商业地产轻资产运营模式的财务管理策略思考

袁斌

【摘要】当前，越来越多的商业地产公司改变了以往的经营模式，逐渐实现向轻资产运营的模式转变，以期实现更为健康可持续的发展。在此背景下，本文针对商业地产企业财务管理策略的选择进行了针对性分析。

【关键词】商业地产  轻资产模式  财务管理

当前，随着我国整体经济社会在经历了一段较长时间的发展后，国内外的经济环境已经产生了较为剧烈的变化。对于房地产行业来说，政府已经加强了对于该行业的整体宏观调控，众多房地产企业长期以往所坚持的重资产发展模式在当前的经济形势下已经不在适用。因此，越来越多的商业地产公司改变了以往的经营模式，逐渐实现向轻资产运营的模式转变，以期实现更为健康可持续的发展。而商业地产企业在采用轻资产运营的模式后，一个重要的问题是采用更为科学合理的财务管理策略，这也是商业地产企业轻资产运营模式能否取得成功的关键环节。

一、当前经济形势下房地产企业的整体困局

（一）房地产企业面临着巨大的去库存困局

长期以来，由于许多地区都将房地产行业作为拉动地方经济发展的支柱产业，房地产行业企业的迅速扩张在改善人民群众住房条件的同时，也产生了超过市场需求的库存。因此，在当前经济下行压力较大的背景下，房地产企业如何实现去库存是一个亟待解决的问题，这一问题能够顺利解决甚至关系到企业未来的生死存亡。因为房地产行业若存在大量的库存，则房地产企业的资金流动性则会受到极大的影响。而对于房地产企业的一大显著特点就是资金密集，库存的大量存在使得企业资金的使用效率大幅下降。

（二）房地产企业面临着巨大的融资困局

对于房地产行业来说，企业的正常运行开展必须投入巨大的资金，并且这些资金的投入后要想实现回报也需要较长时间，因此几乎所有的房地产企业都不能只依靠自身的自有资金来进行运营，必须向外部进行融资。长期以来，我国房地产行业内的企业融资过程严重依赖于银行贷款，尤其是在大型的地产项目开发過程中，通过向银行等金融机构进行贷款等获得的资金远超企业的自有资金，这些来自于银行的资金对于地产项目的运转极为重要。但是，这些通过融资活动获得的资金将为房地产企业带来沉重的财务费用，使得项目的整体成本上升。尤其是在商业地产这种资本结构中，这种融资方式也会带来较大的风险。

（三）房地产企业面临着巨大的税收压力

相对于大部分行业，商业地产需要负担的税负偏高。而对于房地产企业来说，其税收主要分为以下几个部分：首先，企业要承担高额的土地增值税，这将使得企业的成本上升，同时企业的盈利性也将严重下降;其次，当前我国房地产行业在经历了长期高速增长后，我国各级政府在出台各种房地产调控政策时也变得更加谨慎，虽然我国有关部门正在研究制定房产税政策，但是理性的消费者通过理性的预判就将减少自身的非刚需购买意向，这些政策会使得房地产市场中的总体需求下降。

二、商业地产企业轻资产运营模式的重要意义

（一）通过轻资产转型降低整体经营成本

当前，在整体经济下行压力较大、企业面临激烈竞争的情况下，商业地产采取轻资产运营模式能够避开必须投入大量资金的劣势，使得商业地产企业破解资金压力过大的困局。轻资产的运营模式能够使得商业地产企业放弃传统意义上大量资金投入到项目开发的运营模式，而将重点转移到输出专业管理能力及品牌优势当中，使得商业地产能够成为地产专业化服务的提供者，而为其他企业提供专业化服务能够为企业最大程度上降低经营风险。一方面，采取轻资产的运营模式能够使得新项目的开发运营不转变为企业库存，资金挤占程度较低，缓解企业发展的资金压力。另一方面，商业地产轻资产的运营模式能够使得企业的市场扩张速度更快，有助于企业核心竞争压力的增大。

（二）通过轻资产运营模式能够分散企业经营风险

当前，房地产行业发展面临着诸多困境，行业的整体经营风险较高。商业地产企业实现轻资产运营后，企业能够更好的利用好轻资产化的诸多优势实现风险分散。轻资产模式下，具备运营能力的商业地产企业能够对于轻资产实现主导，使得资本方与运营方的定位更加清晰，通过专业化的管理团队及专业化服务，为企业的经营风险把控提供保障。

三、商业地产企业轻资产运营模式下财务管理的有效策略

（一）进一步施行多元化融资战略

商业地产企业在实行轻资产运营模式后，企业应根据自身的优势，进一步调整自身的融资战略，使得自身的投资战略进一步多元化、渠道拓展化。企业要选择更多的融资合作对象，同时也要提升从企业本身内部融资的能力。企业可以成立进一步成立隶属于本企业的商务理财公司，在轻资产运营的模式下实现理财产品创新。例如，可以通过众筹项目融资产品等进行商业地产项目的开发以及后续的服务活动的融资。

（二）进一步对自身的投资战略进行创新

商业地产企业可以在实行轻资产运营模式的同时将自身的业务重心向服务进行转移。商业地产企业在巩固传统业务优势的同时，可以将自身的投资重心向商业、文化旅游以及当前发展势头十分迅猛的互联网金融淋雨进行拓展，使得商业地产的投资战略实现大胆的创新。

（三）进一步对自身的财务管理效率进行提升

商业地产企业在轻资产的运营模式下，要想实现财务管理效率的提升，首先要将自身的财务管理部门的人员团队进行标准化，使得财务管理部门的工作效率更高;其次对于企业开展业务活动的过程中，财务管理部门要对项目建设部门的成本费用进行严格管控，使得企业的利润达到最大化;最后，商业地产企业要进一步提供财务管理过程中的信息化水平，要利用好大数据等现代信息技术发展带来的管理优势，降低企业整体及财务管理部门的运营成本，为企业轻资产运营模式的实施提供重要保障。

四、结束语

总得来说，在越来越多的商业地产公司改变了以往的经营模式，逐渐实现向轻资产运营的模式转变，以期实现更为健康可持续的发展的背景下，商业地产企业要更加重视企业内部的财务管理策略选择问题，使得商业地产企业取得更好的经济及社会效益。