土地资源集约化配置与房地产经济发展的关系研究

兖津宇

摘要：随着城市化进程的加快，在社会经济发展与生态建设高度融合的时代背景下，我国城市化建设开始由粗放型转为节约集约型，本文从分析目前我国所处的经济发展阶段中土地资源的集约配置在房地产经济中的作用和动因出发，提出了土地资源的合理空间布局、规范体系建设等措施，以此来促进房地产市场经济高质量发展。

关键词：土地资源;房地产经济;集约化配置

虽然我国幅员辽阔，但是人口基数大、新增人口多亦是基本国情，如此，土地变成为了发展中的稀缺资源，为此需要考虑我国实际的经济发展状况，根据城乡布局情况来科学合理的规划土地资源进行城市化建设。在城市化建设中，对于建设用地的考量，要秉持集中建设、科学协调的原则，不仅要促进城市建设发展，更要保持土地资源的可持续利用。与以往的粗放型房地产行业的发展相比，现代的房地产行业发展对于土地资源配置有着更高的要求。

1 土地资源配置在房地产经济中的作用

土地资源是人类宝贵的自然资源，其最基本特点是有限性和不可再生性，是房地产行业最重要的要素和基本载体，在房地产市场经济中，土地作为一种稀缺资源，土地在房地产经济中的作用主要体现在房地产一级市场和房地产二级市场中。房地产一级市场是土地使用权的出让市场，政府根据社会经济发展现状及土地资源储备情况，为是土地利用高效合理，对土地资源进行统一规划和调配，将配置后的土地投放到土地一级市场。房地产二级市场是土地使用权获得者经过土地的开发建设，将建成的房地产出售和出租的市场。在二级市场中，通过政府在配置土地资源过程中产生的区片价对房地产市场的流通领域产生影响。

2 房地产经济中土地资源集约化配置的动因

随着我国城市化进程的推进，农村人口向城市转移的速度加快，对城市土地的需求日益加大，而城市土地存量有限则成了城市空间扩张的瓶颈。因此，探讨土地的集约化利用，则对推动我国城市和房地产经济的可持续、高质量发展有着长远的战略意义。

土地资源的集约化配置是我国目前所处的城市化阶段的现实选择，是房地产经济可持续发展的客观要求。原因有以下几点：（1）耕地面积的大量减少。存量土地由用地单位把控的局面虽已逐步退出历史舞台，但根据地方经济社会发展的需要，批次建设用地的使用和单独选址项目的落地大多需要进行农用地的转用，政府通过集体土地的征收征用将大量的耕地非农化，导致大量耕地资源的减少，严重威胁到国家的粮食安全。因此，房地产开发市场的土地利用必须合理充分利用建设用地存量、控制建设用地增量，由过去的“增量使用”模式向“存量调节”模式转变，对土地资源进行集约化配置。（2）土地资源利用浪费严重。土地供给是衡量房地产经济运行情况的先行指标，长期以来我国以需求为引导，以城市建设项目为依据[1]，盲目性随机性的土地供给导致大量城市土地供给过度，出现住房空置率高、批而未用等大量闲置土地的现象。（3）区域经济发展的不均衡引發房地产市场发展不均衡。因国家发展政策的倾斜，大量的房地产投资被吸引到一、二线大城市，而三、四线城市的房地产市场相对萧条，房地产市场供给结构不平衡，形成大城市高楼林立、“地王”层出不穷而小城市土地利用粗放的局面，在短期内能实现经济的快速增长，但是对房地产经济的长期均衡发展非常不利。（4）生态文明建设的要求。保护生态环境，促进绿色生产方式，坚持节约优先和保护优先，是生态文明建设的基本理念。“要坚持节约资源和保护环境的基本国策” [2]，土地资源的集约化配置必然成为房地产市场发展中的趋势。

3 房地产经济中集约化利用土地资源的策略选择

集约化利用土地资源是指将资金、技术、人口等多种生产要素及非生产要素集中投入到土地上，以实现土地资源的节约集约利用。城市的发展天然的需要城市空间的外扩，房地产市场也随之扩展。伴随着我国社会主义市场经济体制的深化改革，在土地利用过程中消化吸收“存量”，严格控制“增量”，土地资源的集约化配置是实现房地产市场经济可持续发展的必然选择。

3.1 健全房地产市场体系

城市土地市场中的利益主体包括国家、地方政府、企业和城市居民。[3]健全房地产市场体系是集约化配置土地资源的有效途径。首先，建立健全的市场架构。在房地产市场经济的发展中，逐步推进成熟的房地产一二三级市场，尽可能地采用公开招标及拍卖方式来出让土地，充分发挥市场的作用，使竞争公开透明，以此减少寻租等行为，根据城市人口合理预测建设用地和房屋数量，避免盲目扩张，将存量住房作为房地产市场交易主体，并充分发展租赁住房市场。其次，建立发达的房地产衍生服务市场。建立健全房地产金融体系建设，将信托、债券等融资产品为房地产的开发经营及交易活动提供完善的服务[4]。规范房地产市场评估分析、咨询、委托代理和法律支持等中介服务市场，完善房地产市场的专业服务职能，让民众与政府和企业尽可能地享受同等信息，达到规范交易市场的目的，避免隐形市场的出现。再者，规范物业管理市场。将专业化人性化的物业渗透到整个房地产市场中，对房地产经济向高质量发展起到重要的支撑作用。

3.2 强化规划的科学合理性

规划通过预测性指标体系和控制性指标体系等的建立来确定一个区域未来一定时期的发展方向，土地资源的规划可简要概括为在国家划分的行政区域内，结合可持续发展和生态保护原则，根据当地经济文化的发展要求，对土地的开发、利用、治理和保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。因此，必须科学编制国土空间规划，并重点做好永久基本农田保护区、生态保护区和城市发展控制区三区规划，结合规划的超前性和当下发展建设需要，当前和长远并重，合理确定发展空间，节约集约利用土地，同时，在规划执行中，提高国土空间规划的法律地位和社会地位，增强其科学合理性和实效权威性，严格落实“占一补一”的耕地占补平衡政策，合理确定建设用地计划指标，坚决遏制用地规模不合理扩张。

3.3 准确把控土地供应时机

土地资源的配置需要考虑土地的合适投放时间，这就需要土地资源管理机构不能盲目供给土地，应该根据市场的需求准确把握土地投放时间，在对房地产市场经济具有推动作用的前提下供给土地。为了合理把控土地投放时间，需相关单位对房地产市场进行及时调研和分析，适时调整土地投放时间，把握投入房地产市场的土地供应量。土地供给时机可以影响房地产市场的价格波动，也会影响房地产的销售情况，因此，只有认真分析房地产市场经济的情况，合理预测房地产市场对土地的需求，使土地市场的土地供应量保持在合理范围内，才能避免土地资源的浪费，促进房地产市场经济健康发展。

3.4 优化用地空间布局

土地作为房地产市场的基本要素之一，其区位性这一特性，决定了每一块土地都有不同的价值，在规划和实际项目用地布局中必然要充分考虑每一宗地的特性，充分发挥土地资源的潜力，严格用地功能分区，如将城市中心区的商业用地布局与住宅用地的布局如何有机联系，因自然地理因素而形成的城市布局景观的确定，将老城区的工业用地，向开发区、产业集聚区迁移等，都需要根据当地的自然条件和社会发展需要而合理优化土地资源配置，提高城市的土地利用效率。

参考文献：

[1]蒋南平，徐慧.地方政府对城市土地供给的影响研究[J].经济理论与经济管理，2015，（1）：55-66.

[2]谢正峰，董玉祥.我国城市土地优化配置研究演进与展望[J].经济地理，2011，（8）：1364-1369.

[3]张宇祥，曾赛星.国外房地产市场体系建设的经验与启示[J].宏观经济研究，2007，（4）：60-63.