“理性选择”也要有度

9月底，一份恒大“求助信”广为流传。恒大方面否认了这封信的真实性，但恒大资金不宽裕，负债率较高，这早已是公开的秘密。

恒大的“反击”措施包括两方面：一是香港的很多分析师集体对恒大给予了正面评价，这些投行分析师来源很广，基本上在香港的主流投行都发了声。二是民企朋友圈用实际行动来力挺恒大，比如内地民企苏宁购入恒大的股票，而香港大亨刘銮雄、郑裕彤家族旗下的企业也开始购入恒大票据。

“许首富”的朋友圈横跨内地和香港两个市场，这场危机暂时看起来告一段落。但事情肯定还没有结束。债务的钱和股权的钱是不同的，前者需要刚性兑付，而后者不需要。因此，在获得A股的入场票之前，债务偿付将一直都是恒大必须处理好的问题。

实际上，并不止恒大一家，债务问题一直都是民企大财团的一个标签。在货币宽松的时代，这个标签沉入水底，民企财团利用宽松的融资环境和蔚为壮观的融资工具（银行、信托、股市甚至互联网金融平台），得以实现资产规模的快速扩张，大者恒大。但在货币趋紧的时点，负债的标签便浮出水面，万众瞩目。

业内分析，本轮调控对恒大影响最大的是“三条红线”的规定，即房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比小于1。“三条红线”显然全部都针对偿债能力，从长期偿债能力到短期负债能力都有涉及。对于房企尤其是那些经营激进的民营房企来说，无疑犹如紧箍咒般存在。

可以说，调控的目的或许并非剑指房价的高低，更多是针对楼市供给侧的风险。近年来，中国的房企早已开始大规模下沉三四线城市，甚至是中西部的县城都可以随处可见“知名房企”的楼盘。下沉的确是好事情，它改善了小城镇居民的居住环境，也提升了县城景观的“国际化水平”。

下沉也带来了一些隐忧。中国人有着“向上跨越”的购房倾向。比如，一部分居住在二线城市的人会尽量为子女准备一线城市的房，三线城市的人则准备二线的房，以此类推。最后，縣城的房则由来自乡镇的富人和县城留守的中低收入者购入。选择拥有更好公共服务的高一级城区居住和养老，这是人之常情，但在某些时候，这些房子却可能是用来投资的。因为三线城市以下，当地能提供的就业岗位并不多，外地打工当地买房，并不稀奇。

这种过度下沉，带来两个问题。一是不少并非高收入的人群，将高比例的个人财富配置于非核心城市的房产，堆积了按揭的债务。而且，这些非核心的物业并不抗跌，一旦出现价格下行，那么将是一种不可小觑的金融风险。

另外，三四线和县城遍地开花的房地产，也严重透支了“六环外”的购买力，挤压了国内市场的消费。实际上，这种“六环外”的消费由于消费者基数的巨大，对中国经济尤为重要。很多移动互联网时代兴起的互联网新锐，正是依靠他们的购买力溢出才得以崛起。因此，保存这种消费能力对中国经济的转型异常重要。

当然，造成这些问题的原因并非完全是由于地产商的下沉战略。但不可否认，它们至少是推波助澜者和受益者。

除了民营地产商，回顾这些年的民营大财团发展历史，它们在某些节点时常出现“经营大方向”的偏差。在过去，一些民营财团利用人民币汇率的高点，加大海外投资力度，购入海外资产，成为跨币种的宏观对冲投资家。这种行为的确是基于经济理性的选择，但客观上也在人民币币值和外汇储备等领域产生了负面的影响。最后，一些民企大佬幡然悔悟，将资金撤回国内，并纷纷高调宣布要做多国内市场。

这一次，民企财团通过高负债推动的下沉战略同样是基于经济理性。因为，一线城市的土地供应并不充裕，而且价格也不菲，并不适合所有人。非核心城市却是一片蓝海，先到先得，快种快收。于是，速度成为一切：有的地产公司抓建设速度，别人卖得快，但我不但卖得快，而且建得也快，所以工地频繁出事故；有的公司则希望在融资速度上做文章，在香港高息发行美元债，还本付息压力大，自己也时常陷入债务危机的传闻之中。

民营企业家拥有最敏锐的嗅觉，不论对金融市场，还是对大趋势都有把握能力。然而，把握大势总需要有一个度。赌博，肯定是不行的。