当前时期下园区土地开发现状及对策研究

李耐谦

摘 要：在如今快速发展的时期下，为了有效实现我国对于现代化建设的目的，促进各个市县经济的发展，就必须提升各个园区的土地开发水平。广西农垦园区土地开发会对当地区域的经济起到增长带动作用，但目前在园区土地开发使用过程中仍存在部分问题，在开发中也存在许多不合理、不规范的地方。农垦国有土地是国有农场发展与生存的基础，同时也是建设现代工业、农业以及物流业的重要条件。广西农垦土地主要由建设用地、牧草地、林地、园地以及耕地等组成，是其经济社会的重要组成成分。本文主要探讨了如今园区土地开发的现状以及针对具体问题的对策，期望可以推动我国园区土地开发发展。

关键词：园区土地;当前时期;现状及对策

为了推动社会现代化建设，促进地区经济增长，对于加快各个地区园区土地开发的工作必须立刻执行。园区的开发是当地地区经济的催化剂，可以有效促进经济增长，还可以提高当地工业化水平。因此，在当前时期对园区土地进行合理开发是我国建设的主要组成部分，但如今，在园区土地开发中仍然存在着以下问题。

1.  如今园区土地开发现状

1.1     缺乏统一体制机制

在当前时期，从自治区有关部门向农垦局申请派驻的管理机构尚且未能到位，土地储备中心至今为止都没有成立，具体实施方案也没有进行制定，致使如今的园区土地开发无法实行经济职能。

由于目前权限等因素，在农垦局建设开发的审批、土地的预审中对“一证两书”的审批不予认可。与此同时，在政策上农垦局具备的权限极其有限，无法进行二次授权，这便会导致园区开发项目的土地、环保、建设、规划以及立项等审批工作无法推进，会极大阻碍园区开发建设工作的进展。

1.2     建设效率低、产出率低

园区内部土地产出率偏低，且建设效率极差。主要是因为，园区建设缺乏长远的战略部署，随意性建设、低水平建设以及重复建设是极其突出的情况，这种现象将严重阻碍园区开发的科学性与合理性。并且，在园区土地开发中无法彻底清除不规范建筑物，导致企业与企业之间存在严重竞争的混乱局面。在园区土地开发中，部分定位与设计并不符合当地实情，缺乏足够资金且产业集中度极低，无法有效呈现当地优势与特色。从而无法有效形成产业链，低产量、低科技的各种产品无法长久占据市场，最终被市场淘汰，导致其最终变成闲置土地。

1.3     缺乏有效资金保障

将农垦土地建设成为工业园区，需要对基础的配套设施进行有效完善。这就需要大量资金去完善与建设园区的土地、通电、电讯、给排水以及道路等基础设施与配套的生活服务设施，而要完善这些基础设施，就需要将园区的土地进行征地拆迁以及变性出让等等。投资建设应当是当地政府的职责与义务，但该园区建设是由农垦局开发而非政府开发，因此其园区土地开发中大部分的基础设施都是通过农垦局贷款建设的。而市面上的投资公司并不具备储备土地的权利，开发体制较为单一，利用市场手段对园区进行建设的方法不多，资金筹备能力低，缺乏投融资平台与融资渠道，且公司自身财力有限，长久筹资之后资金会逐渐紧张，导致园区内部的资金压力急剧增加，将会直接阻碍对园区开发的基础设备资金的投入， 影响投资环境的优化与完善，阻碍园区招商引资。

1.4     缺乏有效人才激励制度

针对园区的开发建设需要一批富有经济头脑并且洞悉资本运作的专业人才，但目前，农垦实行工资制度，无法充分体现不同类型、职能以及性质的单位特征，单位的工资水准与工资总量以及社会信誉、个人贡献等严重脱节，严重缺少激励制度，没有优秀的利益驱动，无法充分调动职工与单位的积极性，在工作中缺乏活力。

2.  针对园区土地开发现状的对策

2.1     建设管理体制，落实管理职能

必须要争取国土部门以及人民政府建设专业的农垦土地管理机构，并且要给予其相应的管理职能。其次要争取国土部门以及人民政府建设土地储备中心，并可以行使一级土地储备机构的有效职能。

从实际角度出发，园区所处的县政府要与农垦局进行有效合作，将地方政府行政审批的资源优势与农垦局的土地优势进行充分结合，将双方共同追求的经济繁荣经济利益绑定起来，确定双方的权利分配制度，共同推进、统筹规划。建设双赢的理念是基础与前提，垦地合作建设开发园区，要将利益分配作为维系纽带，充分调动地方政府的主观性与积极性，同时找到地方政府与农垦合作的切入点。

2.2     进行集约化用地

园区土地开发建设的标准与原则便是集约化用地，这种做法不仅可以有效降低土地资源浪费，还可以集中控制，减少管理成本。如若想要进行集约化用地，必须从提高自身战略地位出发。土地是极其重要的资源， 其不仅直接关系商业、工业以及农业等各个行业的发展，同时也是一个地区经济的指南。土地资源的价值在当前时期正在不断飙升，是进行经济建设不可或缺的资源。要树立少占地、少用地的思想，对土地进行合理开发与利用，尤其针对每块土地的产出与投入，要做到集约化。同时，对于土地的置换、整理等问题，都要及时考虑节奏与数量的变化。与此同时，进行园区开发建设时，要最大程度发挥土地应有价值，通常情况下都运用投入产出比对园区建设的效益进行计算，还可以运用土地使用率进行参照。要积极提倡园区建设进行集约化用地，进而建设一个可持续发展、具备当地特色、功能齐全的环保型园区。

2.3     建设投融资平台

要充分运用当地政策，成立土地储备中心，将土地整体进行变性，通过土地招拍挂方式将土地流转到到园区开发的投资公司名下，利用各种方式，壮大融资能力以及公司实力。同时，要极力争取市县政府、自治区以及中央的经济投入，大力拓展融资渠道，为入园企业最大程度上分忧。需要充分运用西部大开发的相关政策，例如财政专项基金或西部债券等扶持手段;要加强与国开行、农发行等机构的金融合作，建设农垦融资平台， 提高授信额度，尽最大努力扩展银行贷款金额的投放量，取得更多信贷支持;要积极争取自治区对园区建设发展的扶持资金;与此同时，可以建设投资担保公司、区域性村镇银行、资产运营机构以及保险代理机构，对财务资源进行有效整合，优化结算中心，形成支持园区建设发展的支持体系。

2.4     提升对人才机制的注重程度

在进行园区建设开发时，必须树立选用优质人才的观点，贯彻落实群众公认原则，同时大力选拔具备事业心强、干实事、能干事的人员;要坚持公正、公平、公开等原则，真正选拔出众人认可的人才，建设优质园区建设开发人才队伍。

结束语：

园区土地开发建设要依据科学的原理进行开发与建设，园区建设直接关乎一个区域的工业水平与经济实力。因此，要严谨进行园区的用地规划，在设计过程中要结合当地区域的实际情况与特色，制定弹性方案。并且，要对园区的职能进行有效定位，对土地价值进行评估，宏观上对园区进行布局。之后，对土地使用方案进行合理优化，实行集约用地，严格执行规划。

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