老旧小区“失管”难题待解

郭煦

有楼有院，却乱象丛生;有房有车，却无人管理，这是大多数人对老旧小区无物业管理的印象。小区治理是道难题，老旧小区无物业管理的短板尤其明显。

与此同时，没有物业没人管，有了物业还是卫生差、治安差，居民不满意、不缴物业费……随着经济社会发展，居民对于物业管理服务水平的要求越来越高，老旧小区关于物业问题而产生的纠纷投诉也一直在逐年上升。

面对僵局甚至是激烈冲突的局面，老旧小区的基层治理难题该如何破解，这成了地方政府不得不面对的一个城市治理课题。

“失管”小区乱象丛生

《小康》杂志、中国小康网记者通过官方数据了解到，在国内城市中，房龄在10年以上的老旧小区占城市住宅小区一半以上，房屋大多建于上世纪80年代末、90年代初。由于历史、规划等多种原因，老旧小区存在诸多问题，严重影响居民的日常生活。

近期，《小康》杂志、中国小康网记者在长春市走访了多个老旧小区，发现这些小区基础设施普遍陈旧，从而引发一系列问题：电力、供水设施老化，供电超负荷，停水停电频繁，消防设施建设不达标，造成火灾隐患突出，排水设施满足不了排水需求导致污水外溢现象普遍，等等。

在长春市宽城区东田青年城小区，由于物业公司不能尽职，业主委员会解聘了原物业公司。小区业主郑军说，有些老人经常会收集一些废弃的水瓶、报纸、硬纸箱拿去卖钱，小区现在垃圾遍地，道路破旧，消防设施基本失灵，安全隐患也大。

目前东田青年城小区业委会要求更换新的物业公司，已有3家公司参加竞标，但因多种原因，一直未能达成合作，小区管理仍处于瘫痪状态。

据了解，东田青年城小区已经建成10余年，现有住户4000多户，小区多位业主表示，希望业委会能选出合格的物业公司管理小区。“我们的想法很简单，就是找一个正规的、真正为业主服务的物业公司。如果各方面服务能达标，我们愿意按时缴纳物业费。找个我们满意的物业公司怎么就这么难？”

东田青年城小区的情况不是个例。推进小区文明管理是提升城市管理的一项重要内容，但无物业小区普遍存在规划落后，基础设施严重缺失，环境“脏、乱、差”等问题，严重影响了城市的整体形象。记者调查得知，无物业管理的老旧小区管理难题，已引起相关部门的高度关注。

据了解，老旧小区大多建成于福利分房时代，经过住房制度改革后，原产权单位不再管理，或是原产权单位破产、不景气没有能力管理。还有部分无物业小区，因为建成时间跨度大，基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，维修养护管理缺失。“例如安全防盗、消火栓、灭火器等安全必配设施较欠缺，共用照明线路普遍老化，路不平，灯不亮，下水道、化粪池堵塞，没有绿地或绿化严重不足等等。”

此外，居民对待物业管理的态度也存在一些问题。有些无物业小区的居民物业管理消费意识淡薄，且支付能力有限，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿接受物业管理提供的有偿服务;有的小区居民一边占用着公共资源，一边抱怨环境差，还不愿缴纳卫生和治安等费用来提高管理水平;另外还有一些居民对物业管理认识不足，认为物业管理只是简单的看门扫地，导致小区治理难题凸显。

基层探索遍地开花

多年来，各地一直在探索破解老旧小区物业管理难题。

在广东，2019年9月29日，惠州市“惠民空间”社区改造项目麦迪新村示范点落成启用，这意味着老旧社区“微改造”项目正式启动。

麦迪新村位于惠城区麦地社区，是远近闻名的老旧小区。这里从1992年开始分批兴建，至今已有20余年的历史。由于历史原因，该小区公共文化服务设施不足、活动空间小等问题十分突出。

经过两个多月的改造，小区的面貌焕然一新。据悉，麦迪新村“惠民空间”项目由某公益基金会资助并实施改造，由惠民社工服务中心进行前期的调研评估以及后续的社区文化的打造和挖掘，坚持“政府主导、社会协同、公众参与”的思路。

惠州市民政局局长刘巧慧表示，将进一步扩大“惠民空间”试点范围，并根据社区和群众意愿，每年改造一批老旧社区。到2022年底，改造工作将争取覆盖全市所有符合条件的、有需要的老旧社区。

在浙江，2014年開始，绍兴市越城区北海街道开始探索和实践以街道、社区为服务主体的非盈利性“准物业管理模式”，积极破解失管、老旧小区治理困境。

“我们楼道的门禁系统有些故障，麻烦帮忙来维修一下……”近日，家住北海街道西湖新村小区的吴强（化名）来到社区准物业管理办公室求助。记下信息后，工作人员联系上维修师傅，第一时间进楼道解决问题。

“所谓‘准物业管理，就是由街道牵头成立企业性质的物业服务公司，安排1名班子成员和4名工作人员专项负责。”北海街道办事处建设管理办工作人员林海峰负责统筹管理街道内各社区各自成立的物业分公司。“各分公司实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式，在社区管理人员的统筹下，聘用工作人员，为分管的小区居民提供保洁、保序、保安、保绿等多类服务。”

在河北，针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，邢台市将老旧小区“化零为整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。

此外，针对老旧小区“无管”“失管”现象，也有一些地方政府实行托底。例如南京市栖霞区，在全区9个街道均成立了物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70%。

但是，引入物业后，很多小区依然问题不断。记者调查发现，一些老旧小区引入物业后，管理运营情况仍存在困境，如成立业主委员会的比例不高，物业费面临提价难、收缴率低等问题。

随着对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。“有些小区规模小，甚至只有两三栋楼，不少居民对物业服务不满意、拒交物业费，导致物业管理公司入不敷出、常年亏本。”上海一家国有物业管理公司负责人大倒苦水。

“物业费不提高，反过来又影响物业服務的质量，形成恶性循环。”河北省衡水市方舟物业服务有限公司总经理吕研表示，很多老旧小区的居民缺乏服务付费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续。

改造社区及后期维护必定会新增费用，钱从哪儿来是个难题。

南京市物业办副主任童龙声表示，由于目前市场发育不健全、国家相关政策不完善，一些老旧小区的管理难题仅通过市场难以解决，暂时仍需政府“托底”。南京市栖霞区住建局物业科科长李秀东介绍，公益性物业公司托底之后，当地老旧小区和保障房小区的物业费是每月每平方米0.4元，而其他小区普遍在每平方米1.9元左右。

石家庄为鼓励老旧小区引入物业管理服务，对主城区老旧小区新引入物业管理实行财政补贴，第一年补贴0.3元/平方米，第二年补贴0.2元/平方米，第三年补贴0.1元/平方米，3年后退出。

多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助，但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平，让居民生活更方便、更舒适。

多措并举，去“心事”解“心病”

北京义联劳动法援助与研究中心主任黄乐平表示，老旧小区管理难题真实地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的资金缺位、物业缺位与服务缺位等问题，深层次的原因是法律与政策缺位。“现行法律制度主要是围绕住房商品化来设计的，如《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》《物业管理条例》等相关规定。”

黄乐平分析认为，从长远而言，解决老旧小区的物业问题不能靠权宜之计，而是需要根据实际情况推行新的物业管理模式。第一是有必要加强引导与教育，树立小区业主“花钱买服务”的意识，这是解决小区物业管理难题的基础。第二是有必要动员包括街道、业主所属单位与爱心企业共同参与，解决小区由于历史原因而无法获得本应由维修基金提供的服务的难题。第三是政府正在改变工作思路，由过去大包大揽的做法，转为提供平台，引导居民自治。居民充分协商达成共识，选择合适的管理模式、管理公司，才是解决问题的可持续之道。

老旧小区管理是小区居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。全国人大代表、邢台学院教授陈凤珍曾对老旧小区改造进行专项调研，在她看来，河北省邢台市桥东区推出的“共享管家”机制值得借鉴。

为破解老旧小区管理难题，邢台市桥东区创新推出了“共享管家”机制，将地理位置接近的小区一并引入物业服务，在保洁、秩序维护、投诉、维修等方面实现资源共享，提高管理成效，目前这种模式已经在邢台190个老旧小区进行了推广。

陈凤珍认为，“共享管家”这种模式，巩固提升了改造效果，实现了老旧小区“颜值”“内涵”双提升，让老旧小区真正变得“内外兼修”、更加宜居。

她建议，在老旧小区改造过程中，政府不要大包大揽，而要树立以人为本、共建共享理念，引导居民积极参与，多一些意见征询、科学论证、民主自治，下足“绣花功夫”，推动精细管理。