基于GIS的公共租赁房屋空间优化研究

李彤

【摘要】公租房作为调节民生的有效措施和租赁市场的一部分，随着长租公寓势头的高涨，分析公租房的空间优化有助于住房租赁市场的健康高速发展保障公租房社区生活空间质量。本文通过层次分析法确定各影响因素权重大小，运用GIS技术分析昆明市公租房的空间分布现状并建立空间区位价值等级体系，分区探索目前昆明市域公租房的同质性和异质性。研究表明：昆明主城区公租房呈现大分散小聚集远离市中心的格局，且西山区公租房空间区位价值较高，呈贡区公租房空间区位价值差，公租房分区区位价值梯度已经形成，并针对空间分布现状以及昆明市公租房空间区位等级提出了相应的空间优化建议。

【关键词】公租房;空间优化;区位等级;昆明

1、引言

自2011年起昆明主城区，泽、颐、普、盛4个惠园公租房项目共建设25316套公租房到2016年3月云南住建厅表示转变公租房筹集模式，不再建设新的公租房。并且在2018年提出公租房正式受理由实物补贴转换为货币补贴的政策模式，导致现有公租房的市场已经没有了当初的生机，转而明朗的是长租公寓市场。昆明市在积极响应“房住不炒，租购并举”的政策号召下，创建了国企租赁“惠悦家”长租公寓品牌，截止目前发展较好，这也是中国福利住房借鉴国外保障性住房发展的必由之路。

在现阶段高房价的冲击和政策的保障下，我国原有“重售轻租”的理念正在发生转变，产生了一部分以持有房产转向租房的消费人群。但是不论是福利租房还是非福利性租房，租赁市场上的房屋较商品房来说均存在着有内至外不同程度的问题。张斌以青年长租公寓为例研究其内部空间设计的公平现象，认为长租公寓的楼层层数的问题会更大程度上影响青年的租房行为。周大名则认为青年公寓更应该注重户型上的设计来迎合青年人的需求。目前对长租公寓的研究还重点停留在室内优化，对室外优化研究较少。作为租赁市场上的公租房，早些年更关注于室内研究，近些年随着公租房的发展较多研究者开始关注公租房室外优化来促进生活幸福感和满意度。Li Dezhi等人从复杂生态系统角度建立评价体系来探讨公租房的可持续性发展。Zhaowen Duan 等人对西安市教育、商业、医疗、公园绿地等四种社区资源的空间分布进行了评价和分析，认为西安市整体公租房的社区无障碍水平较低，幸福感较弱。Philippe Apparicio 评估各种城市资源的可及性，然后利用多元资料分析，为每一个公租房计划制定服务及设施的可及性指标，发现公租房之间的可达性差异很大。陈肖通过gis分析上海普陀区内两个公租房对交通、教育和医疗三方面基础设施获取情况发现其公共服务设施可达性较好。付晓等人通过对北京市五年内建成公租房的交通生活设施分析建立了公租房可达性评价体系来区分北京市公租房公共服务设施可达性优劣。段兆雯等人对公租房小区物质环境以及居民的感知两方面对公租房的空间质量进行综合评价。由于公租房社区公共服务设施可达性的不同导致个公租房之间的较大的差距，较多学者都是基于GIS缓冲区分析来探索不同公租房对公共服务设施的可达性，且没有形成一个统一的标准。本文运用层次分析法结合GIS技术对影响公租房区位价值的影响因子进行构建，形成区位价值等级体系来评价昆明公租房的空间分布，进而提出现实的空间优化建议。

2、数据与方法

2.1研究区域

本文研究范围为昆明市域五华区、西山区、盘龙区、呈贡区和官渡区五个区。主城区为昆明市的中心区域，也是公租房发展和分布较为聚集的区域。

2.2数据收集与处理方法

本研究依托GIS技术对昆明住房保障信息服务网、安居网所获取的信息数据建立昆明市公租房空间数据库，通过搜狗地图获取昆明市公共服务设施和基础服务设施数据，以数据库为基础，运用空间分析对公租房各数据信息进行研究，以此实现本论文的模型基础，为后续研究提供技术和数据支撑。采用层次分析法确定公租房空间区位价值影响因子权重，结合GIS技术形成公租房空间区位价值等级体系并做出客观评价。

2.2.1空间分析——核密度分析法。使用核函数根据公租房点要素计算每单位面积的量值以将各个公租房拟合为光滑锥状表面，测算公租房空间聚集程度，颜色越深，公租房分部越为聚集，颜色越浅公租房分布越为分散，以此分析连续范围内公租房空间分布情况。

2.2.2层次分析法（AHP）。通过对公租房区位价值的分析，将该影响公租房区位价值作为目标层（最高层）的元素。然后找出影响公租房区位价值实现的准则，作为区位价值下的准则层因素，详细分析各准则因素间的相互关系，即有些是主要的准则，有些是隶属于主要准则的次准则，然后根据这些关系将准则元素分成医疗卫生、商业设施、交通设施、教育设施、市政公建设施和文体设施四类，不同层次元素间一般存在隶属关系。

2.2.3空间分析——重分类，通过对获取各影响因子权重和各公租房分级赋值可量化后的得分进行汇总键入GIS数据库，运用重分类对公租房小区得分字段进行分类形成公租房空间区位价值建立等级体系，客观地分析公租房数据。

3、昆明市公租房空间区位价值等级

3.1昆明市公租房空间发展现状

通过ArcGIS10.4对昆明市19个公租房进行核密度分析，如图1所示，昆明主城区公租房主要分布在二环外，少数公租房分布在二环和三環之间，分布于二三环之间的公租房一般为早期建设。整体来看，昆明主城区公租房布局呈现小聚集，大分散的格局。其中，公租房分布数量最多的是官渡区，呈现两个密集分布区域，一个是临近东部客运站以幸福邻里为中心，另一个是邻近滇池以铭惠园为中心。五华区公租房的分布较为聚集，主要分布在二环和三环之间。随着城市向南蔓延使得次中心呈贡区的到了长足发展，使得公租房有向呈贡区发展的趋势，但由于呈贡区面积较大，公租房小区却仅有3个，使得呈贡区内的公租房分布较为分散。盘龙区分布的公租房数量较少，且分布较为分散。西山区公租房分布较为聚集，且三个公租房均处于同一范围内聚集。总的来看，五个区公租房具备共同的特点：远离市中心。

3.2公租房区位价值等级影响因子权重的确定

住房在城市交通、教育、道路、医疗设施等方面的配套会直接影响住房小区空间区位价值，良好的区位选择，对于保障房居民的就业、生活都有着很大的便利。根据我国2010年国土资源部发布的《城镇土地分等定级》并结合2015年云南省住房和城乡建设厅出台的《云南省住房和城乡建设厅关于加强城镇小区公共服务设施建设管理的指导意见》，在坚持以人为本以及合理布置的原则下，综合整理将昆明市公租房小区的区位价值评价体系自上到下分为教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业配套公建、市政公用设施、和交通设施六个一级评估指标。并在一级评估指标下确定各一级评估指标的二级评估指标，如下表1所示。

根据各影响因素之间的相对重要性来构造各评估体系的判断矩阵来计算个评价指标的权重、特征向量并计算一致性比率来检验各权重是否符合实际。综合计算得出各指标对总目标层的整体权重，得出各因素对公租房区位价值的影响程度条形图如图2所示。

3.3空间区位价值影响因子分等赋值

通过搜狗地图获取各公租房小区区位价值影响因素情况，结合现代社区的“15分钟生活圈”的宗旨，在15分钟内的步行时间，各项服务设施的服务半径在一点五公里左右范围内，集成的商业、文体、卫生、教育、交通和公建等居住配套设施相应的数量分级定标并赋予一定的分值，得到各公租房的不同影响因子下的得分情况，来评价公租房小区的空间区位价值得到下表2。

3.4公租房区位价值评价等级结果

将上述各公租房影响因子指标量化得分结果导入GIS数据库中，以所确定的各评价因子权重为重要基础，将各评价指标权重与量化结果相乘即可得到最终各公租房综合区位价值综合得分，区位价值综合得分范围在19-86，根据得分范围利用GIS重分类将公租房区位价值得分分为较差、差、一般和较好四类评价体系。可以看出，昆明公租房区位价值等级体系已经形成分区价值模式。由于公租房呈现大分散小聚集的分布格局，导致相近范围内的公租房区位价值呈现相似性。

西山区范围内的公租房区位价值较高，其中人和新居、兴苑新居、泽惠园这三个公租房小区从交通便利程度来看，由于靠近地铁3号线和地铁1号线交通可达性较高且人和新居和兴苑新居紧邻昆明西站，泽惠园紧靠昆明站拥有较好的交通通达度，能够方便出行。从空间位置来看，这三个公租房小区均位于二环三环范围内，相对于其他公租房来说距离市中心更近，职住不平衡并不明显。从商业繁华度来说泽惠园靠近万达广场、沃尔玛等大型购物广场，人和新居和福泽雅苑毗邻金地兰亭广场，汇聚人流及繁华程度较高，不至于形成公租房与社会脱节的现象。从现代生活所追求的环保绿色来说，人和新居和福泽雅苑紧靠眠山森林生态公园，泽惠园与龙江公园相邻，为公租房小区周围营造了一个良好的生态环境。

呈贡区公租房区位价值低，兴景逸园、高新邻里和康馨惠园三个公租房均位于高速公路、铁路、省道与国道的附近，尽管出行方便可以依靠私家车但是公租房定位于中低收入人群，他们对于汽车的需求量要小于公交地铁的需求。并且由于呈贡新区仍在开发阶段，尽管紧邻大学城有着大量的职业需求但是发展水平与所需的商业设施、教育设施的不平衡仍旧不能够满足人们的生活便捷性的需求成本以及子女教育的机会成本。

五华区公租房区位价值较低，尽管其位于老城区二三环线内，但其综合区位价值较其他公租房来说价值并不明显。普惠园和吉惠园周围除凯瑞特邻里商业中心和隅山公园外并无其他区位优势且其西部地区已为五华区村落不繁华地带道路网络也较不发达。合心园所处位置紧邻保障性住房博众花园，周围除中央民族大学大学附属中学昆明五华实验中学、普济医院外没有明显的优质区位价值因子，且其北部地区也已为五华区村落地带，没有形成南北道路通达的小区格局。

官渡区公租房小区区位价值格局较大，但大多数公租房小区区位价值较好，其中有碧海秋月、欣景花园、铭惠园和俊福花园，这四个公租房的共同特点是：紧邻滇池，较好的生态环境以及滇池的吸引力对其区位价值产生了较大影响，并且其周围的世纪金源购物中心、羊甫商业中心、新亚洲体育城以及沿线1号地铁线路都对其有较好的影响，但东部地区的幸福邻里、普照兴园和盛惠园偏离三环线且位于通往机场线路沿线范围以及高速道路和省道较发达区域对其区位价值产生了一定副作用，除东部汽车站以及近邻凤凰山公园外没有明显的优质区位因子，较多的第二产业园区职住平衡上会有一定的正向作用但并不能达到公租房居民的需求。

盘龙区的福泽雅苑位于三环线上，其东北区域较差的区位环境对其产生了一定副作用，尽管距离地铁3号线，毗邻昆明园林植物园拥有较大的绿地活动空间，但其周围较少的生活服务设施为其大打折扣。尽管之后的地铁2号线会延伸到颐惠园附近区域，但由于颐惠园大大远离市中心，其周围区域除自然环境外无明显其他优势资源。

总的来说，昆明公租房区位价值不高，仅有三个公租房空间区位价值较好，且这三个公租房位于同一区域。这种优势资源的聚集性，导致公租房小区区位价值较高，但是像官渡区这样空间区位价值差的公租房很容易形成贫民窟，阻碍社会发展，固对公租房进行空间优化对于之后的租赁市场健康发展来说意义重大。

4、公租房空间优化建议

针对昆明市公租房小区区位价值等级体系的构建，各公租房之间的异质性充分暴露出来，不同等级公租房除拥有的区位价值优势不同，针对不同区位等级的公租房，从空间正义角度出發，为完善住房租赁市场的完备性和公租房市场的活跃性，有针对性的空间优化建议显得格外重要。

4.1 优化公交地铁线路，降低居民生活成本

纵观19个昆明公租房小区，在其远离市中心的前提下，方便快捷的城市生活需要便捷的交通条件，经济条件的限制难以将公租房周围的高速公路以及铁路有效运用起来，故转而利用城市交通的发展趋势与交通辐射，可将地铁作为轴线，借助短途公交站来连接公租房小区与地铁站点，居民出行可先乘坐公交由公租房小区到达地铁站点，减少时间成本，尽可能的实现最大化公租房小区的交通效益。这也是为什么西山区范围内的公租房区位价值高的原因，其他四区的公租房小区交通可达性弱于西山区的原因。

4.2 优化公租房居住环境，增强居民的归属感

结合昆明旅游城市的属性以及各大公园、文体设施以及景点，加大其对周围公租房的影响，进而促进一定范围内公租房的活跃性，吸引更多的投资者前来，增加公租房范围内的其他公共服务设施的落地，为公租房的整体优化做出贡献。突破原有公租房静中取静的现状，打造闹中取静的格局。这对于那些周围拥有较好的自然生态环境，但基础设施不够完备的颐惠园、幸福邻里、普照兴园和盛惠园来说都是较好的招商引资机会。

4.3优化商业结构，带动居民消费能力

对于有意向在公租房小区附近开设店铺的企业和个体，政府与国家应给予其一定的税收优惠或者政策补贴，来促进更多的日常消费类场所建设在公租房附近，提高公租房基础设施现状较差的公租房区位价值，拉动公租房居民的消费力，同时也带动经济的发展。这对区位价值评价等级较差，所处区位商业结构不明显的公租房小区来说是一项较好的发展区位機会。

4.4优化教育和医疗公平性，带动区位公平性

加大对于呈贡新区的开发再造，提高呈贡区居民的归属感，在发展的过程中提高教育设施以及医疗设施与发展水平中人口分布的相适应性，为中低收入子女与家庭创造良好的教育环境与就医资源，从目前呈贡新区兴景逸园、康惠馨苑、高新邻里公租房小区1000M内尽管分布着中职院校和相应的诊所，但中小学教育资源和医疗卫生条件较差，所造成的资源不公现象较明显，有益的资源带动会反向促进公租房小区的活跃性，提高入住率。

参考文献：

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项目基金：

云南财经大学研究生创新基金项目（2020YUFEYC008）