河流和沟渠发生改变、更新房屋的位置与门牌号、增加房屋的使用面积等。现状变更测量为房屋的产权创造了优势，在分幅图与分丘图上，可以将房地产的具体情况展示出来，起到修测的作用。若出现以下情况时，则必须对房屋现状进行变更测量：第一，在同一平面上，房屋的结构用途出现变化或房屋的建设发生了改变时。第二，由于河道变道等强制力原因对地理位置产生影响，房屋附近的围栏与附属物等需要改变位置时。第三，当国家政府部门需要对房屋排序编号发生位置变化时。第四，当房屋的平面图形出现错误或需要更正建筑类别时。

1.2 权属变更测量

权属变更包括房屋买卖和调拨等引起的变化，对产权进行注销或典当等改变。为了确保房产变更时资料的完整性以及产权人的权益，在登记在册的房产需要进行权利变更或注销时，对房屋必须进行房地产测量，满足新建房产的需求，测量出准确的变更结果，权属变更测量是产权登记的证明测量，其供应的产权证附图，具有一定的法律作用。若出现以下原因时，必须对房产进行权属变更测量：第一，由于继承权等原因，或房产需要变卖，以及受到强制力的影响，使房屋的产权和所属范围发生变化时。第二，法律要求房产的产权人变更产权，以及政府部门需要征用土地，使房屋的使用权发生改变时^[1]。

2 房地产测绘中变更测量的技术要点

2.1 对变更测量和图纸的要求

为了确保房地产中变更测量的精度，一般情况下，在明确房角点的精度时，需要根据实际的坐标进行确认，在变更测量中，必须对精度等级严格的把控，按照国家的标准进行确定。若对房角点的坐标没有较高的要求时，就以房屋建筑的特点为参考，将房屋的相关信息和具体数据反映在设计图纸上，而且，还需要控制比例尺的形状体积，施工人员对照比例尺的大小，才能准确的做好房屋的测量工作。在误差允许的范围内选择点位，否则会对房屋产生影响。作为房产测量的基准点，房屋的边界点和角点在使用前必须进行检查，同站检测的误差范围必须控制在±0.2mm内，例如，对1：500的比例尺，在图纸上的误差范围是10cm，对于异站检测的误差范围控制在±0.4mm内，例如，对1：500的比例尺，在图纸上的误差范围是20cm。在《房产测量规范》里，对房产分布图的误差范围有相关的规定，确保了在房产变更测量时，图纸上的数据与实际情况相符合，保障产权人的利益。在房地产测量标准中，明确规定了点位的实际距离与图纸距离，施工人员必须根据房屋的特点与图纸参数，才能进行对房屋的变更测量工作。

2.2 变更后的资料处理

2.2.1 处理房地产变更图

当房产出现变更时，需要采用修测的方法，对分幅图进行修正，同时记录分幅图现状的变化，与此同时，还要修正房产的分丘图并记录其变化。在测绘工作完成后，才可以进行房产的变更工作，所以，处理变更图是非常重要的步骤。施工人员完成测绘工作后，需要房产管理部门审核通过，才可以进行下道工序，一般情况下，施工人员需要在变更图上进行排序，标出所对应的编号，为了确保房产管理的效率，还需要设置分户图。对于房产变更后的具体数据，必须进行严格的修改和编辑，才能进行归档管理。

2.2.2 处理房产卡

房产卡可以明确房产建筑的归属，常规的房产卡处理方式是分幢建卡，例如，同一个房产内不止一个用户，就需要采用分幢建卡的方式，按丘进行分户。通常房产需要变更时，要及时更新相关房地产的卡片，住户需要重新制卡，主要依据房屋的位置与变更的情况确定，而之前存在的卡片就会注销，但是房地产本身具有一定的复杂性，相关资料较多，在进行房地产变更时，容易遇到困难或出现严重的问题，所以，房产测绘工作具有一定的必要性，必须严格的按照相关标准执行，才能提高房产的管理工作。在实际情况中，在房产卡片上还需要记录房屋所对应的域名和门牌号，当出现错误时可以及时的修改。目前，大部分的房产卡，都是运用微机管理系统，当房产卡出现破损或丢失时，可以通过微机管理系统，将房产卡的基本信息输入进去，重新制作房产卡。需要注意的是，房产卡的变更记录必须联系房地产的工作人员，由信息管理中心人员进行重新修改电脑里的数据^[2]。

2.2.3 处理档案

处理档案时需要对之前存在的产权登记进行更新，以权属变更档案为依据，记录相应的变更测量数据，同时，产权登记有多种不同的方式，其中包括按丘分类或依据房产的门牌号等方式，还有关于产权方面的分类，包括产权的户名与编号等方式，在测量草图和分户图变更后，需要进行分户归档，尤其是产权证明文件，管理部门建档后还要再分户立卷。

2.2.4 处理未登记的房产资料

对于没有登记房产的原始记录，以及变更测量的草图和调查表，管理部门需要对其进行整理，列出专门的文件管理。在房产补办登记时，必须对房产进行重新测绘工作，管理人员要及时注销未结案的相关图集和未结案清册，避免信息混乱。同时，对未登记的房产卡片与已登记的房产卡片分别管理，建立不同的文件进行统计，可以采用按丘分号的归档模式，或者重新建立归档，有利于产权登记部门的管理。

2.2.5 充分收集资料

在房地产测绘工作中，必须充分收集资料，房地产对户主而言至关重要，关系到户主的产权问题，必须给予高度重视，相关人员需要通过不同的渠道，仔细的收集资料进行汇总归档，并通过计算机录入信息，有利于管理人员查看，确保拥有准确的数据信息，为后续管理提供数据基础，并且坚持主体相同的原则，即房屋所有权和土地使用权，严格按照房屋测量规范进行施工。根据国家有关于房地产的规定，在收集资料时，需要对已建立的房地产进行调查，对其附近的自然环境，以及房屋落地位置与用地分类情况详细了解，并且进行界址调查，确定房地产的边界，在发生矛盾时，可以使用法律手段，使附近户主同意盖章。

3 結语

综上所述，房地产关乎到人民的产权归属与社会稳定，所以，在房屋进行测绘工作时，施工人员必须拥有精湛的测量技术，将测量的误差降到最低，从而获得准确的测量数据，保障人民的自身权益，促进国家房地产行业健康有序的发展。

参考文献：

[1]郑小曼.谈房地产测量与工程测量的区别[J].智能城市，2019（3）：16-17.

[2]邱鸿睿.房产测量若干问题的解决方案[J].工程技术研究，2018（5）：178-179.