全过程造价管理在房地产项目成本控制应用探析

吴思宁

摘要：当前，市场经济发展越来越好，在此背景下房地产企业之间的竞争也越来越激烈。因此，针对房地产项目造价进行合理有效的的管理控制，可以在一定程度上降低企业的成本。本文着手对房地产项目做好造价控制进行分析，并提出相关有效措施。

关键词：成本控制;全过程造价管理;房地产

房地产在我国发展起来的比较晚，但是发展的速度却是十分快的，房地产投资也是逐渐增加。对于房地产项目来说，对其进行工程造价管理要从前期工作就开始重视起来，对于施工设备、项目设计、项目验收等等一系列的环节都要进行相应的规划协调、监督管控以及评价反馈等等工作，以此来确保项目在质量上、建设进度上等方面都可以顺利到达预期目标。

1 房地产项目管理中成本控制的现状以及存在的问题

1.1 对于项目设计阶段成本控制的重要性认识不到位

投资决策是房地产项目进行开发的重要成本基础，虽然在决策方面的费用在总体的投资成本中的占比非常之小，但是其对于项目整体的成本所造成的影响是非常大的。在对房地产项目进行设计的时候对于控制成本来说是一个较好的时机，当确定了投资计划以后，就要开始进行项目设计了，这个阶段是将技术与经济进行融合的过程。但是，在我国很多的设计单位在进行项目设计的时候对于技术以及经济等方面分析的不够透彻，在设计方案里存在着“重技术，轻经济”的不良现象，这样一来就造成了投资成本过高的风险

1.2 没有建立起有效、系统的成本控制管理体系

现阶段，在进行房地产项目管理的时候，很多企业为了保障企业利益，想办法降低成本，会将工程分解成几部分，分别承包给不同的施工团队。因此，在开发项目进行施工建设以及项目竣工前期，很容易造成施工单位和工程总负责单位在施工质量、竣工验收等等问题上出现更多复杂的矛盾，给房地产项目管理造成更多的阻碍。

1.3 成本控制管理的手段比较单一

在现在的房地产项目管理过程中，在成本预算方面的工作缺乏一定的专业性，有些企业甚至难以达到要求标准，并不能够在项目招标的阶段将项目成本预算的工作提前顺利完成。

2 全过程造价管理的思想与特点

2.1 全过程造价管理的有关概念以及思想内容当初是在上个世纪90年代流传开来的。其所代表的主要意义是指通过合理有效的运用专业知识以及技能来对资源、成本以及潜在的风险进行计划和控制，对于费用管理来说实行的是全寿命周期的管理，工程项目的完成其实也代表着人类独特的一种生产技术活动。[1]全过程造价管理要求从立项直到竣工整个过程都要进行严格的计算管控。

2.2 全面造价管理的特性

全面造价管理是由很多前后连接的环节以及各种复杂的生产技术活动所共同构成的;通常情况下这些是不可以重复进行的，整个过程所在的环境条件是较为开放且复杂的，所以，这个过程中存着着很多的不确定性以及很多的潜在风险;这其中还涉及到了很多不同的利益主体，是由他们共同完成整个过程的。

3 全过程造价管理在房地产项目管理不同阶段的体现

3.1 决策设计阶段工程造价控制

3.1.1 实行招投标的方式，对设计方案进行优化

可以建立相关的竞争机制，利用公开招投标的方式选择出最为合格的设计单位，这样既可以为工程设计提供准确性的保障，防止出现各种设计质量上的问题，同时，进行招投标还有利于选到更加优秀、合理的设计方案，从而可以在一定程度上避免由于工程设计上的问题而造成房屋销售前景低迷，影响整体的投资收益。

3.1.2 积极实行限额设计

实行限额设计对于工程建设来说是一种较为科学合理的控制方式，这种方式对于投资规模来说也是一种行之有效的控制手段。限额设计要求要能够严格依据取得批准的设计来控制指导施工图纸的设计工作，同时，相关部门单位还需要在能够满足功能条件的前提下，严格的对设计按照分配好的成本限额标准进行控制，在变更技术设计、施工图设计等等方面出现的不合理的地方的时候也要进行严格且合理的控制，以此来确保投资限额在整体上不会受到突破威胁。对投资进行分解以及控制工程量这两种方式是进行限额设计的主要途径以及较为有效的手段。

3.1.3 运用价值工程原理对设计方案进行优化

价值工程主要是用来对产品效能以及成本关系进行分析研究的，其目的是为了用最低的成本来对产品的必要功能进行充分的实现，是一种较为高效的管理措施，其所具有的主要特点是将使用者对功能的需求当作入手点，对研究对象的功能展开充分的分析，力求能够让设计工作达到造价与功能相统一的目标，在能够满足功能特性的要求的基础上，最大限度的对成本进行降低。

3.2 施工阶段工程造价控制

3.2.1 工程招投标阶段

在对投标人进行资格预审的过程中，要实行严格的把控，应当进行综合全面的评价审核，包括技术水平、管理能力等等方面，这样做的目的主要是为了能够从中选拔出更加优秀、适合的投标人，从而可以促使工程承包的风险在一定程度上得到降低。结合项目的实际情况，对投标的条件进行合理的限定。房地产项目一般多数都是住宅工程，建设的工期比较短，用于工程的成本投资较小，这种情况下就应该运用工程量清单的形式，以此来对房地产企业可能面临的市场风险进行一定的降低干预。必须严格遵循工程招投标阶段所签订的相关文件、承包合同，对于合同的结构以及价格要给予足够的重视，对于那些重要的条款，例如，工程质量、造价等等因素，应该对其进行专门的条款补充进行约束。

3.2.2 加强工程施工事中控制

对于施工过程中所出现的设计变更要进行严格的控制，一定要进行科学合理的论证来确定是否需要设计变更，尽可能的降低变更的成本，可以对变更的程序进行合理的制定，使变更行为更加的规范。对于现场签证工作要进行加强管理，在项目施工过程中通常会因为很多突发的因素造成工程量额外增加，项目工程师对于现场的情况一定要进行合理的施工安排，按实签证，以此来保证工程造价的真实准确性。

3.3 决算阶段

3.3.1 在对工程造价进行确定的时候，要严格依据目前的计价规范，按照合同以及相关文件中的规定，以及竣工图、签证、变更等等情况进行相关的审查工作。审计人员不仅仅要对工程量的计算规则、工程造价计算程序等等有一定的熟练掌握，同时还需要对这些环节的内在联系等熟悉了解，为工程造价的准确性提供保障。

3.3.2 深入现场，掌握工程动态

要对工程建设进行全过程的监督管理，及时的了解项目有没有严格按照设计图进行施工，设计变更是否符合要求等等各方面。因此，在结算的阶段不能只是按照设计图纸以及变更的情况对工程进行审核，而是要深入现场实际，全面细致的进行核对，以此来保证工程结算是符合质量要求的，从而促使投资可以收获更多的效益。

3.3.3 建立完善的评价反馈体制

项目完成以后，需要对其进行一定的评价管理，对其建设质量、实际效果等等有一个综合的反馈评价。这样可以促进房地产项目在成本控制上更加的谨慎，资金使用更合理到位，也有利于检查施工是否符合标准要求，让房地产项目可以收获更多的效益。

4 结语

实行全過程造价管理对于房地产项目来说，是其从根本上控制成本的有效措施，根据房地产项目的特点进行有效的成本控制，从源头上进行优化管理，扩大项目的经济效益，避免项目成本出现浪费的现象，建立完善的审核机制，对每一个环节进行认真细致的核对等等，最终都是为了对项目实现全过程的管理控制，进而控制成本，这对于房地产企业来说，是提升经济效益的有力手段。

参考文献：

[1]陈德芳. 浅谈房地产开发项目的全过程造价控制措施[J]. 建筑知识：学术刊， 2013， 000（012）：P.246-247.