新冠疫情下关于房地产业经济研究

齐杰 刘青山

摘要：新冠病毒疫情自暴发至今已有数月之久，疫情对我国经济产生了重大影响。作为经济支柱的房地产业在此次疫情中同样受到冲击，主要体现在房地产开发投资下降、生产活动被迫停止以及销售形势严峻等。本文就疫情对房地产业经济的影响进行分析，并对疫情后房地产业经济的发展做出相关预测。

关键词：新冠病毒肺炎;房地产业经济

中图分类号：F062.9  文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）20-0128-02

一、研究背景

房地产业作为我国第三产业，主要从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动。自新中国成立以来，房地产业在促进我国经济发展中起到了不可或缺的作用[1]。特别是在20世纪90年代以来，城镇住房制度为满足城市的快速发展、城镇人口对住房的需求进行改革及深化，使房地产业在推动我国国民经济发展和提高人民生活水平方面发挥了重要作用[2]。

国家统计局发布最新报告显示，2019年国内生产总值为990865亿元，其中第三产业生产总值为534233亿元，占国内生产总值的53.916%，位居三产业贡献比重第一。房地产业的生产总值为69631亿元，占第三产业生产总值的13.034%，是国内生产总值的7.027%，仅次于工业、批发和零售业、金融业，位居国内生产总值贡献比重第四位。2017年至2019年房地产业占国民生产总值的比重由6.487%上升至7.027%。房地产业生产总值不但在各行业对国内生产总值贡献率中位列前茅，而且自身所占比重也在逐年上升，可见房地产业是我国经济增长的着力点和重要引擎。

二、新冠疫情对我国房地产业的影响

新冠疫情自2020年1月暴发以来，现已成为一种全世界共同面对的疫情。在这期间，为阻止病毒的传播确保国民生命安全，国家实施了十分严格的防控政策，商场、餐饮业、服务业等非生活必需场所停止营业，这无疑给我国很多企业带来了生产和资金周转的困境。清华、北大联合调研了995家中小型企业对此次疫情进行了分析评估，截至3月上旬，受疫情影响，85%的企业账上资金只能撑过3个月。作为经济支柱的房地产市场的发展也因此受到了相应的波及。

房地产业作为我国的支柱产业为我国带来的经济效益包含多个方面，例如使用房地产开發投资活动带来的经济效应、房地产生产活动所拉动的经济收益和房地产销售活动所带来的经济收益等[3]。新冠肺炎对于房地产业的影响也主要从房地产开发投资活动、生产活动和销售活动等方面进行分析。首先，基于人力劳动作业的房地产建筑等相关生产活动受到强烈影响。房地产生产活动指房地产房屋建筑等生产活动。疫情期间，全国多地交通处于封闭状态，用于房屋建设的必需生产资料无法实现及时的供给也为房地产建设带来一定阻碍。加上疫情期间国家禁止务工人员复工，房地产建筑活动处于停滞状态。因此，疫情导致房地产业建筑新兴供给的不充足。

其次，居民购买房地产建筑的意愿下降，房地产销售额出现大幅度下降。受疫情影响，部分企业由于资金紧张工人第一季度工资存在无法按时全额支付或不支付的风险，居民可支配收入减少，用于购买住房的资金也将会缩减。受到个人资金状况的制约，居民购买住房的意愿将会随之下降。并且，房地产的销售大多使用现场销售途径，疫情期间严禁聚集性活动，售楼处的营业活动将无法进行。这两点造成房地产销售业务处于低迷状态，销售额大幅下降。经统计，2020年2月、3月商品房销售额下降幅度达到35.9%和24.7%，同比增长创历史新低。

再次，房地产开发性投资额下降幅度较为明显。房地产开发投资活动主要指为开发房地产而进行购置土地、建筑房屋及相关配套设施等项目所进行的资金投入活动。房地产业有其固有的资金周转链，房地产开发性投资为此资金链的初始点，以开发投资为基础进行房地产生产活动，当房屋建设完毕时，通过房地产销售活动进行资金的回笼从而进行新一轮的开发投资。由于房地产销售活动会受到阻碍，资金面临无法回笼的财务困境，因此房地产开发公司用于房地产业的开发投资大幅减少。房地产开发投资活动对我国经济的影响主要体现在开发投资额在全社会固定资产投资额的占比。经统计，2020年1月至3月房地产业开发投资额同比下降7.7%，固定资产投资占比下降18.1%。

最后，房地产业可能会出现并购情况。由于严格的融资限制，2019年国内贷款占比仅为14.13%，创历史最低。部分地产企业负债水平较高，如果不能回笼资金，很可能导致资金链断裂。房地产行业的并购与房企资金链风险有较大关系，数据显示，2003年“非典”疫情期间，房地产企业并购案例为36个，较2002年增长了110.55%。若疫情导致房地产企业资金链风险爆发，大量中小房企可能将被大型房产企业并购。

三、新冠疫情后房地产业经济发展分析

疫情新冠对我国房地产业的开发、生产、销售活动造成了重大冲击，我国疫情逐步缓解，人民的生产生活逐步恢复常态，房地产业的冰封状态也随之逐步复苏。本节基于房地产业的总体发展、居民的购房需求等方面对疫情后房地产业发展发表以下看法。

第一，我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展阶段。2008年受金融危机影响，全球经济增长出现巨大滑坡，我国经济也受到了波及。2009年为恢复经济，我国将房地产作为经济复苏的关键支撑点，房地产方面的政策由控制房价过渡到刺激住房消费需求，信贷方面国家采取宽松的信贷支持政策，房地产市场出现暴发式增长局面，全年销售额较2008年增长76.94%。自2010年起，我国房地产市场趋于常态化发展趋势。2010年～2019年房地产业的开发投资额、施工面积和商品房销售额情况如表2所示，数据来源于中宏数据库。房地产业的开发投资额自2010年起处于逐年增长的态势，截至2019年，房地产业的开发投资额达13.22亿元，较2018年增长9.92%，较2010年增长近三倍。随着开发投资规模的快速增长，生产活动自2010年逐年增加，截至2019年房地产施工房屋面积达89.38亿平方米。商品房销售方面，虽然同比增长程度差距较大，但总体呈现正增长，2019年全年商品房销售额累计达到159725亿元，较2018年增长8.70%。从房地产开发、建设及销售方面来看，房地产业发展的总体趋势呈现由高速发展逐渐过渡到稳中向好发展的趋势。房地产业基于强大的发展根基，疫情过后，房地产业生产活动将逐渐恢复，现场销售活动也将随之开展，房地产业资金链将重新活跃起来。从产业循环链角度出发，其他环节将会出现好转态势，房地产开发投资状况也将有所上涨，从而带动房地产业逐步复苏。

第二，疫情过后，居民对房地产的需求将会被释放，房地产销售额将增加。首先，由于春节期间房地产业暂停线下销售，疫情过后对于房地产有刚需的购买者将会相继购买房子以满足需求。其次，疫情期间，居民居住在家，对家庭居住环境将会有所思考，一部分潜在消费者将会为了改善家居环境而换至新房。再次，伴随着二孩政策的放开，新增人口数量将有所上涨，住房需求较之前呈现上涨趋势。这三点将会推动房地产业的销售，增加房地产业销售活动的收入，而房地产支出又占国民支出的绝大比例，因此疫情过后房地产业销售将会推动我国经济的发展。

第三，2003年非典结束之后，国家为刺激经济出台一系列政策来稳定经济支柱房地产业，比如限制土地供应、降低首付比例后楼市可谓是狂飙突进。2008年金融危机之后，国家为尽快恢复经济，也将经济起重器放在房地产业，刺激住房购买需求来撬动经济增长。对比今年的肺炎疫情，疫情期间中国经济相对低迷，为恢复经济政府很可能会出台一系列政策刺激住房消费从而稳定经济增长。在相关政策的支撑下，房地产经济将会出现突飞猛进的增长。

四、总结

本文对房地产业对我国经济的支撑作用进行了阐述，并对新冠疫情对房地产业的影响以及疫情后房地产业的发展趋势进行了梳理和预测。新冠疫情虽然对包括房地产业在内的各行业都产生了很大影响，短期内阻碍了房地产业开发投资活动、生产和销售等活动，但房地产具有稳中向好的发展趋势，在居民需求推动、政策助力下，房地产及其相关行业将会带动我国经济恢复。

参考文献：

[1]陆岷峰，欧阳文杰.中国房地产与房地产金融七十年运行轨迹、经验与展望——兼论房地产去金融化[J].长春金融高等专科学校学报，2019，（05）：5～30.

[2]郑云坚.新中国建立以来房地产市场管理政策的演进[J].党史研究与教学，2017，（05）：48～52.

[3]许宪春，贾海，李皎，等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015，（01）：84～101+204.

作者简介：

1.齐杰，北京工商大学经济学院硕士研究生;研究方向：期权定价，绿色金融。

2.刘青山，北京工商大学经济学院硕士研究生;研究方向：期权定价，绿色金融。