新形势下房地产开发企业资金管理中存在的问题及应对

张 涛

当前在国家经济增长速度放缓与严厉调控的大环境下，再加上房地产开发企业自身经营出现管理不善等问题，导致部分房地产企业相继破产。而一个企业要维持稳定的运转，就必须保持足以维持企业日常运转的资金并且合理操作，优化配置，使其合理运行，提高资金的利用水平和周转能力。房地产开发企业具有对资金需求量大、对项目的开发时间较久的特点，所以资金管理在整个流动循环过程中发挥非常重要的作用。在资金管理环节上出现的问题，产生的风险也会直接关系到企业的生存发展。我国还有部分房地产开发企业高杠杆高负债运营以及多项目同时开发，企业在资金链方面受到了极大的压力。本文具体探讨了新形势下房地产开发企业资金管理中存在的问题，并提出了相关应对措施，确保企业能够持续经营发展。

房地产开发企业资金管理的风险

复杂性风险

房地产开发经营的投入产出周期一般较长，同时长期受到国家和政策和社会环境的影响，与其他行业相比，其资金运作具有一定的复杂性。在项目的运作和建设过程中，涉及到土地、融资、贷款、策划、开发、销售、售后等一系列庞杂的工作。同时房地产开发周期长，从选址、设计、施工、验收、销售，这一系列过程往往需要数年完成，需要多个政府部门与开发商配合协作，并投入大量的资金。任何一个环节出了问题都将影响整个项目的进展，从而影响资金链的运作情况。并且房地产开发企业的资金链运作工作绝不仅仅是财务部一个部门的工作，而是需要企业内各部门之间相互配合，建立健全完整的、可靠的资金运作模式。

回流性风险

资金回流是房地产开发企业收回成本和实现盈利的重要环节，但是受行业属性和开发流程的影响，房地产开发企业的资金回流速度普遍缓慢。目前国内大部分房地产项目都是预售房屋，因此受预售许可证的影响，工程进度的快慢将直接影响销售进度与客户个人贷款办理进度。很多房地产开发企业的资金在项目开发建设前期投入的资金，在对外销售具体项目或楼盘时，存在没有及时收回或者回收时间不确定等风险。

使用性风险

房地产开发企业资金管理风险就是房地产开发企业的资金在整个资金链流动循环过程中对企业的盈利状况以及经营活动带来的不利影响。很多企业在资金使用上的计划并没有有效合理，使得企业在投资经营上没能达到预期的收益，甚至对原有资金也会产生损失的风险。房地产开发企业做好资金的管控，使资金流入与流出均处在一个健康的动态平衡状态，才能保证资金链的完整性。

我国房地产开发企业资金管理中的主要问题

资金回流管理缺乏

房地产开发企业对资金的收回主要靠销售时收到的售楼款以及出租房屋收到的租金，这些资金在回流的过程中，收回的周期过长，而资金流也较为平稳，很难以一次性收回，给企业的资金链在一段时期内带来较大的缺口；同时我国房地产开发企业在加快资金的收回以及提高销售收入方面仍缺乏系统性的管理措施。

资金使用计划散乱

在资金链流动循环的过程中，资金的使用阶段往往会使资金的使用远远超过资金的流入，从而加大资金链的紧张程度。房地产开发企业往往没有制定或者没有严格按照财务计划执行，这会导致成本的控制不严，造成资金的浪费。大部分房地产企业对于资金在使用阶段的管理并没有较为严格的执行，资金的预算远远超过预期，为资金链断裂带来一定的影响。

筹资渠道狭窄

房地产行业具有资金密集的特性，企业对资金需求量大，但我国目前房地产企业在资金管理方面，其筹资渠道过于狭窄，自有资金所占的比重过低，很多中小房地产开发企业都采取负债经营。由于不合理的融资结构，大部分依赖的银行贷款导致房地产开发企业资产负债率过高，从而有较高的财务风险，降低了企业的偿债能力，加大了资金链出现断裂的风险。

投资盲目性较大

当前部分房地产开发企业并没有提前对房地产市场做好调研工作，缺乏一定的客观性，被利益所驱动，从而忽视了自身企业的资金实力。在投资上，往往具有较大的盲目性，过于追求高收益却忽视了资金的安全性，给企业的资金管理带来较大的风险。

新形势下房地产开发企业资金管理中的应对措施

加速项目资金回流

成本与业绩是房地产开发公司的重中之重，但资金回流企业发展的先决条件，也是成本管控与业绩完成的最终体现方式。资金回流主要指的是销售时收到的房款，其周转时间对房地产开发企业来说非常重要。房地产开发企业应该仔细分析当前市场的供求信息，提高资金的周转时间，提高自身的销售能力，合理利用营销手段，增加房产的销售数量，缩短开发建设时间，尽快达到预售条件，加快资金的回收，为企业带来利润收益，也降低了财务风险。还需要时刻关注市场与政策的变化，提前准备应对金融政策变化的应急预案，确保在任何情况下都不会影响资金回款工作。

积极控制资金支出成本

资金使用阶段在资金链的循环当中起着承上启下，衔接的作用，应该更加重视对资金的使用。项目开始前期，进行收集并整理相关的原始资料，对具体项目规划好成本定额，相关的财务部门根据成本定额做好预算方案，并加强对预算的有效执行。在项目开发建设时期，要结合前期规划与制定的成本定额、财务部门制定的各种财务指标，与项目进行时实际发生的各种成本进行对比，完成对日常的成本基础的管理控制。也需要针对各个具体的项目在成本执行时进行考核与监督，严格按照考核标准执行，随时反馈执行情况。

制定合理的融资方案

房地产开发企业应该在对项目进行开发建设的初期，通过对企业自身以及具体项目对资金的需求情况做出判断与规划，制定出合理有效的融资计划与方案。企业应根据外部融资环境尤其是政府最近颁布的宏观调控政策，来对企业未来的融资方向进行适当的预测。要根据具体开发项目或楼盘的特点，具体问题具体分析，比如所需要的资金数额、具体的筹资途径、后期的收益情况以及预售是否能达到预期的效果等因素。根据项目本身和不同融资方式的特点，对融资结构以及融资数额进行相应的调整，制定针对性的、可行的、有效的融资方案。

拓宽资金来源渠道

在对我国房地产开发企业资金管理优化中，政府作为外部环境最重要的因素，应该制定相关的宏观调控政策。为了缓解房地产开发企业资金链较为紧张的现状，要扩大二级市场上相关信贷融资等金融机构的范围，降低进入市场的门槛，使一些具有能力的非国有商业银行也可以通过二级市场参与到发放抵押贷款。其次，政府应该制定相关政策，减少对房地产开发企业上市融资的限制，降低企业发放债券的资格要求，积极鼓励房地产开发企业通过各种途径获得融资需求。另外，基于制度和规范的完善，可适度放松新型融资渠道的运用等等，拓宽资金的来源渠道，充分解决房地产开发企业融资较困难的局面。

总之，资金是房地产开发企业运营和发展的基础保障，而资金管理就是房地产开发企业在开发过程中对资金的筹集、使用、回流等阶段的运营与监管。房地产开发企业要积极加强资金管理，在保证企业可持续发展的同时，使企业总价值达到最大。