房地产开发的运营管理和成本控制策略

何玄华

（广西桂泰金田投资有限公司，广西贵港 537110）

0 引言

房地产开发项目区别于一般的建设项目，具备高投入、高风险、区域性与交互性等显著特征，从而在项目销售与回收成本的过程中，实现经济效益的最大化，这也是房地产开发的核心目标与根本目的。在此情况下，为了从根本上提高其管理质量与水平，要求相关单位对项目管理的要点进行把控，采取科学合理的管理手段，从而实现对成本的有效控制。

1 房地产开发的项目管理要点

1.1 提升项目决策定位的合理性

房地产公司在开展日常工作的过程中，需要立足于客户的基本需求，对市场发展趋势做出全面分析，以掌握其实时、动态变化情况。对于项目管理而言，需要根据决策的支持条件与执行过程中所获取的信息与制定的方案进行有针对性的研究，进而做出有效决策。在此过程中，需要严格保障决策的全面性、合理性与时效性，对其整体进程进行合理调控，以免影响到工程的施工质量与进度，导致整个项目建设达不到预期效果。

1.2 加强工程项目设计阶段管理

在工程施工过程中，项目设计的适用性与水平对于项目施工管理起到了决定性作用。现阶段，我国房地产行业的发展尚不成熟，为了有序推动房地产行业的稳步发展，需要从根本上提高工程项目管理的质量与水平。企业可以通过公开招投标的方式，确保设计团队按照统一的要求与标准进行设计，并落实好各个阶段的审核工作。此外，开发商应该结合具体的可行性报告与设计要求，采取合理有效的措施，对管理制度中所存在的不足之处进行分析，并采取隔离有效的优化与完善措施，明确工程变更的具体原因，严禁出现私自更改设计文件的情况。

1.3 重点开展市场调查

对于房地产开发而言，因为市场调查结果在一定程度上决定了房地产项目的竞争实力，因此，开发商应该积极收集多方面的商业信息，包括市场供需、竞争对象的条件、消费者的消费水平与实际需求等。对于房地产开发项目而言，项目设计对于整个建设过程起到了重要的引导作用，因此在前期准备过程中，进行项目的可行性研究具备一定的重要性与必要性，以提供科学合理的规章制度，确保项目设计可以更好地为房地产开发提供服务。同时，为了进一步保障上述工作的质量与水平，需要向其中投入大量的财务、物力与人力，并根据实际情况建立系统、完善的决策系统与支持机构，以便于收集整合决策支持性资源，实现决策效率与水平的有效提高，实现项目产品的精准定位，以加快其市场化与系统化进程。

1.4 开展经济技术比较

一般而言，经济技术比较包含以下两种情况：单方案论证与多方案论证，其中，多方案论证又可进一步划分为独立型、混合型与互斥型。以住宅小区类开发项目为例，在进行经济技术比较时，通常会优先选择互斥型，因为用于比较的方案具备可比性，体现在计算期相同、费用与效益计算口径一致、现金流量的时间单位相统一等多个方面。在小区道路设计的备选方案中，对于所提供的有关用料的预案，传统的比较方式难以实现对成本与技术的综合比较，而经济技术比较可以针对于方案的维护保养、成本与功能需求等多项指标进行深入分析，以从中选取最佳方案，因此具备优良的实用性能。

1.5 加强质量控制工作

对于房地产开发的运营管理工作而言，质量控制在其中占据着至关重要的位置，涉及整个开发建设过程，包括设计阶段、施工阶段以及监测阶段等。在前期准备过程中，质量控制工作要求制定出合理完善的质量管理责任制度、项目评审制度，对设计单位的资质进行审核，同时，主管人员还应该及时跟进设计质量的跟踪检查工作，选择合理有效的专业技术方案。施工阶段的质量控制工作要求以产品策划定位为准，树立正确的周期成本观念，做好质量管理规划，严格执行相关规章制度，遵循“预防为主”的基本原则，建立健全质量控制体系，切实保障房地产开发项目的质量与水平。

2 房地产开发的成本控制策略

2.1 基本控制策略

2.1.1 投资决策环节

对于房地产开发投资决策环节而言，成本控制工作是建立在“以市场为导向”的基本前提下的。首先，需要树立整体性的价值观念，集中体现在全过程、全成本两方面，建立专门的成本管理职能部门，对成本管理行为进行有效约束；其次，需要遵循规定的编制流程，进行技术与经济决策论证并编制可行性报告。其中设计方案评价需要综合考虑改善型需求、产品定位、环境协调性等多项因素，经济评价指标对于销售利润有着严格的要求，销售净利率不能出现低于20%的情况。

2.1.2 设计环节

设计环节的成本控制工作对于房地产开发水平有着直接影响，要求相关单位采取合理有效的措施，确保成本控制工作真正发挥作用。具体的措施可列举如下：开展规范可行的设计方案招投标活动、实施限额设计、合理有序地开展设计图纸的工作。其中，限额设计要求设计人员、管理人员以及开发商共同参与和配合，设计人员在对项目估算及概算控制设计图进行全面分析的基础上，掌握好材料预算价、工程预算等额等基本信息；管理人员需要对设计变更工作进行管控；开发商应根据相关单位的需求，提供精确、可靠的数据信息。此外，为了充分发挥出限额设计的优势，需要结合地貌标高，开展单体建筑特征指数控制，选择合理有效的基础形式，对设计标准进行精准控制。

2.1.3 施工环节

在整个施工过程中，施工现场的成本控制可以划分为事前控制、事中控制与事后控制三个关键性阶段，同时，还需要重视工程变更问题，并加强相关管理工作。具体而言，事前控制工作要求制定出科学合理的方案与规划，并与财务部、市场营销以及合约管理部门进行沟通与协作，制定出完善的三级计划。事中控制需要借助甘特图与WBS工作任务分解工具，以所制定的计划为指导，落实好对施工状态与合约履行情况的监督与检查工作，并做好相关记录。事后控制以变更协调问题为重点，同时还包含工期调整等其他多项工作内容，以明确各方责任，制定合理有效的解决措施，并以书面的形式记录下来，从而真正发挥出成本控制的效果。除此以外，以工程变更为核心的成本管理工作要求高度重视发包方的要求，并立足于实际情况，明确出工程变更价款的具体确定方法，例如，以估算金额、完成比例、支付比例为基准就是一种常见的变更费用计算方法。

2.2 基于供应链视角的成本控制策略

如图1所示，为房地产开发项目工程建设供应链，通过对其进行全面分析，即可得到符合项目建设实际情况的成本控制方法。

图1 房地产开发项目工程建设供应链

根据供应链所提供的信息，在进行成本控制的过程中，已经形成了一套相对成熟的成本控制流程，现总结如下：分析与明确工作重点→辨别经济控制环节的不合理部分→验证成本控制策略，通过应用该流程即可对房地产项目的整个建设过程进行全面的成本控制。具体而言，需要选择科学合理的设计承包模式，并采取切实可行的措施，不断提升设计品质。通过运用供应链合作伙伴设计模式，可以帮助开发商与设计商建立良好的合作关系，加强设计、销售与施工等部门之间的紧密结合，从而更好地完成成本控制工作。其次，为了更好地调动员工工作的积极性，需要建立科学合理的沟通、审查、激励与协调机制。例如，通过灵活运用正激励与负激励政策，有利于构建科学合理的设计模式，为各环节的成本控制进行有利支持。其中，正激励主要以提供酬金与费用保证等方式为主，负激励则需要对设计缺陷与漏洞制定赔偿条款。

3 结语

综上所述，在房地产开发建设过程中，合理有序地开展运营管理与成本控制工作起到了关键性作用。为了从根本上保障房地产开发项目的建设与管理质量，需要立足于经济发展需求与社会发展趋势，不断提高项目建设水平。通过对成本控制措施进行灵活运用，推动房地产开发建设项目的有序进行，实现经济与社会效益的最大化，进而促进企业的健康可持续发展。