划给房企的“三条红线”

2020-09-22江文

南风窗 2020年19期

江文

8月30日，江苏省淮安市，位于大运河畔新建的商品住宅楼盘

最近地产圈异常躁动，官方设立的“三条红线”令一众房企风声鹤唳。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出台，将于2021年1月1日起全行业全面推行。

房地产监管升级的背后，是行业逻辑悄然生变。这预示着，房企的融资闸门正逐渐收窄，借助高杠杆囤地模式快速扩张的时代正走向终结，中国房地产业开始步入“区间管理”时代。

冲击与考验

随着近年来房住不炒的理念深入人心，这几年房企融资一直在收紧。

2016年是“地王”频现之年。可自那以后，房地产新增贷款规模被一再压制，即将降至十年来最低点。2020年上半年，房地产开发贷款只增加了2.99万亿元，只占到上半年新增人民币贷款12.09万亿元的24.73%，较去年同比下降了6.85%。

某种程度上而言，这次再度对房地产融资升级管理，只能算是一个靴子落地的结果。

什么是“三条红线”？其具体标准为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条，增速不得超过 10%;一条未中，不得超过 15%。

三道红线、四档风险级别、5%的阶梯，被监管层总结成了“345”规则。简而言之，房企越是缺钱，越是不被允许肆意融资，超过这三条红线的，都会对融资形成限制。

这无疑是对房地产开发行业融资模式的颠覆。即便强化资金安全已经成为部分房企未雨绸缪的必修课，但政策的从紧力度，俨然超过预期。并且从各方面来看，这并非短期行为，而是常态化手段。其直接影响是，土地市场将会有所降温。

于是，当媒体曝出“三条红线”传闻时，不少房企已经有所行动，选择“融资”先行。8月20日下午，上海城投控股大厦13.7亿元ABS获上交所受理;新城控股10.14亿元ABS项目状态更新为“已反馈”;杭州滨江房产集团发行6亿元债券;荣盛控股预发行上限10亿元超短期融资券;中国中铁拟发行30亿元中期票据。

影响与意图

中国房地产快速增长的十多年里，房子之所以好賣，房价之所以高企，涉及了趋势、风口、周期等多方面因素，但最功不可没的，还有金融杠杆。

作为一个资金密集型行业，通过高负债来实现高增长，甚至“弯道超车”，已逐步成为房地产业发展的路径依赖。即便也有因高负债拖垮房企资金链的个案，但在过去的实践中，这一模式仍屡试不爽。

曾经，“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，一直被视为房地产业的负债率红线。在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段，突破这一红线的情况比比皆是。放眼全中国，超过一半的房企都感到隐忧，包括大家所熟知的头部房企里，融创、恒大、富力、绿地等房企，都很可能触碰到“三道红线”，归为红色档，融资规模将被严重受限。这预示着，接下来的四个月，绝大多数开发商的融资规模都可能被限制在了增长5%以内。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

这显然远远不够。因为一到年末，房企的债券融资偿还将迎来年内最高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长了58%。短时间内的阵痛期也不可避免。在明年1月1日前，利用窗口期备好“过冬粮草”显得尤为关键。

那么正如前述分析，融资近年来一直在收紧，缘何这次加足马力？

实际上，房地产作为周期之母，泡沫的堰塞湖依然高悬，金融监管部门苦其高负债久矣。

今年4月24日，央行公布2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告，该报告对全国30个省市进行调查，结果显示：平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债75.9%来自房贷。

这一问题也引发了高层的持续关注。8月中旬，银保监会主席郭树清在《求是》杂志撰文表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在2019年的陆家嘴金融论坛上，郭树清更是直言不讳：必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

因此，相比房地产对经济的短期拉动效用，监管层更在意的是泡沫风险，这直接关联到中国经济的未来。一个简单的逻辑在于，当大部分资金都涌入楼市，自然会抑制其它行业的发展，而这样的局面，显然不是高层愿意看到的。

因此，着急去杠杆背后，是为了防范房企融资危机，抵御金融系统风险。毕竟，房地产具有挤压效应，如若降低房地产业规模，既能腾出资源发展其他领域，引导房地产业向制造业、服务业方向转变，又能间接实现平抑地价、房价的初衷，何乐而不为呢？

三个阶段

纵观历史，我国房地产调控迈入第十个年头，历经了三个阶段。

2011-2013年是第一阶段，为调控启动期，大批炒房客离场。此时，国家采用限购、限贷、网签三手组合拳，以购买资格限制交易量，同时增加首付比例减少银行风险，将“囤货垄断”的炒家清出场外。

2014-2016年是第二阶段，国家掀起去库存运动，刚需入局。一方面，出台限价令，变相提升首付比例，大幅降低银行风险;另一方面，降低购房及贷款门槛，同时出台各种未来规划，提升各城市发展预期，吸引刚需、刚改、长线投资客户。

2017年开始，楼市调控步入第三阶段。国家屡次提及房住不炒，调控政策开始向融资端倾斜，对违规进入房地产市场的银行保险资金、房企发行的境内外债券、房地产信托、私募基金等房企主要融资渠道，都明确提出要严控严查。

例如基金业协会4号文规定，私募除真股权投资外不得投资于16个房价过热城市的房地产业务;银保监会23号文直接封死了信托的前融业务;发改委限制海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不得用于经营、拿地和还境内债券等。

因此，这样的“三条红线”政策，可被视为限制房企融资的“终极版”，是稳房价的长效机制之一。之前是在银行、保险、信托、私募等方面，严禁违规给房企债权融资，现在则是向房企端动手，限制借债额度，剩下的则交给权益融资。从这个角度来看，这一政策的力度、决心都是近年来空前的。

接下来的调控重点，依然在于去杠杆。一方面，会收紧对各种“首贷”“装修贷”的审批;另一方面，严查房地产开发和经营中的各种贷款，降低抛售、房企倒闭的风险，维持房地产行业的继续发展。其中，不排除会在各地逐步取消预售政策，这方面海南已经率先作出示范。

与此同时，今年以来的一系列信号表明，重拳出击下，楼市的消息多为利空。房地产政策全局性松动的可能性，也趋紧为零。

年初驻马店、衡阳、广州、青岛等城市试探性地松绑楼市，却纷纷上演“政策一日游”;大疫之下，深圳楼市逆势暴涨，当地官员向长沙取经后，出台了715史上最严调控，试图堵死漏洞。

7月24日房地产座谈会召开，调控的模范城市和被敲打的热点城市同坐一桌，高层再次强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

8月26日，住建部召集沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市住建局官员开会，强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，始终绷紧调控这根弦，从源头上解决问题，坚决遏制投机炒房。4天后，无锡加码调控政策，新政包括限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至六成等重磅措施，坚决抑制投機炒作。